合九铁路小产权房(哪些区域泡沫大？)-2024深圳小产权房信息

所有数据均采自链家网二手房实际成交价格，共计315个样本，时间跨度从2016年9月-2017年6月。其中高新区共有80个数据，经开区98个，肥西县137个。由于链家在高新区蜀山西区域的成交数据非常少，所以这里统计的主要是蜀山以东成交。经开区的工业园区数据也很少，没有做重点分析。

根据行政区划和功能定位，我将高新区和经开区分为三个区域，分别是：

1、高新区板块。范围就是合肥高新技术产业开发区所在区域。

2、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区，和肥西柏堰科技园区。

3、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。

关于高新区和经开区的文章，我在4个月前分析过一次，请看这两篇（公号“小易论楼市”）：《合肥蜀山高新区二手房成交数据分析及购房建议》，《肥西房价追平经开区？——合肥泛经开区二手房成交数据分析》。

高新区板块

高新区有一个得天独厚的自然条件，那就是大蜀山。城市中的山，哪怕是个小土坡，也会像宝一样被供着，大蜀山更是珍贵。在大蜀山周边建了许多高档住宅，也分布着许多刚需盘，可谓层次分明。所以我们看到高新区的小区不是价格极高，就是价格很低，中间刚改房倒为数不多。

高新区共成交80套，平均房龄为2010.3年，算是比较年轻的区域。二手房成交均价为15637元/平米，平均成交周期69.1天，议价空间为3.97%，这个成绩比较一般。其中最高成交价格出现在绿城桂花园（22698元/平米），最低成交价格为和一花园（10016元/平米），价格相差1倍多。

高新区成交密度最大的区域在习友路靠近政务区的地方，靠近市中心的区位，仍是需求最旺盛的。其中淮矿馥邦天下、华地紫园和百商现代名苑成交量最大，他们是为数不多的次新小区。但这三个小区有个很大的缺点，那就是离高压走廊实在太近，整体几乎都在400米范围之内。

百商现代名苑和景尚名郡隶属于肥西县，学区也不在高新区，但百商现代名苑的成交均价，已高于相邻位于高新区的淮矿馥邦天下。限购造成的购买力溢出以至于此，我觉得像这样的价格是值得警惕的。这种现象既说明三县部分区域价格出现虚高，也表明地缘优势大于区位优势，只要离得近，划不划区意义都不是很大了。

博澳丽苑是一个口碑较差的小区，户型奇葩，质量堪忧，前段时间还曝出小区地面出现裂隙，便宜自有便宜的道理，购房者慎重。和一花园便宜是因为50年产权，但不是商住。绿城桂花园虽已有8年房龄，依旧非常贵，尽管成交周期很长，但议价空间极小，绿城品质果然出众。再看同时期的梦园小区，已泯然于众。

根据高新区的规划，未来高新区住宅项目主要集中在蜀西湖（王咀湖）周围，以及合肥新7中的西边，大致分布在望江西路和长江西路之间区域。我们看到地铁2号线基本规划到蜀西湖位置，地铁4号线也规划到将军岭路附近，两条线路刚好合围住宅规划区域。从地图上来看，蜀西湖将来是蜀西高新区的核心区域，围绕蜀西湖有众多高新技术产业，刚需潜力大，未来有一定的支撑。

高新区唯一拿的出手的初中是梦园中学，这所中学的办学规模不大，成绩不太稳定，属于二流学校（公号“小易论楼市”《你买的学区房是合肥的好学区吗？——合肥各初中学区点评》）。

繁华大道北板块

经开区的住宅区域主要集中在合九铁路和金寨路之间，这里有很多高校，地铁三号线也经过这里。繁华大道以北区域，地理位置靠近政务区，需求比较旺盛。在金寨路以东和合九铁路以西区域，成交都比较少。

繁华大道北板块共成交144套，平均房龄为2010.9年，房龄较为年轻。二手房成交均价为14977元/平米，平均成交周期48.9天，议价空间为2.39%，成交周期和议价空间都明显低于全市平均值。其中最高成交价格出现在禹州华侨城二期柳园（23786元/平米），最低成交价格为丽景碧雅（8975元/平米），价格相差1倍半。

繁华大道北板块成交量最大的小区是禹州华侨城，这个小区热度也破了合肥之最，三期加在一起共成交了78套，占链家总成交量的5%。所有的原因就只是，这个小区是肥西的产证，不在限购范围，并且小区与政务区仅一河之隔。

尽管禹州华侨城产证属于肥西，但它的学区却划在经开区的68中和翡翠学校（小学），与之相同的还有同属肥西的一里洋房，这也是我讲的“剪不断理还乱”的关系。从价格上来看，禹州华侨城比次新房融科城低一些，但跟附近经开区房龄稍老的小区价格接近，说明地理位置相近的区域，区划利好已经兑现完毕。

成交量比较大的还有一个东冠繁华逸城，地处肥西的工业园区，均价已经超过了14000元/平米，价格直逼市区，在我看来透支了不少上涨空间。从房价地图上看，经开区地铁3号线沿线价格依旧比较有支撑。

繁华大道南板块

繁华大道南板块的高校密度比较大，还有一个翡翠湖，这里基本上是合肥市区的最西南边了。这个区域的关系更为混乱，部分肥西县域纵深已经伸入经开区内部，合肥市区对其形成合围之势，而这里面部分区域同经开区居然属于同一社区。我觉得经开区扩区或者肥西撤县划区，已迫在眉睫。

繁华大道南板块共成交91套，平均房龄为2009.8年，房龄较为年轻。二手房成交均价为14914元/平米，平均成交周期49.6天，议价空间为3.56%，成交周期较短，但议价空间较大。其中最高成交价格出现在绿城翡翠湖玫瑰园（23750元/平米），最低成交价格为桃源小区（9365元/平米），价格相差1倍半。

以翡翠路为界，翡翠路以东有大部分是肥西区域，因此价格相对便宜。翡翠路以西价格偏高，除了平均房龄相对年轻外，这里还是168玫瑰园学校的学区。在此之前有关学区的文章中，我曾经评价过这所学校，有些网友对我的点评有所质疑。

对于这所学校的评价，我不否认带有一定的主观感情色彩。实事求是说，168玫瑰园学校今年的中考成绩确实不错，700分以上比例占55%，基本达到一档水平。但是还不满足我对真学区的判定条件（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。

我认为真学区必须具备两个条件：1、连续三年中考成绩位列合肥1档学校；2、办学规模及毕业生人数必须超过500人。第一个条件是确保办学质量和稳定性，第二个条件是确保办学规模和持续吸引力。尽管168玫瑰园学校这两年的成绩不错，但办学规模不达标（230多人），因此我暂未列入真学区。

我对168玫瑰园学校一直颇有微词，原因是168学校（小168）的掐尖模式。168学校分初中部和高中部，高中是合肥排名数一数二的学校，168玫瑰园学校为公立初中。其高中可以优先掐尖自己学校初中部，将高分考生录入自己的高中部，剩下的低分走一中、六中、八中的指标到校名额，因此我们看到168玫瑰园学校今年的指标到校分数线非常低。

168学校可以将本校初中部低分考生送入与自己有竞争关系的大一、六、八高中，表面上看该校走重点高中的人数比较多，但实际上教学质量并没有什么大的变化。小168学校这种对本校掐尖的模式，其实是以邻为壑，严重破坏高中竞争的公平性。

尽管如此，我们还是可以看到，属于168玫瑰园学校学区范围小区，价格高出周围一截，说明该学区已经产生溢价。不过我认为，学区质量尚存变数，所有有意向购买168玫瑰园学校学区房的准业主，都应该了解这一点。

高新区和经开区购房建议

高新区和经开区的产业基本上连接成片。目前高新区居住区分布在蜀西湖周围及靠西区域，东边和南边是已建成和规划中的高新产业区；肥西工业区的居住区主要集中在柏堰湖周边，我们看到基本上被工业厂房环绕；经开区的居住区跟工业区被合九铁路和金寨路严格分开，但南艳湖附近的居住区跟工业厂房连成一片。

合肥地铁建设有个规律，基本上沿居住区而建，大片的工业区基本无法覆盖到。再一个，工业生产造成的污染会严重影响居民生活体验，生活配套也严重不足，所以长期来看，我认为工业区的房产投资价值会低于纯居住区。高新区的产业可能相对会好一些（公号“小易论楼市”《合肥高新区的房子能投资吗？》）。

柏堰湖周边有诸多工厂，前段时间曝出附近污染企业被周围小区集体维权的事件，我想产业区这种事情以后会层出不穷。不要相信产融结合这种鬼话，你愿意自家门口整天都是大货车飞驰而过吗？所以，我觉得柏堰湖周边房子，在附近工作的刚需可以考虑，改善和投资尽量远离。经开西繁华大道两边的住宅，也基本上属于刚需房，目前价格已高，改善和投资慎重。

南艳湖跟柏堰湖的情况类似，诺大的经开工业区，与市中心有较远的距离，几乎很少被地铁眷顾到，这是令人沮丧的。再一个，周边缺乏商业，配套设施极度匮乏，我不太看好这片的发展前景和投资潜力。