小产权房先抵押后卖？尽量避免后续纠纷

先说结论：我本人是不建议大家购买小产权房的，因为看太多这种案例了，如果房子没有碰到升值、拆迁还好，原房主人想找都找不到，但是万一....立马就跳了出来，起诉说原卖房协议无效，要求把原来的房款退还给你，拆迁房归原房东。

但是，毕竟还是有很多人因为价格的原因选择了不受法律保护的小产权房，那么，有没有办法尽量将这种风险降低（完全没有不可能的，毕竟不受法律保护，所以存在不可预见性）。答案是有的，我们可以在小产权房买卖合同里面对违约进行具体的约定，干货如下：

在小产权房买卖合同里面，加上拆迁补偿条款：本拆迁补偿条款独立于买卖合同，将来房子发生拆迁补偿，拆迁补偿权益归买方，如果本买卖合同被法院认定无效，卖方应当赔偿买方全部损失，卖方同意：该房子的全部拆迁补偿权益作为买方的损失，归买方所有。

当然，要追求一点风险都没有就是不要买小产权房，不要买小产权房，不要买小产权，重要的事情说三遍。

接下来普及下关于小产权房的法律知识。

一、如何认定小产权房

小产权房的“小”是相对于正规的商品房来说的，正规的商品房都是五证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。

所以只要是五证不齐全，哪怕缺失一个都属于小产权房，都是不受法律保护的。

二、小产权房的风险

1、办不了房产证

因为买卖双方签订的合同不属于法律认可的购房合同，所以备案不了。同时又没有缴纳土地出让金，没有取得土地使用证和预售证，所以办不了房产证。

PS：有些地方能办下证来，但是不是真正意义上的房产证，使用起来天差地别~

2、房屋质量得不到保证

毕竟没有监管，后续除了房屋质量纠纷，你都找不到人。房屋质量保证就更加无从谈起了。

3、购房时办不了贷款

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法办理抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

4、不好转卖

大部分人对小产权房的风险是都了解的，所以只能找人私下交易，但是毕竟不受国家法律保护，所以...不好转卖，不好套现。

5、难以避免一房多卖

因为备案不了，不受国家法律保护，仅凭一份合同，所以你就避免不了原房主仅跟你签订一份卖房合同，他可以同一套房卖几户...后面扯皮的事情就多了去了。

6、有可能无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

三、小产权房买卖合同的有效性

通过现行法律和相关司法解释，我们可以知道只有2种情况下的小产权房买卖合同才有效：

二种情况有效

一、本集体组织成员之间买卖小产权房；

二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。

二种情况无效

一、本集体与其他集体组织成员之间买卖小产权房；

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