华西小产权房(这个修了10年的住宅，要来了)

很久以前去华西口腔医院的时候就看到对面有在建项目，时隔多年它终于传出要开盘的消息。

项目位于华西坝地铁站旁，一环内的位置着实让人心动。

天府汇中心所在位置示意图

如今产品呈现如何，价格要卖到好多？怀着无数个问号，我揣着地铁卡踏上了踩盘之路。

华西坝地铁旁，一环内的位置果然香

从华西坝地铁站C口出来，转个头就能看到天府汇中心的在建楼栋。

为了更直观地感受项目与地铁建的距离，我特意跑到对面去拍了张照片：

天府汇与地铁1号线华西坝站位置关系

拍照时站的街道为“天府第一路”人民南路，项目就在这条成都城市中轴线上。

作为全国最长的纵向中轴线道路，人民南路汇集了天府广场、锦江宾馆、华西医院、川大华西校区、省体育馆、来福士广场等地标性建筑。

因此沿着人民南路走一趟，你差不多能感受到小半个成都的历史。

商业方面，天府汇中心自带约12.9万方的8层购物中心商业，目前项目商业主体已经修建完成。

由于处在一环内的位置，项目距离天府广场、春熙路等成都“核心商圈”直线距离都在1.5公里左右。

开发商也宣传“我家去天府广场，散步比开车更快。”

实测了一下，从天府汇中心到天府广场，骑行时间大概8分钟，确实近，但也达不到走路比开车快的程度（除非堵车）。

环境方面，项目加上商业部分整体容积率约7.98（住宅1.98），绿化率15%，整体密度较高，因此不同于许多含大中庭环境的高端项目，天府汇中心本身的内部环境配套相对较少。

但项目临锦江，日常到锦江畔散步休闲，不仅能欣赏自然美景，同时还能感受徐徐清风，享受生活的自在惬意。

项目旁锦江实拍图

教育方面是很多人都关注的，因为项目邻“五朵金花”中的龙江路小学。

站在龙江路小学北区的大门口就能看到天府汇的楼栋↓

龙江路小学与天府汇中心的位置关系

龙江路小学前身系1939年开办的十一区二小，于1964年迁于临江中路8号，也就是现在的锦江旁边。

作为成都老五朵金花之一，龙江路小学尤其注重素质教育，学生的综合素质与其他普通学校相比相对也更高，因此龙江路小学在成都人的心中有举足轻重的地位。

它的学区房多是有20多年甚至30年左右房龄的老小区。

据链家官网显示，龙江路小学的学区房最高挂牌均价已超3.2万，临江路60号去年3月成交的一套二手房，成交均价已达28956元/㎡。

2009年4月，成都市教育局批准龙江路小学成为第一批名校集团之一，目前龙江路小学也有了武侯新城分校、中粮祥云分校，由龙江路小学领办的天府三小、龙成小学（龙江路小学成华校区）、龙江路小学集团万达校区也在2017年正式开学。

但天府汇中心还不一定能读龙江路小学。

据置业顾问介绍，项目可能会读龙江路小学或华西小学，具体还要以后期划片为准。

此外，区域内还有一个“王炸”配套不能忽视——华西医院。

华西医院在成都乃至全国都非常有名，是西南地区的一家顶级医院。当然挂号也不容易，之前有亲戚提前了一个月都没有约到华西的专家号。

项目与华西医院的直线距离约500米，对面还有华西口腔医院、华西第四医院（职业病防治医院），它们之间都不互相隶属，也各有专长。

华西第四医院实拍图

区域配套没的说，那项目又如何？

预计最低3万/㎡起，精装交付

天府汇中心由6座弧形塔楼组成，占地约69亩，建筑面积约52.88万㎡，包含商业、住宅、办公楼、五星级酒店等多种业态。

天府汇中心

产品类型：高层塔楼

产权：70年

装修情况：带装修

主力户型建面：92-178㎡

梯户比：3T8（R1）3T5(R3）

容积率：总容积率7.98，住宅1.98

绿化率：15%

总户数：住宅667户

项目地址：武侯区人民南路三段3号

项目由香港汇日集团投资开发，该地块为2009年12月16日通过挂牌成交，起始总价91313万元，0溢价成交，折合成交楼面价2813元/㎡。

这个地价放到如今，甚至比部分三圈层区域的地价都低，比如说昨日新津县拍卖成交的两宗地块成交楼面价都分别达到了约4047元/㎡及4451元/㎡。

新津拍卖成交地块图源成都市公共资源交易服务中心

项目早在10年前就已开工，此前案名为汇日国际广场，2018年10月更名为天府汇中心，直到2019年初，售楼部才正式对外亮相，住宅至今都尚未推售。

由于项目拿地时间较早，若是今年住宅房源能顺利取证，那么产权也只剩60年左右。

天府汇中心住宅部分共有R1、R2、R3三栋楼，实地踩盘时，置业顾问表示项目预计即将取证，推出R1及R3两栋楼，共计约357套精装房源。

R1栋房源户型建面约92~107㎡，R3栋则都是大户型，户型建面约153~178㎡。

从户型配置就能看出两栋楼哪个更豪，R1栋针对的人群偏刚需，梯户比为3T8户，预估单价约3万/㎡；R3栋则面向改善，梯户比为3T5户，预估单价约3.2万/㎡。

然而对刚需来说，即使是选择单价稍低的R1栋小户型，首付也在八九十万左右，想买入一环难度系数依然不小。

再看项目户型，面积段方面很正常，既符合刚需需求也能迎合改善受众的大户型需要，但户型设计方面就……与成都目前的主流户型相去甚远。

以约92㎡的户型为例，该户型90㎡出头的面积做成三房双卫，空间利用率很大。但每一个房间都很局促，主卧面积不到9㎡，处于一种刚需自住总价过高，改善入手居住体验欠佳的尴尬境地。

再看位于R3栋最大的约178㎡户型，该户型与成都人青睐的方正户型也没什么关系，不过四室三卫设计倒是符合改善人群需求，要是能在装修上弥补户型的不足之处，那么也不失为一种“独特美”。

购买建议

项目处于一环内核心位置，区域配套自然没得说，同时它也是一环内极少数有新房住宅供应的项目。

据统计，2015年以来成都一环内仅有3宗住宅类地块出让。

2015年以来一环内土地成交情况

一宗为2016年2月3日拍卖成交的约28.96亩地块，成交楼面价6040元/㎡，后期呈现项目为远洋万和公馆。项目已于去年1月开盘，参考单价约20547~22758元/㎡，现已清盘。

第二宗为去年8月6日拍卖成交的青羊区实业街30号约28.87亩地块，由于建设要求较为严苛，成交楼面价仅为8470元/㎡，该地块项目目前暂未呈现。

第三宗便是去年12月10日拍卖成交的青羊区灯笼街107号约8.2亩地块，该地块由金地竞得，成交楼面价为16200元/㎡。

因此，2015年至今的5年内，一环内仅有约66亩地块成交，除去已清盘的远洋万和公馆，一环内目前仅有约37.16亩地块为2015年后成交。

由此可见一环内土地供应的稀缺性。

一环内住宅新房供应也同样稀缺。

近两年一环内仅有远洋万和公馆及龙湖上城有住宅新房供应，并且在2018年及2019年初都是超2万/㎡的单价。

因此对于想上车一环内新房的购房者来说，在一环内土地及新房供应极度紧张的现状下，可以关注天府汇中心。

同时也应量力而行，注意项目存在的不确定因素。

1、项目所属学区还是要以最终划片为准，能不能读龙江路小学还是未知数。

2、项目R1栋3T8户的梯户比会影响居住体验，同时住宅位于商业之上，与商业一起的整体容积率较高，与普通300万+级的豪宅相比，缺乏居住的舒适度及私密性。

3、上文已经提到，项目由于拿地时间较早，剩余产权仅有60年。

4、物业费10元/㎡/月，后期花费会比较高。

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