乡镇为什么要建小产权房？农村小产权房的法律地位-2024深圳小产权房信息

新修正的《土地管理法》规定，地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业；农村集体经济组织的土地被征收，地方各级人民政府怎样支持是值得研究的问题。“开发经营”倘若包括集体经济组织利用集体经济性建设用地开发“小产权”房，则小产权房买卖合法有效。

农村小产权房的法律地位

集体经营性建设用地的范围

农村集体经济组织所有的土地包括农用地、建设用地和未利用地。农用地的使用价值主要体现在国家粮食安全方面，使用价值所产生的经济效益并不明显；建设用地依法登记为集体经营性建设用地，与国有建设用地一样上市交易，并同权同价；未利用地的主要作用为，占用耕地补偿的储备用地，即，非农业建设开发者按照“占多少，垦多少”的原则而开垦的新耕地。

国家鼓励开发未利用地，但前提条件为，开发者须遵守土地利用总体规划、保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；未利用地适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。问题是，什么样的未利用地适宜开发为农用地？法律规定的农业用地为“大农业”用地，具体包括农业、林业、牧业、各类副业、渔业等用地。其中，林业、牧业用地应通过土地利用总体规划理解，如，草原用地应在草原规划区内等。

判断不宜开发为农业用地的未利用地，可通过退耕还林等政策理解。国务院规定，25度以上的坡地应当用于植树、种草，并按照当地人民政府制定的规划，逐步退耕，植树和种草。其中，未利用地的土地利用总体规划为非林地，或者草地的，集体经济组织经当地人民政府批准可以开垦为建设用地。集体经营性建设用地的范围并不限于建设用地；国家依法保护未利用地开发者的合法权益，地方政府不应允许非农村集体经济组织开发集体所有的未利用地。

农村建设用地、未利用地的利用现状

《土地管理法》规定，乡（镇）村建设应当在村庄和集镇规划内配套建设；“配套建设”，是指乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅建设应合理布局，综合开发。乡镇企业，是指宪法规定的城镇、农村集体合作经济组织；在改革过程中，多数乡镇企业已改制给个人；不仅如此，乡村多数公益事业设施也为社会资本所控制，如，原乡村小学等。

农村集体经济组织事实上不能使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者共同举办企业；农村建设用地被社会资本控制，农村、农业的建设与发展受到了限制，但未实行家庭承包责任制的集体经济组织可能例外，如，江苏华西村等。地方各级政府实行的合村并居（镇）等搬迁行为，实际上是为未征地拆迁的农村集体经济组织和农民获取建设用地，多数村民，以及搬迁实施人可能还不甚了解。

各级地方政府之所以未将未利用地开垦为农村建设用地，可能基于以下考虑：首先，村庄规划内的住宅建设，公共设施落后，村庄改造成本过大；其次，支持未征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业，为农村地区共同富裕创造条件；最后，预留的未利用地中的建设用地可以作为农村进一步发展，或者未来城乡融合的潜力资源。社会应当正当，或者正解理解政府支持农村集体经济组织和农民从事开发经营和兴办企业的内容。

未利用地可以开垦为建设用地

农村小产权的法律地位

《城市房地产管理法》未修订前，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让；农村小产权在城市规划区内没有法律地位，可以评价为违法建筑，集体所有的建设用地上建筑物通常不能依法转让。本法即使在未修订前，我国所有的城镇和村庄并不完全适用城市规划，在乡（镇）规划内从事的建设项目仅适用乡村规划；农村的小产权房在乡村规划内处于“灰色”地带，能否转让需要视地方政策决定。

《城市房地产管理法》修订后，原法律条文在“……该幅国有土地的使用权方可有偿出让”后，增加了“但法律另有规定的除外”。增加的内容意味着，城市规划区内的集体所有土地登记为集体经营性建设用地，建设用地使用权，以及住宅等建设物可以依法转让。城市规划区内集体经营性建设用地可以依法转让，根据当然解释，在乡（镇）规划内的集体经营性建设用地也可以转让。

《城市房地产管理法》第二次修订前的农村小产权房作何处理又是面临的现实问题，如，本法于2020年1月1日起施行，该日期前已转让的农村小产权房作何处理。农村小产权房的转让适用《民法典》的相关规定，《民法典》原则上不具有溯及力；但根据司法解释规定，新增规定的溯及适用规则。在民法理论上，新增规定的溯及适用也被称为“空白溯及”，让新法溯及适用于旧法的空白之处；法律人不能通过公法溯及力规则推导转让无效，已转让的农村小产权房应当依法认定为合法有效。