深圳单房小产权未来规划一路向西不变，房价走势也一目了然-2024深圳小产权房信息

问：今天看了十三房老师的文章后果断加入星球！因为之前也没有像老师这样的人帮忙分析与指点，导致走了很多弯路了！本人马上进入不惑之年了，在深圳三套小产权没欠款共值380这样，一套自住二套出租租金有3.5点，另2016入手中骏四季阳光三期一套商品房有180货款，这套本是投资的但近年来都没升，现出租才2000多一点，很伤！这套有没有必要留，现想换房改善自住加小孩读书的，大的三年级小的没有上学，必须三房，现手上130，看过宏发世纪城，很新但觉得跟我现住的没有什么改善，鸿景园看得可以但面积太大总价太高，光明勤诚达正太城又觉得太偏，老师个有什么楼盘推荐？或我现阶段怎么做跑赢通胀？谢谢

答：你好，深圳一路向西的大趋势不变，所以近几年在龙岗买的盘，基本都没怎么涨。1.宏发世纪城在石岩，板块本身没有什么规划，主要就是承接南山人口外溢，缺点在于周边盘太少，地也少，很难和周边楼盘形成联动。生活半径在附近可以入手，升值潜力还不如光明。2.鸿景园，有大泳池和超高绿化，非常宜居，短板是学位和交通。3.光明中心我们都是很推荐的，但勤诚达属于中心边缘，靠近老城区，不如选择光明一号，位置更好。这几个板块排序：光明>鸿景园>宏发世纪城

问：十三老师，请问从长远来看，北上深房价会一直涨下去嘛？深圳房价的天花板能看到多少呢？

答：从长远来看，北上深房价当然会一直涨，因为通货膨胀一直在继续啊。深圳房价的天花板，明年中旬短期到顶，长线则没有顶。不出意外，深圳未来会是全中国房价最高的城市。

问：老师，你好！目前准备在深圳定居，深户，工作稳定。预算总价1000-1500万的房子，考虑140左右的3房，初步选择龙华鸿荣源壹城中心新开盘的，销售报价7.5W\/平，有犹豫想更好的地段，比如宝中，前海等，有一个小学一年级和一个刚出生的宝宝，考虑到以后还有有学区要求，主要是注重居住品质及宝宝以后读书需求，暂时没有投资的打算，实在拿不定主意，请老师指点迷津！

答：你好，总价1000以上，自住+投资首选南山，次选宝中。铭筑荔苑、诺德、阳光玫瑰园、鼎太、雷圳可以关注。

问：大神，深圳是要凉了吗？投资角度，现阶段是否考虑广州更好点？

答：昨天我们一天签了三个单，你说深圳凉了吗?媒体连篇报导业主控盘和后期调控之后，全国人民置业深圳的愿望反而更迫切了。为什么?业主控盘，一次拉升几百万，反而更证明了深圳的价值。如果说凉，炒到天上去的少数热盘暂时凉了，或者说有价无市，买家在等着价格下调冲进去。而其他非热点片区，正在板块轮动的关键阶段，一轮周期还没走完，价格还相对低洼，怎么会因为一个政策变凉呢?

问：十三房您好：我刚刚卖了自己名下龙岗大运一套房，手上有400粒，家庭年收入70，现考虑买一套学区房给两个孩子用，小学兼初中，大的明年读一年级，小的今年上小班，现在老婆名下还有一套房在西乡流塘这边自主，家庭五口人，老婆在光明上班，考虑了宝安中学集团外国语小学?宝安中学，小户型放盘不多，海雅缤纷城小户型50平涨到600，怕现在入手会站岗，都市翠海要20一平。也考虑了宝安实验学校那边的房，好像投资价值更高，但是接送有点远，南山区也考虑过，但没有选到合适的房源，家里人多选在南山和宝中要面临租房。想请教下，该如何选择？如果自住加学位都能满足就最好。

答：你好，感谢赞赏！宝安实验去年已经排名在全市前30名内，在27左右，今年20名也是本身实力范围发挥的水平，不算是超常发挥。名次一直有进步，说明第一生源好，第二学校管理水平师资水平等方面都不错。宝中一直缺的就是好学校，这两年随着价格不断攀升，海韵海旺这两年的名次也是提升很快，去年两所学校名次还在六十左右，今年海韵考进了全市前三十，海旺考进了前五十，表现都不错。未来还是会有进步的，持续看好宝中这几个学校。经过金三银四，六月份史诗级土拍，818社会主义先行示范区，前海扩容和双11调整豪宅标准的轮番轰炸后，宝中第二梯队的改善型楼盘的价格也出现了分化。都涨了，但是带宝安实验学位的凯旋城涨得更多。市场用钱投票，再次让价值回归。深圳持续快速增加的入学儿童和优质学位供应缓慢的矛盾以后只会愈加凸显。优质学区房与相对较次学区房的同档次楼盘的价差以后只会越拉越大。都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。新安湖商业城1997年建造，海雅缤纷城旁，两栋楼。以上两个楼盘是电梯房，灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。海雅缤纷城宝中学位不错，对你来说也是一个折中的选择。但是需要看具体价格，最近涨了不少，依然更推荐带花园的大社区。

问：老师你好，请问西乡流塘片区您怎么看？未来12号线地铁口物业，天骄小学和文汇中学学位。目前自住一套，计划12号线地铁开通后卖出置换，是否合适？

答：西乡流塘-前进二路沿线持续看好，地铁12号线是快线，拉通南山和宝安腹地及大空港，是很关键的纵向通勤路线，如果你持有的物业是次新电梯盘，建议长期拿着别卖了。

问：老师您好，感谢您的答复！再请教一下：传统的实验、高级中学的学位房，房子老旧，但单价持续上涨，特别是小户型，目前单价都在11万至13万。例如：带东海实验小学+高级中学初中学位的财富广场；只带高级中学初中学位的泰安轩和泰康轩；带百花小学+实验中学初中的赛格工业区，带荔园小学+实验中学学位的核电花园。是否依然是学位房投资的首选，入手并持有3-5年？谢谢

答：你好，感谢赞赏！深圳最低总价的入门学区房涨的最好学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落了，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。短期内可以入手，但是不适合长线持有。多关注楼盘的流动性换手率等等因素。

问：预算600万，纯投资，自住投资分离，持有3到5年，南山区和宝中片区，小户型加学位房，目前看了诺德，花样年花君，松坪村西区三期，不知道选哪个，求推荐，老师是否有好的建议

答：你好，眼光不错，这3个盘都是可以买的短持诺德会比较稳，但是现在的价格如果淘不到笋盘，很可能会站岗一点时间。花样年在宝中有需求错配，但是区位优势弥补了缺点。松坪村科技园，价格支撑力很强具体能不能入手，最终还是看价格投资排序：松坪村=诺德>花样年

问：本人手上有一套民治两房，市值420W左右，房子很好，不打算卖，红本抵押可拿250W左右，老婆还有一张房票，名下无房无贷款记录，手上现金200W，年平均收入200W，老大二年级，老二2岁，考虑居住改善和学位，目标1000万左右，是买龙华红山，上塘片区的三到四房还是买南山的两房学位？港铁天颂的四房是否值得入手？或者有什么别的资产配置方案？

答：你好，接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。所以预算1000万我的建议都是直接福田和南山，最终的城市中心依然会是罗湖-福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后最好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。双11之后宝中，科技园，前海周边，还有龙华红山上塘和福田的学位房价格都涨上来了。如果生活半径在龙华，考虑自住兼学位，可以入手港铁天颂的四房。如果考虑未来资产的保值和升值，南山的想象空间更大。

问：你好，我17年入手了福田皇岗皇御苑的小两房，但目前我和男友工作均转到了南山（深圳湾\/科苑附近），考虑自住通勤和未来增值，我们想在南山买一套400万左右总价的小房子，请问有什么推荐吗？目前在看好来居，深蓝季节，信和自由广场，说实在的还挺难选的，也有想是不是还是考虑福田，比如趣园，房子比较大，风景也不错，位置也还可以？想听下您的建议，我们目前的想法是不是可行？

答：深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。信和自由广场相比深蓝季节略好一些。车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑。但这里的房子好租好卖，而且租金很不错。400万左右真的很难选，区位对比更倾向南山。

问：对于普通人来说，未来5～10年挑选到好房子还是最好的投资升值手段吗？感觉确实没什么其它方式。谢谢

答：P2P动辄爆雷，股票并非人人玩得转，存银行担心被稀释。。。只有囤砖头，才是勤劳的国人最乐此不疲也最安心的。

问：老师你好！我目前手头资金400+万，准备贷款购买总价不超过750万的学位房进行投资。最近看了石厦片区，深圳实验坂田校区，坂田嘉御山，特发和平里的房子，想请您帮忙参谋一下，看看哪个片区的房子升值潜力更大？或者有其他更好的推荐？