我国小产权房的发展状况概述

我国的小产权房经过多年的发展，已经形成了一个庞大的市场。在全国各地都有大量的小产权房存在。那么，我国小产权房市场现在的现状如何？我们可以简要从“小产权房”的数量，类型，开发模式，物业形态，价格，购买对象，房屋产权情况，和相关配套设施情况这八个方面总结一下“小产权房”的发展状况。

目前存量小产权房的数量

“小产权房”在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展迅猛。即使在国家原建设部、国务院办公厅分别于2007年6月、12月先后发布购买“小产权房”风险提示和严禁违规开发“小产权房”、劝禁城镇居民购买“小产权房”的通知之后，仍有大量城郊村镇打着“建设社会主义新农村”的名义，在集体土地上开发建设“小产权房”。从各地“小产权房”的发展态势来看，近年来“小产权房”的数量增长非常迅速。据全国工商联房地产商会的数据显示：1995-2010年间全国“小产权房”竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期“小产权房”竣工规模达到2.83亿平方米（每日经济新闻，2012）。另据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的“小产权房”（东方网，2012）。

小产权房的类型

全国各地的“小产权房”的类型是多样的，根据开发建设使用土地的类型，一般可将“小产权房”划分为四种类型（张曙光，2012）：第一，在农村宅基地上建设的“小产权房”；第二，在在农村其他建设用地上建设的“小产权房”；三，在荒地上建设的“小产权房”；第四，在农用地上（例如耕地）建设的“小产权房”。

小产权房的开发模式

关于“小产权房”的开发模式，主要有三种：第一，自主开发模式。自主开发的具体形式是：村民自行建设、村集体雇请施工队伍建设以及村集体企业开发建设，在改善村集体成员的住房改善需求，也对外出租和出售；第二，合作开发模式。由村集体和外部企业合作，村集体向企业出租建设用地使用权，外部企业出资开发建设。第三，开发商开发模式。即由村集体把建设用地一次性地出让给开发商，双方利润分成，但这种开发模式的缺点也显而易见，受益人是开发商和极少数村集体负责人，而大量农民失去了土地所有权，这也是目前农村集体土地冲突的来源之一。

此外，上述是新建的“小产权房”，对于原有的房屋的重新利用，也被视为“小产权房”的一种，即村民或村集体对外直接转让或出租自己原有的房屋。

小产权房的物业形态

“小产权房”的物业形态主要包括：一是占用农村集体土地所修建的、用于向非集体成员出售或者出租的普通住宅，也有少量高档住宅和别墅；二是占用农村集体土地上所修建的、出租或者自营的厂房，宾馆、商店等经营性场所；三是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用。

小产权房的价格

“小产权房”大多数建设在城市郊区，且开发销售过程中没有缴纳国有土地出让金（因为不属于国有土地）和相关税费，其开发成本仅为商品房开发成本的三分之一左右。“小产权房”的价格较低，还因为其产权不受现行法律的保护。据中国房地产协会测算，到2007年6月原建设部发出《关于购买新建商品房的风险提示》前后，北京“小产权房”大约占到北京在售楼盘总量的两成左右，其房价多在每平方米2500元至4000元之间，这仅为四环内商品房价格的25%至30%（张敏，2007）。

小产权房的购买对象

“小产权房”的购买对象是多样化的。对于出售的“小产权房”，主要有五类群体购买“小产权房”：一是一些手里有土地、旅游等资源的政府官员；二是选择第二居所的中高收入群体；三是购入房屋用作投资者；四是外地来京初期获利的生意人或者务工人员；五是普通工薪阶层；六是希望有更好居住条件的老年人。在武汉，购买廉价“小产权房”的人群并非中低收入家庭，老板、公务员、教师甚至包括律师等中高收入群体是这个灰色市场的交易主体。

小产权房的房屋产权情况

由于未办理国家土地使用证、建设许可证和预售许可证，没有缴纳商品房买卖契税，没有在国土房管部门备案，买卖双方一般只签订一份“购房协议书”，换言之，这样的“小产权房”买卖是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也不受国家法律所保护。

小产权房的相关配套设施情况

“小产权房”的相关配套设施一般不够完善。比如深圳很多“小产权房”小区，水管接在楼外，从底下一直通往楼顶。从使用成本看，物业管理费便宜、水电费便宜、采暖费便宜，交通费相对较高（一般需要自驾车出行）。从物业管理看，多由乡政府指定的开发商成立物业管理机构或者村集体指定的物业管理机构进行管理，服务和管理水平不是很高。