当前房地产市场运行现状及趋势分析

受住房和城乡建设部房地产市场监管司委托，中国房地产协会城市发展专业委员会于2010年12月24日在北京召开了2010年全国房地产市场形势报告会和全国一级合格房地产开发企业座谈会。武汉房地产集团作为华中地区重要的一级房地产开发骨干企业，受邀参加本次会议。会议由住房和城乡建设部住房和房地产市场监管司司长沈建忠主持，并邀请了部分著名研究机构的专家学者参加。会上，深化学习审议了十七届五中全会关于“十二五”规划的建议和中央经济工作会议的相关内容，深入分析了宏观经济走势及其对房地产市场的影响、住房保障政策、节能环保政策、土地财政和房地产市场调控相关税收政策。本次会议为房地产企业准确把握当前宏观经济和房地产市场形势；充分了解房地产市场调控政策的趋势；在当前复杂的市场环境下，充分发挥骨干的主导作用，一流的合格房地产开发企业将发挥至关重要的导向作用。根据会议的主要精神，对当前房地产市场运行现状和趋势进行了简要分析。

再现“量与价上涨”并严格控制信号加强

一、当前房地产市场运行分析

根据国家统计局12月10日公布的1-11月全国房地产市场运行情况，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，比10月份低0.9个百分点；同比增长0.3%。1月至11月，商品房销售面积、销售量和房地产投资均呈上升趋势。从不同城市的房价统计数据来看，房地产市场已经分化。其中，11月份北京、上海、天津和重庆分别增长0.2%、0.1%、0.7%和0.3%；然而，深圳和杭州这两个热点城市的房价基本持平；广州和南京环比下降0.1%。这一结果不仅表明政府新一轮调控政策非常及时有效，也表明调控任务极其艰巨，房地产市场的调控已经进入了一场“拔河”。

10月份部分重点城市成交量出现不同程度下降后，11月份全国房价意外再现，与中央调控目标背道而驰，“量价双升”的局面必然导致调控措施更加严格。目前，国内房地产市场面临着复杂的形势。一线城市的高房价还没有回落，一些二线和三线城市已经再次上涨；不久前，南京、武汉、杭州等地的房价也很高。除流动性过剩、通胀预期上升等因素外，许多与会专家学者认为，房价高企的重要原因在于土地价格上涨，土地价格上涨将推高房价，“高地价”是房价高企的罪魁祸首，是11月房价再次上涨的主要原因。

二是房地产调控措施将进一步加强

为了坚决落实调控措施，国土资源部于12月19日发出通知，要求坚决遏制少数城市土地价格过快上涨的趋势。2010年12月10日，国家统计局公布《1-11月全国房地产市场运行情况》，中国人民银行宣布从2010年12月20日起，将存贷款金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点。存款准备金率较前两次增加不到一个月，增加后存款准备金率达到18.5%，创历史新高。上调存款准备金率已经在中央经济工作会议上发出了收紧货币政策的信号；上调存款准备金率后，我们可以看到银行实际利率仍然为负，货币政策几乎毫无疑问将从适度宽松转向中性稳定。综合分析当前经济形势，与会专家学者推测，2011年元旦前加息的可能性依然存在；12月25日晚，本次会议结束时，中国人民银行宣布了加息的决定。根据宏观经济趋势分析，加息是货币政策的正常回报措施；加息有利于改变目前负利率过大的局面，也凸显了中国政府坚决抑制通货膨胀和房价过快上涨的决心。

对于2011年的房地产市场来说，可以肯定的是，中央政府不会让房价与调控目标背道而驰，宏观调控可能仍会带来沉重打击。12月26日，国务院总理温家宝在参加中国国家广播电台直播时明确表示：“实施‘全国十条’和‘全国五条’来规范房地产市场还不够好，他将继续加大抑制房地产市场投机的力度，他有信心房价会得到合理的回报。

温总理在讲话中强调，政府将继续从两个方面加强调控。一是加大保障性住房建设力度，明年将开工1000万套保障性住房，包括公租房、廉租房和棚户区改造。温总理在经济适用房建设中强调出租房。一方面，这表明政府的住房保障体系将主要是没有产权和投资功能的公共租赁住房；另一方面，这也表明政府正在加强引导，树立合理的住房消费观念。第二点是抑制投机。主要利用信贷杠杆，加强土地管理。