小产权房买卖合同？以及合同被认定无效后的处理规定(买小产权首付还差十万该怎么办) -2024深圳小产权房信息

1. 小产权房买卖合同的效力

法律规定：

（1）宪法第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定的国家所有外，属于集体所有；宅基地、自有土地、自有山也属于集体所有。任何组织或者个人不得以其他形式侵占、买卖或者非法转让土地。

（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理的通知》第二条规定：加强农民集体土地转让管理，禁止非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得转让、转让、租赁非农业建设；农民住宅不得出售或批准

城市居民占用农民集体土地建房，有关部门不得发放土地使用证、房地产证，非法建房。

（3）国务院办公厅《关于严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》（国务院发布（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给村民，城市居民不得购买农村宅基地、农民住宅或小产权住房。

律师解读：

根据上述法律规定，我国法律明确规定农村住宅是所谓的小产权房只能分配给村民，禁止出售给城市居民，但不禁止同一集体组织成员之间的小产权房屋，根据私人法律原则，法律不禁止，中国法律法规不禁止集体成员之间的小产权房屋销售，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房屋销售合同，不违反法律或社会公共利益，一般认定小产权房屋销售合同有效。

1、本集体组织开一个小产权公司怎么样成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

2、本集体与其集体组织成员之间的小产权房买卖一般认定合同无效

3、集体组织成员与城镇居民之间的小产权房一般认定合同无效

城订小产权房买卖合同后，城镇居民取得集体组织户口，经有关部门批准，房屋买卖合同一般有效。

2.小产权房买卖合同被认定无效后的处理规则

法律规定：

（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤销后，应当返还合同取得的财产；不能返还或者不需要返还的，应当给予折扣赔偿。有过错的一方应当赔偿对方的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。

（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院发布了《农村私有房屋销售合同定兴县小产权房认定及案件处理原则》，明确卖方对合同无效的原因承担主要责任，买方承担次要责任；在合同无效的处理中，应充分考虑卖方因土地升值、拆迁和补偿而获得的利益，以及买方因房屋现值和原销售价格的差异而造成的损失，平衡买方和卖方的利益，避免合同无效造成的利益失衡。

（3）2011年海南省高级人民法院发布的《关于商品房销售合同纠纷案件的指导意见》规定，城市居民与他人签订的农村集体土地小产权房屋销售合同无效，由此造成的损失由双方按过错责任分担。

（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日发布的《省民事审判工作会议纪要》也明确规定，因集体所有土地上小产权房屋销售引起的纠纷，应当严格执行国家公共政策和诚信交易秩序，确认小产权房屋销售合同无效，卖方应当承担合同过失责任，避免双方利益不平衡。

(5)2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果确定；如未进入拆迁程序，房屋重置和区位补偿价格可通过委托鉴定确定。