马光远：“共有产权房”，你真的以为你占了便宜？-2024深圳小产权房信息

　　共有产权房的个人用同样的钱之前可以获得自住房的全部产权，但现在用这些钱只能获得70%的产权。

　　“共产房”表面上是为了圆低收入阶层的住房梦，最后的结果却是让穷人吃了亏。

　　在笔者看来，“共产房”本质上是个人在购买能力有限的情况下，政府“免费融资”帮助个人购房，并按照融资额取得房子产权的比例，也就是共同购房。

　　对于近日北京市推出的“共有产权房”管理办法征求意见稿，我已经在自己的公号“光远看经济”及其他媒体发表了看法。继征求意见稿之后，北京市相关部门又起草发布了《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》，进一步明确共有产权住房规划、设计、建设标准。

　　按照通知共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准，倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。同时，按照智慧社区的理念，推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络(WIFI)全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。强化社区自治功能，营造良好的社区交往空间，创造学习、健身、交流的宜居环境，将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置。等等。这些细节透露出的信息是，“共有产权房”在小区标准上，基本不输给普通商品房。

　　“共有产权房”政府占了多少便宜?

　　在之前评论“共有产权房”的文章中，笔者论述的核心观点其实就两个：

　　第一，作为一种脱胎于以前自住房的政策性商品住房，其从自住房变为“共产房”，最大的特点是政府把以前给予自住房的各种优惠政策，换算成自己的股份，事实上是侵占了保障性住房获得者的权益。按照以前自住房的定价原则，自住房的定价低于周边商品房30%。参照自住房定价，则“共有产权房”的产权份额又是如何确定的?征求意见稿提出，“购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。” 什么意思?还是以“自住房”的定价为例，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自主房”是完全产权的，但在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。也就是说，共有产权房的个人用同样的钱之前可以获得自住房的全部产权，但现在用这些钱只能获得70%的产权。这意味着，在房子品质等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。

　　第二， “共有产权房”在房屋质量方面还有一个弊端，无论是过去的经济适用房，还是自住房，凡是保障性住房，由于都实行微利的原则，开发商为了拓宽自己的盈利空间，一般会在房屋质量上偷工减料，这使得保障房的质量在大多情况下都低于普通商品房的质量。以前在北京买过经济适用房的人应该对此有刻骨铭心的记忆。小区和房屋品质的差异，直接导致的结果就是这些保障性住房的价格未来上涨的幅度远输于普通商品房。再加上自住房也好，还是现在的“共产房”，在转让等方面，又规定了很多限制性条件，这使得其在未来的转让价格上更是打了折扣。这意味着什么呢，意味着你用可以购买普通商品房的钱，买了一个在房屋质量和未来升值空间方面明显比普通商品房差的房子。这使得“共产房”表面上是为了圆低收入阶层的住房梦，最后的结果却是让穷人吃了亏。

　　价格没变，面积没变，产权相对以前少了30%，而且房屋质量很可能无法和真正的商品房比较。长期看，这一定影响共有产权房的制度价值和意义。低收入阶层通过购买“共产房”究竟获得了什么好处呢?唯一的好处就是你免费获得了政府占有的30%的份额的使用权。但如果仔细分析，还真算不上免费，你必须付出的代价是：第一，要承受房屋质量可能不如普通商品房的风险;第二，由于房屋质量及在权益等方面的限制，“共产房”未来的升值空间肯定小于普通商品房。因此，在“共产房”的意见稿一出台，我就看到一篇文章的“你和政府合伙买房子，你可能占到政府的便宜吗?”尖锐了点，但的确是事实。

　　低收入阶层如何分得“共产房”的好处?

　　怎么样才能真正让低收入阶层得到“共产房”的好处，而不是看上去很美呢?其实办法很简单，那就是清晰产权，清晰双方的份额。

　　第一，让“共产房”成为真正的商品房，而不是保障房。中国在过去多年搞住房保障的过程中，一个最大的误区就是在保障房的品质设计上明显低于商品房。如果是廉租或者公租房尚可理解，但如果是购买产权的保障房，质量不如商品房，事实上属于侵占低收入阶层福利的行为。在笔者看来，“共产房”本质上是个人在购买能力有限的情况下，政府“免费融资”帮助个人购房，并按照融资额取得房子产权的比例，也就是共同购房。政府在这里最重要的作用是融资，而不是其他。既然如此，为了确保房屋质量，为什么不完全按照商品房的模式来建设，在土地出让，售价等方面和普通商品房没有任何区别，如果政府要“共有产权”，比如30%，这30%的出资额可以通过给开发商返回土地出让金的形式实现。这样的好处是产权清晰，购房者也得到了真正的实惠，同时，由于完全按照商品房的模式，也不怕长期以来存在的保障房质量的问题。

　　第二，在保障对象上，应该和廉租房等进行区分。“共产房”的供应对象应该是那些具有一定购买能力，但又不是属于最低收入阶层的“夹心层”，这部分人，和政府“合伙”买房，减轻了负担，同时，又不去挤压真正低收入阶层的福利。

　　第三，不要对“共产房”设置太多的转让和交易限制。对于“共产房”，笔者认为只需要要求购买者五年内回购政府拥有的份额即可。从本质上来说，也就是政府给“夹心层”无息贷款五年而已，而且，如果房价上涨，好处也是归政府的，这才是一个双赢的格局。