深圳光明塘家小产权房？投资深圳搏拆迁，他差点损失340万

游良文化创始人罗冠彦，卖了80多套回迁房，诈骗了两亿多。

不得不说，像梅尼耶这种“单纯”的小白，真的是难得一见。

但幸好，这世上不乏头脑清醒之人，只要及时抽身就能挽回损失。

例如，我们的一位广州粉丝陈轩（化名），就是其中一名幸运儿。

陈轩的故事，还要从2021年说起。

作为一名资深的投资客，陈轩一直很看好深圳楼市。

他认为，深圳是大湾区的核心城市，不仅互联网经济发达，而且拥有诸多百强企业，经济活力非常强。

2021年上半年，他留意到深圳楼市有所起色，但由于没有购房名额，所以在深圳朋友的一番介绍后，决定在深圳买回迁房进行投资。

陈轩的目的很明确：买已纳入城市更新规划的项目，然后搏拆迁。

当然，在做这个决定之前，他也有了解过回迁房的风险，只是当地的朋友都说深圳对于这方面的态度一直比较“包容”，因此他刚开始也没顾虑太多。

2021年5月，在中介的推荐下，他选择了光明塘家第一工业区城市更新项目，买入了100平的回迁指标，单价3.4万/平，并支付了5万定金。

3.4万/平什么概念？相比周边商品房5万/平的价格，相当于打了7折。

陈轩告诉我，除了需要支付5万定金之外，在后续更名的时候，还需要一次性支付房款，即340万。

按照原定计划，6月份就要开始更名，但由于口罩的原因，身在广州的他一直没法前往深圳更名。

在此期间，他通过深圳亲戚口中得知，回迁房的建设周期至少10年，同时也在网上查到项目开发商的征信存在问题。

所以，经过多番考量，他最终还是决定放弃这一次的投资。

然而，就在陈轩准备向中介申请退还定金的时候，令人意想不到的一幕发生了。

当时是2021年7月，深圳刚好遇上一波小行情，于是中介以此为由，将房子的单价提到3.7万/平。

再加上深圳715新政的出台，调控进一步收紧，中介便表示陈轩的做法属于违规行为，不能退定金。

在此情况下，陈轩先是向深圳房管局和公安局表达了诉求，只可惜多番沟通后，仍然无果。

最终，陈轩决定通过法律途径解决问题，并在今年3月份成功获得胜诉。

只不过，在深圳二手房市场低迷的情况下，被告的中介也揭不开锅，只能表示最快今年年底才能退还5万定金。

让我比较佩服的是，经过这一番折腾之后，陈轩还挺坦然的。

他跟我说：“虽然最后要给律师费，但生意嘛，哪有稳赚不赔的，所有事都要顺势而为。”

对于今后是否还会投资深圳的问题，他也坚定地回答道：

现在深圳楼市还在下跌，暂时没有投资的想法了，但如果放开限购，还是会买深圳，只是不会再碰回迁房。

我知道，像陈轩这样想剑走偏锋的投资者不在少数。

但我还是要提醒大家，在深圳，回迁房是一个非常特殊的市场。

特殊之一：在深圳买回迁房不需要房票。

一般来说，深圳楼市里不限购的只有公寓和写字楼，住宅是限购的。

但是，深圳住宅的限购政策非常严厉，本地人需落户满3年且连续缴3年社保或个税，外地人则需要连续缴纳5年社保或个税，所以有钱也不一定能买。

所以，如果想买多套住宅又不受限购政策影响，只有回迁房能满足。

特殊之二：深圳的旧改非常多且参差不齐。

大家都知道，深圳宅地非常少，因此为了增加市场供应，很多住宅都要通过旧改来实现。

据媒体统计，截至今年7月，除了深汕合作区之外，深圳已公示的旧改项目就高达907个。

假设这907个旧改平均有1000套回迁房指标，那么就能产生90.7万套回迁房，满足约90万个家庭的住房问题。

可想而知，深圳土著是可以分到很多回迁房的，所以这些房子拿出来卖自然在情理之中，只是品质会参次不齐。

特殊之三：深圳有强大的赚钱效应。

说实话，回迁房并非深圳的“特产”，其他城市也有不少回迁房，只是其他城市的回迁房买了不一定赚钱，所以关注度一直不高。

但是在深圳就不同了，例如龙岗中心城的恒大城市之光，2015年其回迁房的价格才7000元/平，结果到了2021年已经暴涨到3.1-3.4万/平，短短6年就翻了4-5倍。

所以，在如此诱人的赚钱预期下，很多人连功课都不做就买了，正如被罗冠彦被坑惨的受害者，就输在了自己那颗贪婪的心。

那么，回迁房到底值不值得买呢？

虽然回迁房的品质一般不咋地，但也并非完全一无是处。

首先，旧改的区域一般来说位置比较好，基本上是片区的核心，配套成熟、交通方便且价格比较实惠。

这几点，商品房通常是很难同时实现的，这也是为什么回迁房会这么吸引人的原因所在。

但说实话，如果是自住的话，我是不太建议买回迁房的，因为居住舒适度确实不高，邻居也是拆迁户，有一定的圈层问题。

就算拆迁户拿来出租，也会导致楼栋里鱼龙混杂，就像一位网友说的：楼上的人放个屁都能听见。

不过，如果你确实很想买回迁房，倒也不是不行。

由于房屋所有权以登记为准，在回迁房买卖中，多是在卖家取得房产证之前进行交易，所以有几点必须要注意：

1.了解房屋的产权情况，若存在多个产权人的，需要产权人共同签字，以免影响回迁房买卖合同的效力。

2.因为房屋交易周期较长，所以存在较大的一房二卖的可能，建议在合同中约定清楚房屋过户时间及违约责任，并且取得房屋后购房者可先行居住房屋，以降低风险。

3.因为房屋交付时间和办证时间均存在一定的不确定性，建议购房者可以预留部分尾款并按照房屋交付、产权登记等时间节点进行支付。

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