深圳上屋北站小产权房外观被深圳人遗忘的楼价洼地-2024深圳小产权房信息

6月24日，深圳5地连拍，光明、龙华地块的可售楼面地价再创历史新高。连日来，光明“奔6”、龙华“奔10”之说不绝于耳，猛然间吊起楼市看涨的胃口。

这次土地拍卖，让龙华、光明两地楼市关注度骤然升温，不仅改变了市场预期，更让石岩的“洼地”地位意外凸显。

从图中可以看出，石岩地处龙华、光明、宝安地块组成的三角形内，与龙华66988元/㎡可售楼面地价地块之间，地铁仅隔大浪、元芬、上塘北3站，与南山、龙华、宝安近处新盘形成3万、2万、3万不等的楼价差。

6.24深圳土拍结果

石岩，这个曾经让大多数深圳置业者“爱理不理”的片区，购买价值突然逼近到我们的眼前。

嘉信·云峰样板示意图

史诗级拍卖回顾及影响

80余房企报名，保证金高达1100亿元，正式拍卖之前透露的这一信息，注定了土拍现场绝不会风平浪静。

但是，一兵仍然没有想到，现场会这么疯狂。整场拍卖费时3个半小时，全场举牌共343次。现场不乏胶着、沉闷，但每块地都是在高潮中落幕。

率先拍卖的宝安尖岗山地块A122-0360地块，秒达59.08亿元最高限价。在随后竞人才房面积时，仿佛各房企尚未进入状态，很快便落槌成交，越秀地产成功上演了进军深圳楼市的处子秀。这块地可售楼面地价达到56128元/㎡，巩固了尖岗山片区的豪宅区地位。

而第二块地龙华民治A917-0609地块后半程竞拍尤为激烈，屡屡上演剧情反转、斜刺里杀出的好戏。在一开始的竞价阶段，节奏缓慢，致人昏昏欲睡，但在竞人才房面积阶段，多家房企参与车轮大战，叫价极其踊跃。最终鏖战1个多小时，举牌140多次，被龙光以新增配建人才房22600㎡收入囊中，巩固了“地王之王”的威名。

这块地，加上起始面积共需配建36700㎡人才房，计算后得出可售楼面价数据，竟然高达6.7万/平，几乎与该片区在售新盘齐平。

接下来的光明大小地块拍卖依然激烈，可售楼面地价均在4.2万元/㎡以上。话说没有对比就没有伤害，2018年11月9日光明2宗地拍卖，当时的可售楼面地价分别达到3万、3.3万元/㎡，已经让市场大跌眼镜。时间过去仅仅7个月，可售楼面地价就拉升了接近1万元/㎡。

房地产最能体现人们对美好的向往

这次土地出让，不一定会给出未来数年楼价上涨指数，但一定是设定了一个底线，告诉所有房产持有人，别卖房了，房价还要涨。这对深圳新房备案制度将会形成强大冲击，在国家“坚决遏制房价上涨”的总体要求下，政府和房企之间的角力加剧，但天平会偏向了房企一方。

最受关注的4宗地块均位于石岩周边，石岩也由此成为“地王”簇拥之地，未来人居价值的想象空间被彻底打开！

石岩已经藏不住了！

回到石岩。这是一处被雪藏的楼市角落。被忽视了这么多年，是市场的重大失职！

想想这些年都在鼓励市民去光明、沙井、龙岗、坪山，甚至到临深置业，却遗忘了这么一处距离核心城区如此之近的楼价“洼地”，是不是很可笑？

虽然说光明、坪山、临深也有自己的市场，但石岩的位置决定了买家是深圳最具购买冲动的群体——南山科技产业精英人群。

20年前，华为人就开始到处买房，成为楼盘营销重点研究的群体，不乏针对性促销手段。被华为团购的楼盘，销售情况都不会差。如今，华为虽然早已迁出南山，但南山涌现出更多的科技创新企业，培育出庞大的住宅消费群体，至今仍然是深圳楼市不可忽视的住宅购买力。

如果说布吉、龙岗承接了罗湖的消费力，龙华、坂田承接的是福田的消费力，那么沙井、光明则是承接南山消费力的主战场。

上述这些区域除了地缘优势之外，轨道通勤的实现，成为最大的助力。如地铁4号线对龙华楼市的影响，地铁3号线为布吉、龙岗楼市输送源源不断的客流，地铁11号线让沙井楼市鸡犬升天。

地铁一响，黄金万两

石岩是宝安区生态价值最佳的片区，南与南山区接壤，但是因为羊台山、铁岗水库、西丽湖的阻隔，多年来一直未能真正进入南山人的置业视野之中。但是，这条在宝安区规划中地处“东部生态休闲带”的区域，已经藏不住了！

因为，地铁6号线不到一年（计划2020年6月28日）就要通车，石岩也宣告迈入地铁时代。6号线至科学馆站，可说是无缝接驳福田、罗湖。上屋北站6站抵达深圳北站，约15分钟就可实现与4号线、5号线换乘，便捷前往深圳各个主要区域。

地铁6号线走线图

洼地填平契机显现

更重要的是，地铁13号线也来了，将在上屋北站与6号线换乘。这条线一期起点站为上屋北站，终点位于深圳湾的歌剧院，途径西丽湖、留仙洞、科技园、后海等地，走线基本上沿大沙河创新走廊，是南山科创产业精英最集中的一条轴带。

地铁13号线名曰石岩线，但看起来更像是大沙河创新走廊线向北延伸至石岩，从上屋北站出发，6站留仙洞、9站科技园、13站后海、15站深圳湾口岸，半小时车程，楼价相差至少3万元/㎡。其2期规划向北延伸至光明城站、凤凰城，在公明的公明北站预留直通东莞R5线条件，成为连通南山科技园和东莞松山湖的一条科技线。

地铁13号线名为石岩线

上屋北站，作为地铁6号线、13号线的换乘站点，基本确定了在石岩内外交通体系中的枢纽地位。

6月28日，应邀参加石岩新盘嘉信·云峰《咫尺南山，盛启山湖石岩新时代——南山6公里半小时高效森活圈媒体品鉴会》，并作为对话嘉宾，深切感受到上述所言。

嘉宾合影

该项目距离上屋北站约400米，距离南山界仅6公里，堪称是南山科创精英进军石岩、了解石岩的窗口。这是巨大价差带来的机会。比如西丽，最新获准预售楼盘的总体均价已超过80000元/㎡，再往科技园、深圳湾，早已是遍地10万+。

当然，如果仅仅把一条地铁13号线看成石岩楼价“洼地”被填平的唯一契机，难免肤浅。我们还可以从其内生魅力感悟一下诱惑力。

石岩总面积64.6平方公里，约60%为生态控制线绿地水域范围，包括羊台山、石岩湖、铁岗水库等。其中，主要是水源保护区，包括一级水源保护区面积9.05平方公里，占全街道总面积的13.7%，二级水源保护区面积28平方公里，占全街道总面积42.5%。这就意味着城区面积仅有不足30平方公里。

大美石岩湖

弹丸之地若被激发潜能，这在都市能量勃发的深圳，绝对会迅速一飞冲天。石岩能否延续深圳湾般的发展奇迹，将依赖两方面的作为。一是石岩湖国际院士技术创新中心，二是城市更新。

其一是深圳“十大诺奖实验室专项行动计划”之一，与中国科学院合作创新中心协力，打造中国深圳国际院士技术创新中心，2017年就率先联袂2名诺奖得主5名院士，启动院士村建设。

该技术创新中心规划范围总面积约73万㎡，建于石岩湖畔，包括中国深圳石岩湖国际院士村、宝牧全球科学家实验室、宝安诺贝尔中心、宝安诺贝尔/院士产业园等四大板块，未来将成为深圳科技成果转化的主要平台，在《广深港澳科技创新走廊》中地位核心。

城市更新就更不用说了。在深圳，房企大鳄是不会放过任何一个可以改造的地块的。石岩目前还是深圳城市更新少有的待开垦区域，已公示的就有华润、宏发、京基、启迪等房企近200万㎡城市更新用地，为片区人居形象提升腾出了充足的空间。站在这个角度，嘉信·云峰基本成为石岩城市更新的发轫之作，其规划为140米高建筑，地标形象显著。

该楼盘依大树林公园而建，紧邻地块为规划中的小学和中学，将供应建面约75-114㎡的三房、四房户型，应该是最受年轻科创精英欢迎的主流产品。

项目沙盘区

价差3万，若按100㎡计，意味着购买一套可省300万元，基本是10年左右的收入。这对改善生活品质是一笔不小的金额。