深圳小产权房拆迁赔小业吗，这些人的麻烦大了……

又有公司爆雷了。

昨天（8月7日）晚上，南京一家搞长租公寓的公司乐伽，正式发布公告，确认公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

这份公告，距离该公司上一份辟谣，表示自己业务正常，才过去18天。

说明乐伽公司，确实到了山穷水尽的地步了。

从机构查询到的信息可以看到，这家公司成立于2016年5月，成立之日，恰好是政府鼓励“租赁”之时。

彼时，广州深圳提出了“租售同权”，杭州提出来了“租售同分”，管理层甚至直接划定了深圳、成都、杭州、南京等12个城市试点“商改租”，还推出了住房租赁Reits。

所有的一切，都是为了鼓励企业发展租赁市场，为中心城市提供租房供应，稳定房价，稳定租金。

长租公寓成为了风口上的猪，大家争相开启租赁业务，乐伽就是其中一员。

如今，不过三年的光景，业务也停止了，员工也遣散了，对于目前正在进行的合同，乐伽表示：所有的合同终止，该承担的责任按照法律来承担，依法进行赔偿。

此外，南京市相关区政府按照方便客户、属地调处原则，组织司法所、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构，在辖区设立调处服务点，为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。

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南京乐伽商业管理公司是一家以运营公寓为主业的企业，简单来说就是从散户手中接过房屋，然后装修一番，再加入自己的运营管理，租给客户，从中赚取收益。

这种角色，就是传说中的二房东。虽然走得是轻资产模式，但如今的租赁市场，回报率相当低，是这个行业最大的风险。

在公告中，乐伽对此已经有了清醒认识，乐伽公寓表示：

经过认真反思，深刻认识到公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已对长租市场带来较大风险，加之公司内部管理制度缺失等诸多因素，造成公司业务全线关停的状态。

所谓的“高进低出”，对于高长租公寓的，就是高价接进，相对低位的价格租出。

走的就是互联网思维，开始不求利润，只求迅速做大规模，拓展市场占有率，期待着后面获得风投，甚至上市。

但这种烧钱模式，没有一定的资金量，小玩家更本玩不起。没有利润，光靠烧钱，早晚要出事。

收进一套房子，一年的租金是2万元，中间公寓运营者需要对其进行装修，装修之后还要空置一段时间（散去甲醛等有毒气体），后期还需维护运营，你以25000一年的价格租出去，基本只能保证不亏，要想收益高，必须以30000一年，甚至35000一年出租。

但按照目前市场上2%左右的回报率来看，大多数运营商都没法高价租出。可谓是累死累活，赚不到钱，和搞重资产的房企动辄百分之几十的回报率相比，租赁就是个吃力不讨好的活。

租客们怪你把租金推高了，万科的“万村计划”搞不下去，也是这原因。

万科尚且折戟，何况一些小家小业的长租公寓企业。

据不完全统计，2018年以来，已经有杭州鼎家、上海寓见、长沙咖菲猫、北京昊园恒业、南京乐伽等20多家长租公寓倒了。

一些黑心的企业，为了提高收益，减小资金链压力，有的玩起了租赁杠杆，在租赁市场中耍起了资本游戏，搞什么租金贷，结果风险没有把控，一旦暴雷就跑路。

还有一些更黑的企业，在装修没多久，甲醛还没散尽，就挂牌出租，缩短空置期，导致租客身体出问题。年初，这种新闻，被曝出过很多回。

正如有人说的，长租公寓已经被劣币玩坏了。

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导致这种乱象丛生、爆雷不断状况的原因，主要有两个：

1、缺少规划和制度。

在中国，很多事情搞不好，就是因为没有制度和规划，让一些人趁隙作乱。

没有系统性的规划与制度，导致租赁市场，尤其是长租公寓市场，乱象丛生，比如产权问题、装修问题、高杠杆问题、层层转租问题、消防问题、运营费用标准问题。

任何一个问题，都有可能成为引起堤坝决堤的蚁穴。

2、市场租金回报率太低。

小企业想做长租公寓，需要有足够的资金将散户手中的房子批量归拢，这个成本已经很高，再加上装修费用、运营费用，企业的利润其实相当薄。

这种高进低出的模式，让高租赁的这些企业危如累卵，一点资金链紧张，就很有可能暴雷。

要促进租赁市场良性发展，必须要适当提高租金回报率，方法就两种，要么抬高租金，要么降低成本。

2016年政府鼓励租赁市场发展，目的就是要稳定房价与租金，丰富住房市场，抬高租金不符合初衷。唯一的方法就是降低成本，这就要从土地价格上着手。

政府应该向市场定向供应大批的廉价土地，让开发商建设大批的租赁住房，土地成本下降，企业的收益率自然上升，才能良性发展。

2016年以来，深圳、上海、北京等各地陆陆续续也推出了不少廉价土地，用于建设租赁住房，但量很少，想要让长租市场良性发展，必须大量供应这样的廉价土地。

地方政府也有自己的小算盘，土地廉价出让，会影响自己的财政收入，让他们犯难，所以，地方政府不可能大量供应廉价土地来建设租赁住房，就像他们不可能大规模供应廉价土地建设商品房一样。

而目前房价高企，租赁市场难有起色，症结都在高地价。

地方政府高价出让土地，其采用的是挤药膏式的饥饿疗法，面粉不降，面包价格如何能降下来，于是中心城市的商品房，牛长熊短。

面粉价格不降，租赁市场回报率难以提升，租赁市场哪来的积极性？

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