东莞小产权房新楼房 8个在售新盘的深度解读-2024深圳小产权房信息

一、行政中心区楼盘聚集，趋近饱和，挑性价比高的入手

行政中心区随着2010年塘厦政府从花园街搬迁到迎宾大道开始发展，经过10年的快速发展，如今的市政配套和商圈已成熟，成为花园街之后的塘厦中心区。

从目前的居住角度来看，中心区的配套和商业氛围相对成熟和完善，居住便利。但从投资角度来看，中心区的房产已经饱和，竞争激烈，客户的选择太多，二手房有价无市，较难转手，内卷严重，新房市场也如此。

中心区因地块开发饱和，目前在售新楼盘占地面积都较小，普遍在2万㎡以下的占地面积，小区小，花园小，活动空间有限，好几个小区泳池都没有，因此小区档次和品质较低，竞争力不足。

现有新楼盘5个，价格在3.2-3.8万元/㎡，价格对比其他片区高出4-8000元/㎡。而看中心区未来五年规划，已然没有新的发展，更没有人口引入，没有新的基建和配套，很难在支撑中心区持续成为塘厦的价值高地。

因此不考虑价格，只考虑距离和居住方便，可挑性价比高的楼盘入手，不宜买溢价太高的项目，后续升值也会相对乏力。

二、塘厦高新经济区，目前较偏，但未来5年内会有较大发展

塘厦高新经济区，是指塘厦目前以石潭埔产业新城、凤凰岗科技园等为载体，引进高新技术企业，打造产城融合的高新经济区。目前已经完工的项目有凤凰岗科技园，一期已经完工并交付使用，已引进顺络电子、华勤通讯、艾瑞科等8家中大型企业入园办公，也为片区带来了近万人的新增人口。

石潭埔产业新城是由鸿发集团开发，一期拆迁工程已基本完成，上个月启动了开工仪式。石潭埔产业新城是东莞首批规划布局建设7大战略性新兴产业基地之一，是一个大型的产城融合项目，包含产业、居住、公园、学校医疗商业等配套，建成后将会引进超200家企业，片区改造将会带动整个塘厦进行全面升级。

除凤凰岗科技园和石潭埔产业新城外，目前凤凰花园湿地公园和人才公园两大市政配套也在施工中，预计今年底和明年中会相继完工。

目前该片区聚集10万家中小型企业，以工业园为主，高品质小区和城市配套不足，生活配套基本都有，档次和品质有所欠缺，缺乏大型商场和商业氛围，是塘厦认知中比较偏的地方，也成为购房者不看好的地方。其实恰恰相反，因产业园区的人口在不断增长，也随着凤凰岗科技园、石潭埔产业新城等地开发建设，城市形象和市政配套会随之完善，成为未来十年塘厦镇最具价值的地方。

三、塘厦新房市场8盘在售，需择优入手

塘厦市场目前在售新房众多，大部分购房客户看花了眼，关于每个楼盘的基本情况，在这里也做一个简单的介绍。

1.安居臻悦花园

楼盘位置处于塘厦镇富人区，在万科生活广场附近，小区规模中等，地段算目前比较好的地段，距离塘厦最繁华的商圈万科生活广场商圈仅有几百米距离，但价格也属于塘厦镇新房的天花板，3.4万的毛坯均价，小户型面积也到了98㎡，因此最小户型3房也要340万毛坯总价，高出其他楼盘三房总价接近100万，还得另外花钱装修。这个总价买三房在中心区可以有更多选择，需慎重考虑后期转手的压力。

小区品质和档次相对一般，花园普通传统，并无突出优势和亮点，由7栋超高层组成，2梯四户，楼间距密，居住舒适度有限。唯一亮点就是地段目前相对方便，性价比相对中心区其他楼盘较低。

2.粤港澳华堂里8号

与安居臻悦花园距离不远，位置差别不大，区别就是安居挨着二手小区御湖花园，小区门口环境较好，是成熟的社区商业氛围，而华堂小区对面是农民房和厂房，形象相对安居要低一个档次。

小区占地面积仅有1.5万㎡，由3栋洋房和2栋办公楼组成，楼间距更密集，小区无花园可言，小区里面没有太多活动空间，只有基础绿化和简单的儿童游乐园，无游泳池、特色景观、球场、跑道等。最小三房78㎡的总价250万左右，大一点的三房98㎡320万左右。小户型有总价优势，但小区舒适度较低，250万相同总价可以在便宜点的地方买户型更大，小区更大的三房。

需权衡要位置方便还是要小区生活品质。毕竟200多万买一个类似于没有小区的楼盘值不值得，享受不到任何小区配套，毫无小区生活体验可言。

3.金众铂悦公馆

算是目前塘厦镇在售新房里面小区规模最大，花园最大的一个小区，地理位置虽然没有安居的好，距离万科生活广场也就3公里距离，临湖而建，部分房源可以看到湖景，景观资源稀缺，小区配套应有尽有，每栋楼一楼架空层目前宣传后期会经营会所，不过是否能经营得起来小编持保守态度，毕竟东莞人群消费观还没那么大方，小区品质在中心区在售新房当中可以说得上是最高。

目前售价3.4万带装修，最小三房98㎡总价340万左右，还是那句话，这个总价选择很多，甚至可以在在距离6公里的碧桂园云麓半山买个四房了，碧桂园的小区品质还更胜一筹，因此需考虑后期转手的压力。单纯买来居住不考虑投资性价比，又不差钱的，推荐入手。

4.卓越华堂卓越天城辰光

门口即是迎宾大道，距离万科生活广场几百米，位置还算不错。但小区品质就很一般占地2.6万㎡，洋房套数1198户，容积率较高。由3栋高层和3栋小高层，1栋商业楼组成，小区呈排列式布局，楼挡楼，楼间距密，无景观视野可言。

小区活动空间小，没有特色，规划了下下沉式广场，目前销售宣传打造培训中心，但小编还是那个观点，后期是否经营得起来，一个小区的人流是不足支撑一个培训中心活下去吧，一旦经营不下去，后期也只是废弃的空场地而已。

目前81㎡的最小户型已售罄，91㎡三房总价310万左右，这个总价买三房在塘厦新房市场不具优势，性价比较低，除非真的很喜欢这个地段，买不起安居，看不上华堂，又不计较性价比不差钱的，可以选择。

5.星河璟悦公馆

位置差强人意，门口是塘厦大道，周边都是工业区，对面就是莞华医院，介意风水的慎入。

距离天虹商圈距离较近，仅有1公里的距离，但1公里范围内全是工厂和旧民房，生活环境较差，不成社区氛围，学校较远，周边环境在所有在售新盘中最差。

小区占地1.7万㎡，花园较小，活动空间有限，小区档次不高，由3栋高层和1栋公寓组成。

价格比较具有优势，2.7万带装修在所有在售新盘中价格最低，地块是九几年的地块，产权年限目前仅剩三十几年，介意土地使用年限慎入。

最小三房78㎡，200万左右可以买到，在塘厦在售新房中拥有绝对的总价优势，刚需购房又缺钱的可以考虑。

但从升值角度来看，空间不大，不仅目前的地段不具优势，周边地块未来也没有新的规划，5年内不会有新的发展。