东莞小产权房税 东莞二手个税大降详解

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文/杜必文(买房知识科普)

东莞的中介在一个月之前就在渲染这条悄然变化的二手房交易政策,卖房个人所得税的计算方式有了些许的变化。

二手房的税费对于买房人来说还是比较难理解的,譬如东莞的二手房交易中的个人所得税,东莞的个人所得税原来是采取了转让所得的20%,化解成公式是:

个人所得税=(交易价格-房产原值-合理费用)*20%

合理费用即是你的房子的成本,譬如契税、增值税、装修、贷款的利息等,一切可以提供发票的房子成本。

这样的个人所得税,对于房产飙升的区域,个人所得税是非常高的,2013年国务院出台了一封调控文件(国办发[2013]17号),其中提到二手房的个税应严格按差额20%征收。

他们认为这个政策可以抑制房价,结果你已经看到了,表面上抑制了纸面的价格,其实完全转嫁给了购房者,暗中提升了交易成本。

但是执行这一个政策的城市很少,大部分城市执行的按照全额的1%-3%征收,东莞是执行了这一个政策。

但从2019.03.11起东莞改成了按照全额的2%征收,有的城市是全额的1%,有的甚至是全额的3%,所以这里边是有空间的,广州、深圳、上海就是全额的1%。

为什么东莞的住房交易个人所得税全额的2%,甚至没有官方的政策文件,只是口头通知,即引起了这么大的舆论?

首先,政策其实是没什么变化的,之前也存在全额2%征收,但是优先的是按差额的20%纳税,纳税人不提供原值发票,税务机关也可以查征税系统查到房产的原值,但3月11日起,就是根据你提供的资料,税务机关不查征税系统了。哪种方式税费更低,你爱选哪个选哪个。

Ps:为什么存在两种征收方式呢?

纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋和应纳税额的,对其实行核定征税,……在住房转让收入的1%-3%幅度内确定。

也就是可以提供房产原值,按差额20%,不能提供按全额1%-3%,具体看城市,最终大家都是按哪种方式税低用哪一种。

来条简单的数学计算:

假设在东莞你的房子50万买的,现在值200万,装修等合理费用花了20万(需提供发票),那么个人所得税是多少?

差额征收:(200-50-20)*20%=26万

全额征收(核定征收):200*2%=4万

税费节约了22万,当然这是比较极端的例子,但是总得来说是大范围的降低了二手房个人所得税征收费用。

这,恐怕要推动东莞的二手房交易了!

敢于做这个改变,是两会基本上没提房地产,全国各地相继试探调控。

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