小产权房怎么断水电，两度被开发商起诉-2024深圳小产权房信息

林洁花655万买了一套房，不仅没法入住，自己还因这套房成了被告。

《不动产权证》。本文图片均为澎湃新闻记者陈绪厚图

一年多前的2020年9月，林洁在广州越秀区购买一套91平方米二手房，并拿到《不动产权证》，之后被开发商起诉，称她和原业主“恶意串通”。一审、二审法院均认定，林洁的购房合同有效。但林洁依旧无法入住，而房屋也一直处于断水断电状态，门口还被贴上了开发商的封条。

林洁所购买的房子，门口贴有开发商作出的封条。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）采访了解到，导致林洁无法收房的原因是，原业主曾某婷2012年花83万购买了该房屋，而该房屋所在小区原属于广铁集团职工福利房，由广铁集团子公司广州南岭铁路房地产开发有限公司（以下简称“南岭房地产公司”）开发建设。南岭房地产公司认为，曾某婷于2012年1月调离广铁集团公司，在购买上述房产时不属于该集团公司职工，不符合购房条件，而曾某婷此前也同意将该房屋退回集团公司，因此该房屋属于该公司的资产。

2022年5月12日，曾某婷通过短信回复澎湃新闻称，她和南岭房地产公司并无纠纷，她和林洁都是被告，都是受害者。至于其他情况，曾某婷没有回复。就此，澎湃新闻曾多次联系南岭房地产公司，未获得回复。

值得注意的是，2021年12月，南岭房地产公司再次起诉曾某婷、林洁等人，要求曾某婷赔偿817万余元及利息，林洁等人承担连带赔偿责任。目前，此案尚未宣判。南岭房地产公司以此案审理未完结，涉案房屋产权仍未最终清晰为由，要求物业公司对房屋予以监管，不得允许无关及涉案人员进出该房屋。这也是林洁依旧无法入住该房屋的原因。

2022年5月17日，林洁向澎湃新闻表示，南岭房地产公司起诉曾某婷，却把她、中介、贷款银行等都列为被告，这是不合理的，她会积极应诉。与此同时，她也起诉了曾某婷、南岭房地产公司、物业公司等，请求法院判令立即恢复上述房屋的水电，保证其正常行使物权，并赔偿其近两年来不能正常使用房屋的经济损失共计15万余元。今年5月，该案已获得法院受理。

买房发现无法入住，还被指“恶意串通”连带起诉

林洁在广州从事金融工作，2020年7月，她打算购买一套学位房，以方便自己的孩子以后入学。林洁称，在中介的介绍下，她看上了位于广州市越秀区共和西路的这套房子，“去实地看了四次，都没人说房子有问题”。

林洁所看上的房子，面积为91.27平方米，其小区名叫“达道雅轩”，配套学位为省一级小学。最后，林洁以总价655万元与业主曾某婷签订了购房合同。2020年9月，林洁拿到了该房屋的《不动产权证》。

达道雅轩小区。

林洁说，2020年10月，她拿着房产证等资料来找物业，表示自己是新业主，要申请装修，但物业告诉她，这套房子有产权争议，“已被控制”，她没法入住。直到此时，她才得知，原业主和开发商之间就房屋产权归属存在纠纷。

不久，林洁接到了法院的通知，她被告了。起诉她的是开发商，开发商认为林洁和曾某婷等人的行为属于“恶意串通”，所签订购房合同无效。

据澎湃新闻了解，“达道雅轩”小区原属于广铁集团职工福利房，曾某婷此前是广铁职工，于2012年11月以83万余元购买该房。达道雅轩的开发商为南岭房地产公司，后者是广铁集团旗下子公司。

林洁表示，她和曾某婷此前并不认识，整个购房都是走正规流程，并有中介参与，并非是“恶意串通”。

2021年6月，广州市越秀区法院对此案作出了一审判决，驳回了南岭房地产公司的全部诉讼请求。越秀区法院审理认为，结合本案查明事实来看，各被告之间就涉案房屋的买卖及设定抵押并不存在通谋的情形。原告南岭房地产公司认为被告曾某婷、林洁等人就涉案房屋的买卖及设定抵押的行为属于恶意串通，应属无效，缺乏事实依据，法院不予采认。

南岭房地产公司不服一审判决并上诉。2021年12月，广州中院二审维持了原判，驳回了南岭房地产公司的上诉。

房屋背后的产权争议

林洁所遭遇的“收房难”，其根源在于，开发商南岭房地产公司认为，这套房屋应归还南岭房地产公司，原业主曾某婷无权出售。

澎湃新闻获取的权威材料显示，2012年11月，曾某婷与南岭房地产公司就上述房屋签订《内部认购协议书》，内容包括：广铁集团公司达道路、南站住房是为了切实解决职工住房困难而向曾某婷出售，房屋未满5年不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，曾某婷同意按原购房价退回给广铁集团公司；购房满5年后，曾某婷上市转让该住房的，曾某婷同意先向广铁集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，再行转证出售；如曾某婷违反上述规定，公司有权收回该住房并退还曾某婷原购房款(不计利息)，房屋售房价为866839元。该房屋于2018年9月份出具产权证书，确认曾某婷为产权人。根据《广铁(集团)公司广州达道路和南站住房销售办法》的规定“达道路住房的销售均价为9000元/平方米……按市场因素核定广州市达道路住房的市场评估均价(按建筑面积)为26000元/平方米……享受的折扣系数为0.3462。据此估算，曾某婷购买该房屋时的房屋市场价约是购买价的2.9倍。

澎湃新闻注意到，在曾某婷向林洁出售上述房屋之前，其与前男友也曾就该房屋的权属划分打起了官司。

相关判决书显示，2011年，曾某婷与陶某相识、相恋，并于2017年结束恋爱关系。之后，曾某婷搬离与陶某共同居住的达道雅轩房屋，该房屋由陶某及其家人居住。一审法院审理认定，陶某为购买上述房屋累计出资16.7万元，约占房屋全款834842元的20%，经法院委托第三方评估，该房屋于2019年3月的市场价值为6420845元。一审法院判令，房屋所有权归曾某婷所有，曾某婷一次性向陶某支付房屋补偿款1284169元（6420845×20%）。

曾某婷不服该一审判决，上诉。二审期间，曾某婷向广州中院提交由中国铁路广州局集团有限公司清退违规多占住房工作领导小组办公室出具的《退房通知》。该通知载明:“根据上级有关违规住房问题的检查整改要求，经核实，你(曾某婷)不符合《广铁(集团)公司广州达道路和南站住房销售办法》(广铁房函[2012]321号)规定的购房条件。请你(曾某婷)于2019年10月25日前办理退房手续，如逾期未清退纠正，我集团公司将报请上级单位按照有关纪律规定严肃处理。”

2019年11月，广铁集团公司回函答复广州中院称，一、上述《退房通知》属实，由该集团公司出具。二、根据《广铁(集团)公司广州达道路和南站住房销售办法》(广铁房函[2012]321号)第二条规定:“广州达道路、南站住房是集团公司自建、面向内部职工销售的有价格优惠的商品住房(简称“定向商品房”)，销售对象为2012年5月31日前在册的，并在广州地区工作的集团公司正式职工(含离、退休职工)。”曾某婷于2012年1月调离该集团公司，在购买达道雅轩房屋时不属于集团公司职工，因此不符合该房的购房条件。三、根据上级有关违规住房问题的检查整改要求，曾某婷已同意将该住房退回集团公司，2019年10月曾某婷将住房钥匙移交给集团公司，陶某将住房钥匙移交给集团公司。后续集团公司将退回曾某婷已缴纳的购房款，并将房屋产权办回至原售房单位(集团全资子公司南岭房地产公司)名下。

2019年，广州中院二审审理认为，涉案房产系曾某婷所在单位广铁集团的职工分房，具有人身附属性质。根据曾某婷与广铁集团签订的《广州铁路(集团)达道路职工住房内部认购协议书》以及《广铁(集团)公司达道路和南站和住房销售办法》，广铁集团有权在特定条件下收回住房。因广铁集团于2019年11月4日作出复函表示根据上级有关违规住房问题的检查整改要求，曾某婷购买涉案房产时不属于该集团公司职工，不符合购房条件，责令曾某婷办理的退房手续，并明确表示退房手续办理完毕后涉案房产将办回广州南岭铁路房地产开发公司名下。鉴于此，陶某要求分割涉案房产的诉讼请求的事实基础已发生变化，该房屋产权存在限制，要求分割涉案房产或补偿的条件不成立，该院对其该请求不予支持。据此，广州中院二审撤销一审判决，驳回了陶某的全部诉讼请求。

开发商曾起诉林洁、原业主曾某婷等人的行为属于“恶意串通”，一审、二审法院均驳回，认定购房合同有效。

值得注意的是，曾某婷于2012年11月购买上述房屋。而广铁集团作出的《退房通知》显示，2012年1月，曾某婷已调离广铁集团，不符合购房条件。2020年7月，在广州中院认定该房屋产权存在限制的情况下，曾某婷却又顺利将该房屋出售。

2022年5月12日，曾某婷通过短信回复澎湃新闻称，她和南岭房地产公司并无纠纷，她和林洁都是被告，都是受害者。至于其他情况，曾某婷没有回复。

针对南岭房地产公司与曾某婷之间的纠纷，以及曾某婷当初是如何获得购房资格的，澎湃新闻曾多次联系南岭房地产公司，未获得回复。

收房无果又成被告，购房者表示将反诉

2021年12月，广州中院二审确认林洁与曾某婷签订的购房合同有效。之后，林洁拿着一审、二审判决书、房产证等材料去收房，发现仍无法入住。更让她无法接受的是，该房屋一直处于断水断电状态，物业不同意恢复水电，房屋门口也贴着南岭房地产公司的封条。

林洁表示，她作为新业主，其合法权益受法律保护。至于曾某婷与南岭房地产公司的纠纷，是他们之间的事，和她本人无关。为了收房入住，她曾多次报警，但均未解决问题。

达道雅轩的物业公司是广州穗新投资发展集团有限公司，2022年5月12日，该公司一名工作人员向澎湃新闻表示，在林洁购房之前，上述房屋已被南岭房地产公司收回，属于国有资产。当林洁作为新业主前来收房时，他们物业也觉得奇怪。至于断水断电，是南岭房地产公司做出的，和物业无关。因此事，林洁曾多次报警，问题一直未解决，物业夹在中间也很为难。

广州穗新投资发展集团有限公司另一名工作人员回复澎湃新闻称，自2019年开始，应南岭房地产公司的要求，上述房屋断了水电，一直未恢复。因房屋的产权存在争议，新业主的身份也未确定，因此该房屋一直没法入住。若新业主提供房管部门出具的查册证明等，可以为其恢复水电。

查册情况。

林洁向澎湃新闻表示，在媒体介入后，物业公司通知她称可以恢复水电。

2022年5月16日，林洁前往物业公司，对方向其出示了一份由南岭房地产公司作出《复函》称，南岭房地产公司与曾某婷、林洁、杨某（系中介）、中国工商银行股份有限公司广州五羊支行因财产损害赔偿纠纷向广州市越秀区法院提起诉讼，越秀区法院于2021年12月立案，并于2022年3月组织第一次开庭，现案件审理未完结，“鉴于达道雅轩房屋为涉诉房屋，该房产产权仍未最终清晰，请贵司（指物业公司）对涉案房屋予以监管，不得允许无关及涉案人员进出该房屋”。

澎湃新闻获取的民事起诉状显示，南岭房地产公司起诉曾某婷、林洁等四名被告，请求法院判处曾某婷向南岭房地产公司赔偿8177800元及利息，林洁、杨某、中国工商银行股份有限公司广州五羊支行对此承担连带赔偿责任。

对于达道雅轩房屋的产权争议以及该事件的后续处理，2022年5月17日，南岭房地产公司工作人员回复澎湃新闻称，相关情况正在走司法程序，其他不方便透露。

对于再次成为被告，林洁表示，南岭房地产公司起诉曾某婷，却把她、中介、贷款银行等都列为被告，这是不合理的，她会积极应诉。与此同时，她也起诉了曾某婷、南岭房地产公司和物业公司，请求法院判令立即恢复涉案房屋的水电，保证其正常行使物权，并赔偿其近两年来不能正常使用该房屋的经济损失，共计15万余元。今年5月，该案已获得法院受理。

5月17日下午，在民警的见证下，林洁撕掉了由南岭房地产公司的封条。林洁表示，当初，她购买这套房，一个重要的原因就是为了学位，如今拖了两年多，她的孩子已经5岁多了，下半年就要读小学一年级，“就算现在马上入住，时间也赶不上，没法读配套学位了”。