为什么要统计小产权房 并非官宣！这3类人注意

近期，关于“房地产税”的话题再次引发热议。

11月2日，财联社消息：宁吉喆发文表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革是完善税收调节机制的4项举措之一。

10月31日，财政部网站也发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，重点提到：支持深圳在全国税制改革中先行先试！

一时之间，深圳要试点“房地产税”的消息铺天盖地，甚至不少人言之凿凿开征的时间是明年，好多人开始担心深圳房价要大幅下行。

那么，“房地产税”究竟对购房者有什么影响？为什么是深圳？深圳会在明年开征“房地产税”吗？如果开征，会如何计算税费？

ONE

解决地方税源，利好民生

不会促使降价，房地产税主要影响3类人

首先，可以很明确地讲，房地产税不会促使房价下行。

无论是从已经征收房地产税的重庆和上海来看，还是从国外已有房地产税的新加坡、英国、美国等国来看，房地产税对当地房价的涨势其实并没有太大影响。

以上海为例，2011年征收房产税以来，房价并没有停止增长。截至2022年5月，上海二手房价格已从2.3万/平，提升至6.6万/平。

其次，房地产税并不是用来遏制房价上涨的。

房地产税的主要目的是，提高土地使用效率，同时完善税制结构，增加地方政府的财政收入，降低地方对于房地产行业的依赖，从而使房地产行业稳定健康发展。

特别是近两年，因为行情影响，很多城市拍卖土地的收入大幅缩水，地方财政大幅下滑，这对支撑地方经济的发展非常不利。

高层迫切希望能有类似房地产税的新税种、税源出来，支持各个地方对财政资金的需要，这也是近两年频频提及“房地产税”的主要原因。

房地产税其实对一般刚需来说，影响不大，主要会影响以下3类人。

1、开发商，随着房地产税及保障性住房的发展，商品房的需求必然会有所降低，供需关系将会改变，使开发商的地位发生改变。

事实上，现在已经进入了卖方市场。特别是三、四线城市，库存压力非常大。

其中，深耕三四线城市的碧桂园已经开始撤退了，退出了一些区域的经营，从2021年的106个区域调整到今年的63个区域。

目前，碧桂园主要深耕在五大都市圈（长三角，广东，环渤海，长江中游，川渝）和确定性高的市场。

2、炒房客，刚需住房问题得到妥善解决之后，炒房客的市场将会彻底丧失。

在“房住不炒”的大方针下，房产回顾居住属性，老百姓已经清楚认识到房产作为投资产品的风险，不再奢望通过房产致富逆袭，炒房客自然失去生存的土壤。

3、拥有多套住房的业主。

国家对于多套房持有者征收的相关税款，会在一定程度上给他们带来压力，住房持有成本增加，转手变现能力减弱。

如果想降低影响，其实也不复杂，有3招：卖出去，减少持有；或者租出去，以租抵税；亦或多生娃，减免税，无论是哪一种，都符合官方的设想。

TWO

为什么是深圳？

3大条件，完美符合开征需求

从目前的情况来看，“房地产税”的试点落地势在必行。那么为什么会是深圳？，芒果好房认为理由主要有以下几点。

1、深圳房价高企，民间呼声非常高，顺从民意，不仅可以安抚老百姓，也能遏制深圳炒房的生存土壤。

另外，深圳商品房数量庞大，截至目前约有200万套商品房，如果开征房地产税，将是一笔巨大的财政收入。

一举三得，何乐不为。

2、深圳有更多自主权，财政实力强大，影响可控。

深圳房屋的资质条件较均衡、遗留性问题相对较少，而且市民纳税意识较好，有利于房地产税改革试点工作的开展。

另外，深圳本身财政实力就很强，土地财政依赖度截至2021年依旧是全国最低。所以在深圳探索，影响不会很大，也比较可控。

3、以史为鉴，深圳具备推进房地产税的市场条件。

从征收房地产税的国际经验上看，房地产税收入的高地，与城市或者区域的公共治理、服务水平、公共配套设施有关。

这些因素越高的地区，房地产税的“税基”通常都会更高，政府能够获得更多收入，用于更加科学、合理地提升公共服务水平和现代治理水准，从而形成一种良性循环。

深圳显然拥有这样的基础与优势，作为改革开放的前沿与桥头堡，多年以来在城市公共服务水平，现代公共治理能力等方面，均在全国各城市中处于“翘楚”之列。

在这样的背景下，通过试点征收房地产税，形成稳定甚至是永续的，互相促进良性循环的财政收入保障，是合理的，可行的，也是有效的。

THREE

楼市低迷、考量因素复杂

深圳2023年开征房地产税的几率不大

虽然深圳试点“房地产税”是大势所趋，但时间或许没有大家想象中那么快。

一方面，目前深圳试点“房地产税”仍是猜想，官方还未清晰明确地表示深圳试行。

事实上，关于房产税的讨论由来已久，2003年就首次提出了对自住房进行征税，但直至2011年1月“房产税”才正式在上海和重庆落地试点。

此外，自2014年首次提出房地产税立法以来，至今已有7年。

但从财政部公布2022年立法工作安排来看，并未提及房地产税。2022年的《政府工作报告》也并未提及房地产税。

简而言之，目前房地产税立法尚无确切的时间表。

另一方面，“房地产税”是为了稳楼市，增税收。

但目前，房地产仍处于下行阶段，行业危机警报尚未解除，置业者及市场的信心还没全面恢复。

在这样的情况下，如果明年就直接开始征税，无疑会对本就低迷的市场造成巨大的冲击，不利于市场的稳定。

为了避免这个情况，深圳的房地产税试点工作也应该不会这么快推进。即使明年楼市走出低迷的行情，深圳也会再观察一段时间。

再一方面，基于我国税收法定的基本原则，房地产税要先完成立法才能征收。

但目前房地产税仍在立法过程中，尚没有明确的落地时间表。而鉴于立法草案的各项程序周期较长，预计房产税距离全面征收尚需3-5年。

即使深圳作为试点，可以跳过立法阶段，但至少还有3个问题也要解决，同样需要较长的时间。

1、要有切合国情的税收减免。

根据住建局统计数据，深圳购房者中首次置业的刚需人群多年来始终占大多数，购买二套房改善型需求者居次。

如果没有减免，就会提高刚需购房的成本，不符合国家支持刚需购房的大方针。因此，如何减免，向哪些人减免，需要进行详细的调研。

事实上，在房地产税收制度完善的国家和地区，比如美国、日本和中国香港地区，其房产持有税都有相应的扣除，例如：首套房、低收入者、孤寡人群等等。

2、房产价值的评估要做到合理。

深圳各类住宅小区按照产权、品质、位置、物业服务等不同，价格相差很大。

比如，福田、南山的一些学区房，房屋质量可能很差，但交易价格很高。虽然深圳出台了二手房指导价，但真实市场交易价格与指导价之间，仍有差距，尤其是豪宅。

3、要做到征税对象公平。

深圳的房屋种类很多，如何界定税收也要慎重考虑。

例如：数量庞大的小产权房，未缴纳任何税费，却能享受城市基建投入和各项事业发展带来的红利，获得可观收益。

还有福利性质的住宅、历史遗留的军产房、经济适用房、限价房等等。如果只针对商品房征收房地产税，显然不公平。

FOUR

房地产税有3大模式

如果开征，深圳大概率是多房多税

虽然，我国已在上海和重庆试行了房地产税，但在这方面，还是欧美、亚洲其他发达国家及地区更为醇熟和完善。

以它们为参照，目前房地产税有3大模式。

模式一：宽税基，少税种，低税率。

这种模式以美国、日本等国为代表，也是目前大多数国家采用的模式。需每年缴纳，以当年市场评估价*税率征收。

一句话总结：有一套房子收一套房子的税，互相之间并不影响，也不累计。

模式二：租金基，阶梯式，自住享优惠。

这类征税模式的代表是新加坡、中国香港等地区，税额都比较低。

例如：香港房产的持有环节涉及三个税种——差饷税、物业税以及土地年租，其税基考量均为租金。

其中，差饷税以及土地年租的税基为政府每年评估差饷租值，而物业税的税基是减免了某些扣除项的实得租金，自用以及空置物业免征。

新加坡是以该房屋的市场租金净收入作为标准，结合阶梯计税法计算。

假设一套价值1000万的房产每月租金1万元，则以全年12万的租金收入再减去成本后，以净收入进行收税，征收额度也比较小。

总结一下就是：按租金征税，税额低，自住便宜，影响低。

模式三：差异化，累计式，多房多税

这类计税模式的代表是韩国。

韩国的房地产税，针对价值较高的土地和住宅物业等会征收中央税，也称综合房地产税。综合房地产税按房产市值的80%评估，对房产市值超过6亿韩元（约合人民币350万的房产）的部分征收，税率0.5%-2%。

同时，还增加了多套房持有者和投机性购房者的税负。多套房持有者将最高被课以6%的综合不动产税，购置税率也最高上调至12%。

另外，若多套房持有者在调控地区销售房产，在现行税率基础上加收10个百分点的转让税，两套房持有者的税率为20%，三套房持有者为30%，以此类推。

一句话总结：名下房子越多，税越重，房子越贵，税越多。

总体来看，以韩国为代表的房地产税征收体系，似乎更接近于深圳普通民众的诉求，即对持有多套房产的人征重税，对豪宅征重税，对普通自住类的房产予以免征或少征。

对于房地产税，你怎么看？如果深圳试行，你会继续观望还是照旧买房？欢迎在评论区互动交流。

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