单位修建小产权房 国土规划助力司法拍卖“合法化”

早在1992年10月23日，广东省国土厅发布《关于制止违法用地的通告》的规定称，任何单位和个人擅自与乡镇、管理区和村签订用地协议转让集体土地者，按非法转让土地或非法批准占用土地处理。但是广东长城公司顶风违纪，竟在通告发布后半年的1993年3月26日，与棠溪村第六经济合作社签订用地合同。

同时，长城公司还严重违反城市规划法。根据《广州市城市规划管理办法实施细则》的有关规定，九层以下、高度低于三十米的民用建筑，楼与楼之间的各向最小间距不少于8米。而长城公司在祥福花园所建楼房的间距全部都在三米左右，根本不适合居民居住生活，属于严重的违章建筑。

2005年8月16日，广州市建委时任房地产开发处处长范瑞威在接受广东省高级人民法院审监庭咨询时指出，涉案的祥福花园用地来源和报建手续均不合法。他说，就本案土地现有的性质看，仍是属于村民住宅用地，根据国家规定，村民住宅用地未经批准，是严禁转为商品房开发用地的；从用地和报建材料看，广州市规划局将棠溪村祥岗后街北边的土地规划给村民建住宅用，没有规划作商品房开发用地。“那么，国土局改变用地功能，将土地变为国有土地进行出让，首先应经规划部门重新规划或者市用地会议批准、授权后，国土部门才可以办理征地和出让手续。”

广州市建委范瑞威处长接受广东高院咨询

2006年，广东省高级人民法院作出（2003）粤高法审监民再字第4号《民事判决书》认定：白云棠溪祥福花园用地是经规划部门、国土部门批准同意征用，并划拨给棠溪村委会作为建村民住宅之用，拥有该案土地使用权的是棠溪村委会。但棠溪村委会及其许可使用的棠溪六社，在未经有关部门批准办理土地出让手续、缴纳土地出让金或取得国有土地使用权证的情况下，将划拨的村民住宅用地作为投资，与长城公司签订《合建住宅小区合同》，而长城公司与华能公司明知该案用地系村民住宅用地，仍签订一系列合同、协议，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定。

后三新公司虽委托长城公司办理加名长城公司，长城公司、棠溪村委会与国土部门签订国有土地使用权出让合同，取得《建设用地批准书》，并办理了商品房预售许可证，但违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十九条规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退还。”

广东省高院判决认为，祥福花园的《建设用地批准书》无效

广东省高级人民法院判决认为，长城公司未取得本案土地使用权，又未能取得建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条、第五十二条的规定，对非法转让的土地及未取得建设工程规划许可证的建筑物或其他设施，应由有关行政部门处理。