中泰证券：“物流+地产”双轮驱动南山控股大股东

中泰证券发布投资研究报告，评级：买入。

南山控股 ()

公司介绍：股东背景雄厚，“物流+地产”两轮驱动

南山控股的主要股东为南山集团。 1982年经国务院批准，南山集团由招商局集团、中海油、广东省国资委、深圳市国资委、黄振辉投资有限公司共同组建是国有企业混合所有制的一次探索。 先行者。 南山控股，原上市雅智，主要从事集成住宅业务； 2015年资产重组后，注入南山集团房地产业务； 2018年，公司换股合并深圳基地B，接管其宝湾物流业务。 截至目前，公司已形成以仓储物流为战略业务、房地产开发为重要支撑业务、产城综合开发为培育业务的业务模式。 2019年，根据CNPP数据研究，宝湾物流被评为中国物流地产十强企业之一。

仓储物流业务：竞争优势突出，有望持续受益REITs试点

宝湾物流是公司物流地产的主要开发及运营平台。 截至2019年，宝湾物流在全国拥有和管理63个智慧物流园区，运营仓储面积近340万平方米，在建项目建筑面积超300万平方米。 方; 宝湾物流采用“五星级酒店”的管理标准，将物联网技术应用到物流园区的管理中。 物联网系统采集园区日常运营数据，通过人工智能分析和自动预警及订单处理，实现园区管理智能化。

2020年4月30日，公募基础设施REITs试点启动，为物流地产提供了完整的产业链资本退出通道，资产流动性大幅提升； 物流仓储是本次REITs试点的重点方向之一。 考虑当公司持有大量优质、成熟的物流地产项目时，有望率先获得支持，这将有利于公司改善资本结构、加快发展、完善物流地产业务模式。物流地产产业链。

房地产开发业务：销量逆市高增长，重点区域精耕细作

2019年，南山控股房地产销售大幅增长，全年销售额79亿元，同比增长56%； 商品房销售面积50万平方米，销售均价15852元/平方米； 分地区看，商品房销售大幅增长的主要贡献来自于苏州、长沙、深圳项目销售火爆，上述三座城市项目销售贡献分别为33.4亿、16.5亿和16.5亿。分别为11.9亿元，占全年销售额的77.8%。

财务状况：现金充足，负债率维持在较低水平

现金充足：截至2019年末，公司货币资金68.06亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债合计44.29亿元，短期现金负债率为1.54，有无偿债压力； 杠杆率上升：截至2019年末，带息债务总额126.89亿，同比增长46.5%； 净负债率为51.5%，同比上升19.1pct，但仍保持行业较低水平； 库存大幅扩张，未来业绩可期：公司2019年将加大杠杆力度，进行扩张土地储备，报告显示，2019年公司库存总额为166.14亿，同比增长50.4%，对应房地产开发和物流地产相关项目的主要产品，为物流项目未来的销售和拓展提供坚实的支撑。

盈利预测及投资建议

随着公司新物流地产项目的投入使用以及地产项目的交付结算，公司业绩将进入景气周期。 预计2020年至2022年，公司将实现营业收入88.91亿、108.45亿、132.49亿，同比分别增长19.89%、21.99%、22.17%，实现归属于母公司净利润公司为5.57亿、7.55亿和10.51亿，同比分别增长30.72%、35.42和39.30%； 稀释每股收益分别为0.21元、0.28元和0.39元，对应PE为14.09倍、10.4倍和7.47倍，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：房地产调控政策超预期； 公募REITs政策推进不及预期。

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