低利率环境下，该去投资房地产吗？

2020年的平静已经被一场突如其来的疫情打破了，全球资本市场动荡，失业的危机笼罩老百姓的头上，前段时间，我写了一篇文章《若危机持续下去，中国最担心的是什么？》，这篇文章阐述了若是失业的危机到来，对社会和个人的冲击将是无法估量的。而现在已经临近5月了，疫情仍没有短时间可以结束的迹象。

这篇文章其实也酝酿了很久纠结了很久，写这样格调的文章似乎与当前的情形不太相符。有人可能会问，都担心失业，那还有必要考虑投资吗？对于现金流紧又有失业风险的人，现在这个阶段确实没有太多需要考虑投资的必要。除此之外，我却认为，现在正是要好好考虑投资什么的时候。

疫情发生后，各国为了刺激经济发展、对冲疫情对经济造成的伤害，纷纷重新开启了QE，说白了就是不断向市场投入货币，并且还在降息。这意味市场的钱越来越多，而且借钱的成本越来越低。同时也意味着，老百姓手中的钱会越来越不“值钱”。如果疫情结束后，各国无法管理好放出去的基础货币，很有可能导致一轮全球范围内的物价的上涨。老百姓手中的现金会加速贬值。这也是为什么近期桥水创始人达里奥说“现金是垃圾”的原因。

毫无疑问，目前全球已经进入了低利率时代，在这样的大背景下，普通老百姓该如何投资才能起到保值升值？

首先我们看看房地产市场。对于投资房地产，中国人一直都是情有独钟。因为从98年“房改”以后，中国的房价步入了快速上涨的通道，使得投资房地产的人赚的盆满钵满。那么未来房地产究竟是否可以投资？

国内的类似QE的操作是“降准降息”，理论上说，这样购房者应该可以更容易以更低的成本借到钱，那房价不是应该会上涨吗？但中国房地产比较是一个复杂的问题，目前全国的整体供需趋于平衡，居民的负债率已经相当高了，加上部分一二线城市高房价产生一些负面效应等等问题，使得国家对于房地产的调控一直不敢放松。实际上，这次“降准降息”的资金也是希望引导到实体经济上去，而不是进入房地产市场。目前来看，资金流入房地产市场的渠道管控很严格，所以这次的流动性宽松对于房地产的实际意义不大，房价不会因此而出现上涨。

当然，相信最近大家看到新闻，说深圳的房价仍然在涨。深圳其实是一个比较特别的地方，中国再也找不到一个经济规模如此大、人口如此众多，但辖区面积如此的小的大都市。供需矛盾一直都是房地产市场的顽疾。所以大家千万不要以为深圳的涨了，其他地方就一定会涨，深圳就是个特例。

对于房地产是否可以投资？我的观点是这样的，国内的房价很难出现像过去十年这样的涨幅了，但是出现大跌（尤其是一二线城市）的可能性也很低，中国老百姓的7080%的资产都在房地产里，如果出现大跌，危害难以想象。从投资的角度来看，，如果还想追求较高的回报率，房地产不一定是很好的投资产品，但作为资产配置，不失为一种选择。但如果真的要配置房地产的话，建议选择一二线城市的中心区域。国外发达国家过去的经验告诉我们，即使遇到极端情况（比如金融危机、经济衰退等），房价暴跌后，一二线城市的中心区域也是能够很快涨起来的。

再说说股票市场。

对于中国老百姓来说，投资渠道比较少，除了买房子就是买股票，过去的10年，买房的赚的盆满钵满，买股票大多赔了不少。那么在当前的环境下，股票到底能不能投资？

我认为我们还是要去认知股票上涨的逻辑。股票的短期上涨看什么？资金驱动。有人肯定会问，最近放了这么多水，为什么股票市场没涨？其实涨了，只是这个时间段已经过来。在春节之后开始交易的一段时间涨上去。但是随着疫情在全球的肆虐，投资者担心是上市公司的生存问题，或是未来利润增长的问题，所以又重新跌回去了。那么中长期看什么？（这个时候如果真的要投资股票，建议要立足于中长期持有）看上市公司给股东带来的回报。

“降准降息”对于股市肯定是利好的。市场有钱了，而且是很便宜的钱，肯定要找去向，流向房地产市场的渠道被堵的很严，当然很大一部分会流向股市。所以短期来说，股票市场是有资金驱动的，但目前来看，这个驱动因素无法对冲投资市场对未来预期的悲观。

但投资这事往往是逆人性的，往往市场恐慌的时候就是最好的机会。市场的恐慌导致大面积的下跌，很多人不顾一切的抛售股票导致股价非理性下跌，这个时候很多公司的股价都会远远低于其内含价值。只要我们认为疫情会在一段时间好转，经济就会慢慢恢复，一些好公司的股票价格肯定会回到合理水平。

从中长期来说，QE对股市发展的基本逻辑也会产生深远影响。降息对股市的影响会体现在两方面：一方面是会降低的上市公司的资金成本，从而改善利润水平，提高每股收益；另一方面是降息会降低大类资产的收益率，从而降低投资市场的要求回报率。我们知道股价最基本计算公式就是P=D/R，降息使得D在增长，R在下降，因此股市就有上涨的逻辑。

债券对于普通老百姓是不是算小众投资产品？我印象中，很少有人咨询我关于债券的投资策略。我知道机构投资者还是有不少配了公司债券的，并且还有专门做债券投资的私募基金。作为直接投资的产品，债券对于普通老百姓来说确实接触比较少，但实际上并非如此，我们买的很多理财产品其实就是债券。目前的降息对债券有什么影响？

降息会导致资金成本上升。如果在当前发债券，要想获取与之前同样的资金，利率就得更低。新发行的债券利率低了，那么原先发行的债券的价格会如何走？旧债券就会通过账面价值的上涨来实现与市场利率的平衡。理论上讲，债券市场也会走牛的。如果在低利率环境下，债券不涨，就可能是投资者担心发行主体存在无法兑付的风险，高出那部分利率就算是风险溢价。

短期来说，降息对债券的影响就是这样的。那么现在适不适合投资债券？那么对于没有投资债券的老百姓该如何选择，是买新债券还是买旧债券？这个问题也不是一下子可以解答清楚的，因为债券还涉及到期限的问题。首先，我们得有一个这样的判断，短时间资金面很宽裕，那么对于期限比较短的债券，随着资金成本的下降还有可能价格继续上涨；而对于长期债券，如果疫情过后利率会上升的，那么长期债券的价格随着资金成本的升高会慢慢跌回去。但我个人判断，利率下降后再加息会慎之又慎的。因为这个世界的很多资产价格就是靠“水”撑起来的。

最后，想说的是期货外汇不是普通老百姓可以玩的东西，建议大家远离。这两样投资产品的保证金制度遇到极端情况下，可以让投资者亏的一毛不剩。另外，这两样产品是一个要时刻关注短期走势的东西，不管是时间和专业性上都不太适合非专业人士。

在目前低利率的大背景下，再去押注房地产不一定是很明智的决策，如果要做资产配置，建议在一二线城市中心区域去选择标的。对于股票市场，在当前股市大跌的时候，很多好公司的价格都在其内含价值以下，可以逐渐建仓一部分长期持有，相信未来会有不菲的收益。现在投资股票就是在赌国运，与整体经济绑在一起，只有经济能回来，股市肯定能回来；当然如果经济回不来，每个人也都会遭殃的。