地产行业大洗牌，谁将出局？

文|丁祖昱 来源|丁祖昱评楼市
“2020年将是房地产市场收并购的一个大年，疫情的发生及其影响的不断扩散，加速了这个进程。
据不完全统计，2020年一季度，以工商股权变更为时间节点，TOP10房企已完成超60宗收并购交易，其中恒大、万科、融创占据前三位，在这些收并购中，有41%是新收购项目，剩余59%为增持项目股权。
从增持项目股权的情况，TOP10房企在增持后大多都对项目实现了90%以上的绝对控制权，这也意味着原来小股东的退出，其中不乏一些中小房企。经济环境的不确定性加速了中小型房企的套现离场。
如果说，以往的收并购，更多是“大鱼吃小鱼”，从年起，房地产行业的收并购开始出现“大鱼吃大鱼”的现象，进入2020年，这样的情况将变得更加频繁，未来百强房企之间的大合作、大并购，也可能变得越来越多。
”
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2020年，受疫情影响，行业资金链进一步承压，可持续增长面临挑战，尤其是部分中小型房企，资金链承压严重，短期内或将面临财务困境。
从总体数据来看，2020年一季度，与房地产开发相关的收并购总数低于去年同期，一方面是由于疫情影响，另一方面也与早期性价比较高的优质标的被不断消化，获取优质项目的难度加大有关。
除一季度已经交割完成的交易外，2020年至今新增的收并购交易也不少，包括世茂集团宣布收购福晟集团87个项目、绿城增持新湖中宝所持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权、新加坡丰隆收购重庆协信等，2020年的三分之一还没过完，行业内的收并购已如火如荼。
012020年是收并购机会之年____________
在刚刚过去不久的房企业绩发布会上，不少房企表示2020年是收并购的机会之年，将会出现一个大的并购潮。
中海地产董事局主席颜建国表示，多渠道获取土地是必须的，希望能够增加这方面机会。去年中海地产新增的权益土地中，非公开市场渠道获取的比例达15%。
世茂集团在年成为地产界收并购的一匹黑马，2020年初，又宣布以最大股东的身份操盘收购福晟集团的87个项目。世茂房地产副主席、总裁许世坛在业绩会上表示，2020年拿地机会会增多，但是一季度的土拍价格偏贵，因此以后依然会关注多元化拿地途径。
新城控股董事会主席兼非执行董事王晓松也表示他们每周都有周例会讨论收并购的项目，希望抓住疫情对融资造成的收紧情况，在收并购方面多排铺。
有房企加大收并购力度，也有房企不得不为过去的盲目买单，出售不合适的项目。年，禹洲地产曾出售过四个项目。对此，禹洲在其业绩会上表示，这是对过往盲目追求过快增长而高成本持有项目的错误纠正。未来禹洲地方要开始追求利润导向，2020年买地预算全口径500亿左右，不局限在公开市场拍卖拿地，会加大收并购、产城勾地和城市更新业务。
与大多数房企的积极不同，融创中国董事长梁宏斌认为，今年的并购机会肯定比往年大很多，融创内部把它定义成洗牌年，远远超过任何一轮机会，但是优质标的不是很多。现在出现困难的公司，一类是因为这几年拿的地太贵了，公司流动性压力特别大，但又没有太大的价值，不是一个好的标的；第二类是公司持有的资产太重；还有一类是布局的三四线城市太多。目前融创的土储存量大质量高，不需要在近几月抢地，会选择判断更好时机出手。过去几年，融创中国有超过60%的土储通过收并购方式获取，堪称业内“并购王”。
02“大鱼吃大鱼”成新常态____________
事实上，自2016年以来，由于土地市场调控常态化，各城市在土地出让中设置不同程度的条件限制，叠加部分热点区域土地招拍挂市场竞争激烈，起拍价高居不下，房企拿地面临高门槛、高溢价的困境。
越来越多房企通过收并购获取项目资源，扩充自身的土地储备。从当前参与收并购房企的战略意图来看，快速扩充土储与加快规模扩是其最主要的动力。
如融创自2016 年开始减少在公开市场拿地，全面开启收并购拿地模式，全年新增土地土地储备5394 万平方米，其中收并购占到2/3。涉及绿城、佳兆业、金科、雨润、万达文旅、乐视、泛海、新湖中宝、云南城投等多家知名企业及多起并购事件。
相比于融创超过60%土储来源于收并购，世茂的并购基因并不深，年初许世坛正式接过管理权杖后，企业再次向前十冲击，年内完成收购泰禾、万通、明发、粤泰等公司项目合计21宗并购交易，涉及交易总价款202.14亿元。世茂更偏向于和其他企业大规模战略联合，年仅从泰禾和粤泰合作中就收获17宗项目，涉及价款约148.59亿，占比高达四分之三。2020年伊始，世茂再次牵手福晟，，以最大股东的身份操盘收购福晟集团的87个项目。
在行业增速放缓的背景下，通过收并购实现项目并表在某种程度上的确会成为房企实现销售规模扩的快速通道。特别是收购一些在建项目，可以有效缩短项目的开发周期，快速形成销售，从而作用到企业业绩上。
我认为，目前一季度新增的收并购数量相对较少，部分还是去年延续下来的量，从二季度开始应该会出现一定的提升，这主要是由于在疫情之后，会产生许多企业调整、清算，由此一来，合作和并购案例可能会增加，在行业预期下，部分房企通过收并购方式拿地和项目的比例可能会上升，收并购也将正成为规模房企开拓市场、获取土地储备的重要手段，“大鱼吃大鱼”的现象，也将成为新常态。
值得一提的是，收并购除了对房企的现金流有着高要求，也考验房企的运营、品牌建设、项目操盘等各方面能力，是一场综合实力的较量。房企在收并购前期应提前关注管理、政策、债务等多层面的风险因素，并做好预期风险的控制防范工作。
随着新冠疫情在全球蔓延，整体经济形势也已进入历史低位，对规模房企而言，当下的确是寻求收并购、合作的好机会，资金充裕的房企可伺机而动，抓住窗口期。