很多朋友通过私信问我各种关于小产权房的问题，比如：安全吗？有保障吗？会不会被强拆吗？手续如何？深圳的小产权房和其他城市有什么区别？小产权与旧改什么关系吗？等等……。各种和小产权相关的问题。

通过几个月的查史及整理，把深圳从改革前夕至今40年里，涉及小产权房及用地的政策法规，整理了一下，（约有一百五六十条，包括：土地改革、小产权房起源及类型、处置、城市更新、以及合法外用地的未来等）整体上来说，算是对深圳小产权有一个比较全面的认识吧！

小产权房说到底也是房地产的一种，既然是房地产，那么地的问题就是绕不过的话题了，所以说房不说地，纯属耍流氓！

今天先开始讲小产权房的地——集体土地的来历及变迁。

中国农村土地法变迁

中国农村的土地总得来说历经了三个时期，从封建土地主阶级所有制，再到农民土地所有制，最后是集体所有制。

1、封建土地主阶级所有制

在解放之前，中国的土地基本都掌握在剥削地主阶级的手里（封建阶级所有制），在封建剥削土地制度下，占农村人口总数不到10%的地主、富农约占有农村70～80%的耕地，他们以此残酷地剥削农民。而占农村人口总数90%以上的贫农、雇农和中农，则只占有20～30%的耕地，他们终年辛勤劳动，却不得温饱。这是旧中国贫穷落后的主要根源之一。

因此，解决土地问题、没收地主的土地给劳动人民，已成了抗日战争胜利后广大劳动人民的迫切要求。

2、农民土地所有制（私有制）

2.1、土改初试：《中国土地法大纲》1947年9月

1947年9月，西柏坡举行的全国会议上通过了《中国土地法大纲》，因为当时还没有全面解放，所以《大纲》仅在解放区推行。尽管如此，《大纲》是新中国的第一的土地法。

《大纲》其中规定：废除封建及半封建性的土地制度，废除一切地方的土地所有权，废除一切祠堂、庙宇、寺院、学校、机关及团体的土地所有权，废除一切乡村中在土地制度改革以前的债务（欠地主富家高利），把乡村中一切地主的土地，全部由乡村农会接收，然后统一分配。分配给农民的土地，由政府发给《下地所有证》，并承认其自由经营、买卖及在特定条件下出租的权利。土地制度改革以前的土地契约及债约，一律缴销！

2.2、临时宪法《中国人民政治协商会议共同纲领》1949年9月

《共同纲领》第二十七条规定：凡已实行土地改革的地区，必须保护农民已得土地的所有权。

尽管《共同纲领》，尽管不是一部正式的宪法，但不管内容还是法律效力上来看，都具有国家宪法的特征了，所以《共同纲领》也称为临时宪法。在后来的很土地法及正式的宪法上，很多基本原因在其基础上进一步确认和发展的。

2.3、第一次正式土地改革《中华人民共和国土地改革法》1950年6月

《改革法》正式规定：实行农民土地所有制，土改完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有都自由经营，买卖及出租其土地的权利。土地改革制度以前的土地契约，一律作废。

1952年深圳南岭村分地的土地房产所有证

到此，《土改法》把土地分成了，国有和农民私有两类。

3、土地集体所有制

3.1、农业互助组，最初的集体化尝试！（1950~1953年）

打了土豪，分到了田地！农民有了自己的地并不意味就此可以安居乐业了，里面还有很多的问题存在，比如缺少农具、耕牛、实际劳力少、等等问题……。

1951年12月15日中央印发了《中共中央关于农业生产互助合作的协议（草案）》在《协议》的指导下，按照自愿互利原则组织起来的劳动互助组织。它一般由几户至或十几户组成，实行共同劳动、分散经营。土地、耕畜、农具等生产资料和收获的农产品，仍归私人所有，但由于换工互助，在一定程度上提高了劳动生产率，产量一般高于个体农户。农业生产互助组分季节性的临时互助组和长年互助组两种。

3.1.1、临时互助组

临时互助组，一般由几户农民在农忙季节组织起来，进行换工互助，农忙过后，即行解散。

3.1.2、长年互助组

常年互助组。是农业生产互助组的高级形式，其规模比临时互助组大一些，一般七八户或十几户，组员之间除全年在主要农事活动上进行换工互助外，还在工副业和小型水利方面进行互助合作，组内有简单的生产计划和初步的分工分业。

这个时期，相比与家庭独立经营，整体的生产能力上去了。农业互助组阶段，除了长年互助组会有一些共有的财产之外，各种生产资料及土地还是属于农民私有制的！

3.2、农业合作社，集体化初步形成（1954~1958）

土改以后，土地分到农民手里后，农村很快又出现 了“分化“，那些劳力弱的，孩子多的，生活穷困的，宁愿把手里的地卖了。而劳力强的，富裕的农民想发家，又把穷人的土地买到自己手上来……，土地往富人一边流，平均分下去的土地又平平均了。如果任其下去，还是会穷的穷，富的富啊！据记事历料记载：一些穷苦的农民，是靠着互助组的乡亲把粮食借给他他们渡过荒年的；那些没有劳力耕地的老人，生病在床的寡妇，是靠着互助组的乡亲替她们耕地种作的……

在新中国，既要让农民富裕，又要避免再回到贫富两极分化的路上去，是个难题。有什么办法避免呢？

只有靠三个字：集体化！

那么，这条路要怎么走呢？

首先，把几亿农民都组织起来，组合到许多的“集体组织“中去，再进一步解决产生贫富悬殊的生产资料——土地问题。

发动农民把已经分下去的土地、耕牛、农具……再交回来，重新组织到“集体“中去。

只有这样，地是集体的地、田是集体的田，打的份子是集体的份子，农具、耕牛……全部都是集体的，农民一起劳动，一起分配，才不会有哪家贫，哪家富，哪家有剥削哪家 ……

这样就铲除了资本主义的土壤，消灭了“不平等“，最后就可以实现千百来多少圣贤希望的”天下为公“的愿望！

农业合作社分为两种形式：1、初级农业生产合作社，2、高级农业生产合作社；二者按归生产资料公有化程度划分，半社会主义性质的为初级农业生产合作社；完全社会主义性质的为高级农业生产合作社！

3.2.1、初级农业生产合作社

也叫土地合作社。简单说的就是：社员以土地入股，统一经营；耕畜与大中农机具等生产资料归社统一使用；社员参加社内劳动。

初级农业生产是建立在土地及生产资料私有制的基础上的合作社，入股根据社员完全自愿和互利的原则，同样也可以根据自愿的原则退股！

3.2.2、高级农业生产合作社

初期的高级社基本上都是由初级社升级而来。高级社对农民私有化的土地实行无偿转为集体所有。社员土地上附属的塘、井等水利设施，亦随土地转为集体所有。

高级农业生产合作社实行按劳分配。按照“各尽所能，按劳分配”的原则在社员之间分配。同初级社相比，高级社土地及生产资料全部公有化！

进入“高级社”之后，农民的所有生产资料（包括土地）全部无偿转为合作社所有，农民唯一可以支配的就是那5%的自留地，便也仅仅是经营收益权而已，土地还是属于合作社所有的。

3.3、人民公社，集体化正式全面化（1958~1979年）

1954年起，在强大的政治压力和群众盲目的热情下，出现“一大二公”推合作社运动。1958年，因为特殊的历史背景正式全国全面人民公社化。

如果说合作社是自愿参加可自愿退出，那么人民公社则是带强制性的。

至此，中国所有农村土地正式归属人民公社集体所有！有些地方连那最后5%自留地的经营权都收归公社了！

3.4、家庭联产承包责任制

从1958~1978年，长达20年的人民公社，在历经了几次大运动之后走到了尽头！

1978年冬，安徽省凤阳县小岗村18位农民签下“生死状”，将村内土地分开承包。开创了家庭联产责任承包制的先河。次年，小岗村粮食大丰收！

如果说城市改革是从深圳开始的，那农村的改革就是从小岗村开始的！

1982年农村正式全面改革，这次改革主要是将土地产权分为所有权和经营权。所有权仍是集体所有，经营权则由集体组织按户均分包给农户自主经营。同时，八二宪法还规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的除外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山也属于集体所有！

虽然土地所有权属于集体，但房屋却是属于农民所有，农民有买卖和租赁的权利！这个便是农民房最初的交易法律依据！

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