“套内计价”这种交易方式，意味着“公摊面积”必须会取消吗？(套内面积和公摊换算)

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于＜城乡给水工程项目规范＞等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，在征求各地住房和

在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”。

消息一出，引起舆论高度关注。有关“公摊面积”的新闻被刷屏，媒体称，这是“住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。”网友和专家们都在讨论：难道“建筑面积”、“公摊面积”以后真的要取消了吗？

那么，这是否意味着，住宅交易面积将从建筑面积变为套内面积？长期被市场诟病的公摊面积是否将会取消？

23日晚，央视在其微信公众号上发表了一篇标题为“‘公摊面积’要取消了？这事儿没那么简单”的文章。文中称，《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范，规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

央视发文：“公摊面积”要取消了？这事儿没那么简单

央视文章中称：我们首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，

也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

毕竟，我们商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢？

所以，指望一个技术规范，就能解决我们大家都关心的一个话题，你说怎么解答？

在《规范》当中，热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。

“套内计价”这种交易方式，意味着“公摊面积”必须会取消吗？

我们暂且先不说，《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言，我们只说在现实销售环节当中，“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗？

我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

而在目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与我们最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。

所以，对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

所以，不管是以什么来计算，只不过是计算方式的改变，对多交少交多少物业费、取暖费，并没有关系。

难言的“公摊面积”

公摊面积近年多遭诟病是居民关注的焦点问题。

在住建部发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》中，文件末尾附上了一份“起草说明”。其中，对第二部分2.4.6条的说明是这样的：“本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧‘公摊面积伤民’的矛盾。”

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

仅在2018年，新华社等都曾专门发文质疑公摊面积。2018年7月27日、9月14日《新华每日电讯》曾先后发表《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》，引发大范围讨论和有关部门关注。按照文中观点，民众普遍认为公摊面积的不合理性主要在于以下方面：

1.公摊面积开发商说多少就是多少公摊面积的具体比例，国家出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并没有强制性规定，只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。所以，公摊面积缺少标准、管理混乱。

2.公摊面积计算方式缺乏标准公摊面积的计算一般都是各地自己决定，这也就直接导致了部分不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价。

专家声音

西南财经大学教授、博士生导师刘璐：告别公摊？这是不准确的理解

2月23日，针对大家关心的问题，华西都市报、封面新闻记者采访了西南财经大学教授、博士生导师刘璐。

刘璐认为，“告别公摊”这是不准确的理解。类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。只能说，按照“套内面积”计价，可以让购房者对自己花钱所购买的产品有更清晰的了解（此处指房屋面积），避免因公摊率的说不清道不明而导致的“糊涂账”，这实际上是对商品房市场在销售上的进一步规范。

此外，专家分析，此次征求意见，并不意味着取消公摊面积，甚至是毫无关联。还有专家认为，此次住建部征求意见的为工程建设规范，住宅项目建设、使用和维护必须遵守该规范。除此之外，税费、物业费等，不属于该规范管理范围。

地产分析师表示，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设、装修交付等方面，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

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