深圳小产权房的大品牌 公寓式农民房成深圳打工人新选择

随着深圳城中村综合整治的步伐，房地产中介、二手房东收购单栋农民房，整改为青年公寓后再出租的也越来越多。公寓式农民房，正成为城中村住房租赁市场上的“种子选手”。

公寓化后，品质升级、“身价”翻倍

深圳市规划和国土资源委员会一组调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6。

在寸土寸金的深圳，城中村农民房有着巨大的市场。“住房租赁先锋智库”珊瑚数据出品的小程序“城中村助手”显示，深圳城中村数量超过1700个，常住人口超过1343万人。

而据第七次全国人口普查结果，深圳常住人口约为1756万人。也就是说，在深圳，每10个人中就有至少7个人住在城中村里。

也就是说，城中村住房在深圳租赁市场上是主流产品。无限接近市中心、交通便利、生活资源丰富……城中村，凭借相对“划算”的价格，成为来深工作者置身市中心的性价比之选。

但“划算”的另一面，破旧、潮湿、逼仄，构成了城中村的大致样貌。环境差强人意的城中村农民房，和有着一定生活品质要求的年轻人，似乎正在构成一种相对对立的关系。

由农民房改装而成的“公寓”，成为了化解这种对立的一种“产品”。

外观保留着古朴的砖，窗台铁条锈迹斑斑，屋内是白墙粉砖二手家具。这是大部分农民房的样子，典型传统的城中村。

外墙被刷上彩色的漆，通透明亮的落地窗，内是五脏俱全小而美的装修。这是城中村农民房的另一种样子——公寓化改造后的农民房。

由于临近地铁线路、产业园区或大型商圈，大量二房东进驻城中村，许多民房被改装成了公寓。如黄田村连同附近的后瑞村、兴围村、下十围等村，沿着机场和地铁1号线，成为机场附近航司人员及南山科技园上班族主要的租住地。

在城中村里，许多公寓式农民房和传统农民房“相邻而立”。

奥一网基层治理研究中心研究员走访发现，和传统农民房相比，公寓式农民房外墙显然被精心粉刷过。下沙村内一公寓式农民房，旁边就是商品房，除了高度，两栋房子从外观上看差别并不大。

除了外观，传统农民房和公寓式农民房内里装饰也大为不同。“精装修”是公寓式农民房的关键词，事实也确实如此。

从墙壁到配置的家具、电器，公寓式农民房都比传统农民房精致不少，有公寓式农民房的楼栋长表示，每一位租客退租后，其都会对房间进行检查、按需换新。

被公寓化的农民房，除了外观上的“焕新”，租金也在上涨。一公寓式农民房楼栋长表示，公寓式农民房的租金确实高出传统农民房不少，“但大到安全巡逻，小到下水道疏通，我们都负责到底，安全、便利、省心，公寓式农民房就是贵在服务。”

在下沙村，同样地段的单间，传统农民房价格为1280元起，而公寓式农民房要3400元起，高出传统农民房两倍多。

在九祥岭，传统农民房单间租金在1200元到1600元之间，公寓式农民房单间租金则在1400元到3600元之间。

一个刚搬到传统农民房的租户表示，其租的2房1厅2600元。公寓式农民房他也看过，“看了几套房，租金比农民房高，而且大都是单间，只是面积不同，性价比不高，不会选择。”

“90后”码农偏爱公寓式农民房

居住体验更好、但租金也更高，公寓式的农民房主要租给谁？调查发现，“白领”是公寓式农民房的租赁主力。

有公寓式农民房楼栋长介绍，租住公寓式农民房的大多为白领，女性租客居多，“市场挺好的，目前空房不多，包括续租的在内，年后已经租出去两百多套了。”

一位承包了一栋民房改装成公寓的二房东称，临近地铁的公寓非常紧俏，来租房的年轻人很多，经过精装修的房子更好租。

据“珊瑚数据”基于4133份样本调查后发布的《2022年深圳新市民租住行为洞察报告——白领篇》（以下简称《洞察报告》），深圳新市民（白领）在来深前五年的时间里，主要集中租住在城中村农民房和“农民房PLUS”——二房东公寓或品牌公寓中。

《洞察报告》进一步显示，22.06%的深圳白领租住在经个人二房东，或小型住房租赁企业装修改造的城中村普通公寓内。而租赁城中村内未经装修改造的“原始自建房”的深圳白领最多占比29.45%。

也就是说，在深圳城中村内，公寓式农民房的市场需求已经接近传统农民房的市场需求了。

从年龄和职业构成上看，《洞察报告》的调查对象中，18岁至30岁的年轻白领超五成，近四成处于“互联网运营/技术/产品”等IT行业和“市场/传媒/销售”行业。

他们薪资水平尚可，对生活品质有一定追求。在住房方面，逐渐向追求性价比与体验感的双重满足靠近。

线下走访结果同样印证这一点。

“明亮度、舒适度是我看房第一要看的。”一位住在塘尾社区从事新媒体运营的公寓租客说。

“租房性价比要高，到公司的距离不能太远，周边环境不能太吵闹，价格可以稍微高一点，但是一定要舒适。”一“码农”90后租客说。

“小型品牌公寓性价比较高，也可以找人推荐民房改公寓的地方，房东会提供一些清洁服务。”一位在南山工作的白领说。

城中村农民房成租赁改造“香饽饽”

实际上，深圳城中村农民房改公寓不是一件新鲜事儿。凭借庞大的数量及市场需求，城中村农民房成为了政府、企业、房东手中的“香饽饽”。近年来，各方对其进行的综合整治或改造动作不断。

早在2016年，深圳市政府发布《城市更新“十三五”规划》，城中村改造被提上议事日程。

2017年10月，深圳出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出允许城中村综合整治并改造成租赁住房。此后几年，城中村公寓化改造成为深圳城中村走出的一条“新路子”。

当时，位于城市中心区的城中村，由于地理位置优越、便利、具备较高的土地价值，成为了政府主导改造的首要对象。

以福田区水围村的综合整治为例，这是以政府为主导的城市更新整治项目，为全国首个由城中村握手楼改造而成的人才保障房社区。这为人才保障性住房的建设提供了一个很好的借鉴方向。

房地产开发商同样注意到了深圳城中村蕴藏的巨大潜力。

2017年7月，万科推出的“万村计划”，对深圳城中村“农民房”进行整体统租，引入长租公寓、社区商业、物业管理、产业办公等业务，对城中村进行整体运营。

除了大范围的综合改造，小范围的独栋农民房改造也在进行中。不少农民房的房东也或自行、或委托中介公司将农民房改造成公寓，再行租出。

然而，农民房公寓化的进程并非一帆风顺。

中指研究院深圳分院总经理樊鹏飞介绍道，2019年开始，全国多地长租公寓企业陆续出现资金链断裂，行业也开始重新审视此类商业模式，头部企业万科停止扩张并收缩了2017年启动的“万村计划”。

改造行动“唤醒”农民房新活力

经过数年探索，通过“政府、村集体股份公司、租赁企业”合作方式推进城中村规模化租赁改造成为了深圳探索出来的新路径。日趋成熟的改造行动，让老旧的城中村焕发出了新的活力。

樊鹏飞以元芬村试点为例分析称，该试点由所在的龙华区政府牵头，按照不同需求设计产品，在出租住房的基础上，提供专业的物业管理和商业运营服务，投资建设社区食堂及社区综合服务中心等便民服务设施，配建了自习室、图书室、休闲广场、篮球场等，最终将元芬村打造成焕然一新的微棠新青年社区，提升整村居住环境。

截至目前，元芬村的微棠新青年社区居住了超过6000名青年人，年轻、活力、多元化成了这里的标签。

元芬村的试点成功，带给了城中村住房建设新思路。

近日，深圳市住房建设局发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》（以下简称《指引》），意味着深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造进入了新的运营时代。

据官宣消息，2023-2025年，深圳将建设筹集保障性住房不少于46万套，全市将围绕“20+8”产业集群、“20+20”产业集聚区和轨道交通站点的周边城中村区域开展规模化品质化改造提升。

公开资料显示，深圳市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间）。

樊鹏飞表示，结合深圳的实际情况，要完成任务，一部分房源只能从数量庞大的城中村存量房入手。推动保障房建设提速提质，切实提升城中村居住品质，不断实现人民群众对美好生活的向往。

目前，在城中村保障住房筹集方面，已经摸排167个城中村、3万个楼栋，超3000万平方米潜力改造空间，将在各区快速打造1到2个标杆项目，确保全年筹集超过3万套。

根据《指引》，住房实现住户拎包入住，最小单间为10平方米，对于市民网友普遍关注的各类需求问题，《指引》提出“安全、功能、性能、运营”四项基本要求，明确“安全、配套、建筑、绿色”四项改造要点，将“品质”融入生活。

此外，《深圳市保障性租赁住房小户型设计竞赛》中的户型设计，也给城中村住房改造装修提供了新思路。其中，一组深圳小户型保障房样板间照片在网络热传，12m2-27m2的小窝虽小，但厨房、客厅、卧室应有尽有，带家具和电器。

无数网友表示“太爱这样的房子”，从贴心设计中感受到深圳对年轻人敞开怀抱的态度和温度。

“随着深圳城中村农民房公寓化的日渐发展，其优势和不足亦日益明显，未来，深圳城中村农民房公寓化将进入全新的运营时代。”樊鹏飞总结道。

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