商住楼小产权房,40年产权的商住房值得购买吗?

商住,一般美其名曰酒店式公寓或者双层LOFT,长着住宅的样子,实际上产证的土地性质是办公或者商业,土地年限40年或50年(也有可能70年),说白了,它是在商用、办公用的土地上盖住宅,是开发商打的政策擦边球。它在我们专业房产投资者眼里根本不属于住宅体系,可以放到跟商铺,车库,一个体系。

商住的常规缺陷

谁都知道的那些问题

环境及配套差

按照建筑基础规范,商住楼用的是办公商用标准,所以,通风、采光和隔音条件都会差。普通住宅一梯三户,商住一般是两梯10多户,且容积率高。这样的条件势必造成居住体验差,大多为租户,折旧率损耗率高,影响转手。

我们买房子不是只买房屋本身,还有房子附带的城市配套、资源、环境,甚至圈层。而商住是不能落户的,不能落户同时意味着没有学区,享受不到任何附加资源和城市认可度。而且小房子大部分的刚需客都是刚来这个城市定居的年轻人,如果不能落户,接盘侠又少了。

居住使用成本高

商住房里,只能用商业水电,水电费比正常高2倍;物业费也比正宗住宅高2到3倍。而且里面不能通燃气,排烟通风也不好,做饭比较麻烦,没有阳台,无法晾晒,生活不便。

金融杠杆低

商住房的产权,一般只有40年或50年,银行最多贷款5成,最多贷10年,利率上浮10%+,还不能用公积金贷款。

所以,虽然看起来价格便宜,但每月的还贷压力其实蛮大的。以上是常规bug,随便问一个略懂房市的都能说出来,这些是导致商住公寓无人承接的重要原因

我就是非要买

不是不可以

哪类的公寓可以买?粗暴说个答案吧,在你有余钱,也没有购房资格前提下,在一二线城市:

实际年化7-8%租金回报的商住,可以买;(绝不是开发商承诺的包租)对比旁边住宅,价格打五折的商住,可以考虑;旁边必须有科技园、信息港、金融街等高收入群体聚集的产业园;旁边必须有步行可到达的地铁和交通枢纽和综合商业体;

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