商住楼小产权房，40年产权的商住房值得购买吗？-2024深圳小产权房信息

商住，一般美其名曰酒店式公寓或者双层LOFT，长着住宅的样子，实际上产证的土地性质是办公或者商业，土地年限40年或50年（也有可能70年），说白了，它是在商用、办公用的土地上盖住宅，是开发商打的政策擦边球。它在我们专业房产投资者眼里根本不属于住宅体系，可以放到跟商铺，车库，一个体系。

商住的常规缺陷

谁都知道的那些问题

环境及配套差

按照建筑基础规范，商住楼用的是办公商用标准，所以，通风、采光和隔音条件都会差。普通住宅一梯三户，商住一般是两梯10多户，且容积率高。这样的条件势必造成居住体验差，大多为租户，折旧率损耗率高，影响转手。

我们买房子不是只买房屋本身，还有房子附带的城市配套、资源、环境，甚至圈层。而商住是不能落户的，不能落户同时意味着没有学区，享受不到任何附加资源和城市认可度。而且小房子大部分的刚需客都是刚来这个城市定居的年轻人，如果不能落户，接盘侠又少了。

居住使用成本高

商住房里，只能用商业水电，水电费比正常高2倍；物业费也比正宗住宅高2到3倍。而且里面不能通燃气，排烟通风也不好，做饭比较麻烦，没有阳台，无法晾晒，生活不便。

金融杠杆低

商住房的产权，一般只有40年或50年，银行最多贷款5成，最多贷10年，利率上浮10%+，还不能用公积金贷款。

所以，虽然看起来价格便宜，但每月的还贷压力其实蛮大的。以上是常规bug，随便问一个略懂房市的都能说出来，这些是导致商住公寓无人承接的重要原因

我就是非要买

不是不可以

哪类的公寓可以买？粗暴说个答案吧，在你有余钱，也没有购房资格前提下，在一二线城市：

实际年化7-8%租金回报的商住，可以买；（绝不是开发商承诺的包租）对比旁边住宅，价格打五折的商住，可以考虑；旁边必须有科技园、信息港、金融街等高收入群体聚集的产业园；旁边必须有步行可到达的地铁和交通枢纽和综合商业体；

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商住楼小产权房，40年产权的商住房值得购买吗？