买惠州还是深圳小产权房 真还是假？

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最近在米宅深圳星球频繁收到的提问，很具有代表性。

近期，深圳扩容的传闻沸沸扬扬。

据传826深圳特区四十周年，中央会送扩容大礼包，一旦扩容，惠阳和大亚湾被纳入深圳的概率最高。

这让不少人很是纠结，一万多的惠州要不要买一套，提前埋伏等待暴击。

从哪个角度看，深圳对土地都极为饥渴：土地开发殆尽，华为出走东莞，房价越炒越高，发展遭遇掣肘，一切都是因为缺地。

土地不够就要扩容，这是一个很直观的推论。

何况，深圳已经扩了一块深汕的飞地，但是，远水解不了近渴，近在眼前的只有东莞和惠州。

深圳扩容，怎么看都觉得势在必行，不确定的无非是并东莞还是并惠州。

传说中有激进的大合并，直接并入东莞或者惠州；也有保守的小合并，惠州并入惠阳和大亚湾，东莞并入凤岗、塘厦、黄江这些临深片区。

缺地=扩容=并入莞惠的一部分=彻底解决深圳的缺地问题

这个逻辑怎么看都无懈可击，但是，又总觉得哪里不对。

首先，深圳要吞并东莞惠州，问过莞惠的意见吗?问过广东的意见吗?

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深圳扩容，涉及到的利益博弈实在是太多了。

首先是广东省，多年来深圳一直是计划单列市，享受省一级的经济权限，财政收入上缴中央而非广东省。

深圳越来越富，越来越强，不受广东辖制，粤东、粤北和粤西山区却贫穷依旧，广东与深圳的明争暗斗早非一朝一夕。

广东省的高速公路、高铁终点站大多设在广州，而不会延伸到近在咫尺的深圳，从深圳到内地很多城市都需要去广州转车，

2000年，珠江口大桥立项时，原本是为了解决深圳通往珠海的交通问题，但广东省拉上了香港澳门把珠江口大桥改成了港珠澳大桥，花千亿巨资最终连接的是珠海、香港和澳门。

港珠澳大桥采用Y字连接方式，巧妙避开了车流量最多的深圳，只允许拥有粤港和粤澳车牌的车辆通行，大桥使用率可想而知。

面对这种情况，深圳只能曲线救国，自行筹建高铁、城轨、通道和大桥，如今已有了虎门二桥，深茂高铁，深中通道等。

在这种大背景下，让广东省把亲儿子，GDP排名第四的经济强市东莞，或是排名第五的惠州送给深圳，想一想难度会有多大?

再说广州，广州做为传统一线，南部老大，地位屡屡被深圳挑战几乎不保，从北上广到北上广深到北上深广，一字之差，寓意微妙。双城表面合作，实则竞争。

2017年，深圳GDP首次超越广州，GDP分别为22438和21503亿，差额935亿；

2018年，深圳广州的GDP分别为24222和22859亿，差额1363亿；

2019年，深圳广州的GDP分别为26927和23628亿，差额3299亿。

两个城市的GDP差距已在不断拉大，如果再把东莞或惠州并入深圳，给深圳增加了土地，又增长了GDP，等于猛虎添翼，广州又是否会坐壁上观?

再者，东莞和惠州愿意吗?

东莞经济强劲，野心勃勃，近十年转型成功，甩掉了大部分的低端制造业，转型高端产业，不惜血本打造松山湖、南城和滨海新区，在深圳和广州的夹击之间，表现丝毫不弱。

东莞和深圳争抢华为，深圳几无还手之力。

华为已大部分迁入松山湖，去年10月12日，东莞又把松山湖东部800多公顷的优质地块低价出让给华为，并配套规划各类设施，很明显要让华为全部迁入东莞，一点渣渣都不给深圳留下。

这样一个雄心勃勃的东莞，会甘愿把宝贵的土地拱手送给深圳吗?

还有惠州，惠州没有发展野心只想卖地不假，可是，正因为临深惠州土地才好卖，如果把地都送给深圳了，还拿什么卖?

所以综合分析下来，深圳扩容的阻力超级大，除了深圳和莞惠的投资客，没有人会投赞成票。

和18年济南吞并莱芜完全不同，济南并入莱芜，做大做强省会，肥水不流外人田，符合山东省的利益，符合济南市的利益，对莱芜来说，虽然失掉了独立的地级市地位，但是变成了省会的一部分，多方共赢，何乐而不为?

而深圳扩容莞惠，面临的阻力来自四面八方，惠州还有可能因为利益让步，但对东莞和广东来说，不是钱的问题，是地位之争，排名之争，荣誉之争，是绝对不可能让步的。

想要达成这一目标，除非从中央的层面去强力推动，去下达硬性命令。但让中央为了深圳的一方利益，去硬压广东、广州、东莞这样雄据一方的诸侯，恐怕也很为难吧。

对深圳来说，又是否值得排除万难必须推进扩容呢?

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首先，深圳的有产阶级不愿意，一旦扩容，扩容片区房价大涨，房源数量和后续潜在供应量都大增，必然导致原深圳辖区房价下跌，大量有产阶级的身家缩水。

最有利的当然是莞惠临深的自住和投资客，但他们的诉求显然不重要。

深圳政府的意愿才是决定性的。

再回到开头那个命题上，深圳缺地吗?

深圳当然缺地，但是，深圳又不像大家想象的那么缺地。

深圳总面积1997平方公里，建成区面积925平方公里，剩下的一多半不是无法利用的山地，就是被纳入生态红线禁止开发，几乎无地可用。

但通过航拍图我们会发现，深圳很多片区还有不少已平整未开发的地块。

龙岗宝龙地块

光明地块

前海地块

宝安地块

坑梓地块

葵涌坝光地块

后海地块

民治地块

尖岗山地块

坪山地块

西丽留仙洞地块

深圳湾超总地块

深圳真实的土地储备确实很有限，但却比大家想象中要多。

这些星罗棋布的地块量级，没法和其他城市动辄几百上千平方公里的新区相比，但能看出深圳缺地并没有缺到无米下锅的程度。

这些地块主要用于工业、商业、住宅和教育、医疗等城市配套用地。

现存地块大部分做为工业用地进行拍卖，因为高新产业和先进制造业是深圳立足之本，少量的土地储备要先保证产业发展。

住宅、商业和城市配套地块所占配额较少，只有产业起来了，才能养活更多的人口，深圳这个拍地思路是没错的。

灵魂拷问是，这么点地块够用吗?

4

深圳现有的储备地块够用吗?

我仔细研究了深圳近两年拍地的情况，如果大力招商引资肯定是不够的，如果只是引进有竞争力的高新产业却差的并不多。

去年，深圳出让了两块重量级的工业用地，一块是出让给腾讯的大铲湾地块，面积高达81万平方米，出让价85.2亿，每平米折合10500元。

宝中前海片区，住宅用地出让价每平米折合40多万，一万块卖给腾讯体现的绝对是深圳政府的满满诚意。

另一块是出让给联想的光明地块，面积59244平米，出让价1.08亿，每平米1822元，光明的住宅地块拍卖价高达11万多，相比之下，这块地可以算是白送。

从这两次象征性土拍能看出，深圳政府把最好的地块，以最低的价格留给最有价值的企业，这些独角兽企业数量有限，占用土地资源有限，GDP产出却极高，还能留下众多的高新人才，深圳想要留住这些企业，并不需要太多的土地。

次有价值的地块，则以合理价格出让给优质企业和制造业，来保证产业的升级迭代。

一个城市什么时候需要大规模用地，往往是在建设新区的时候。

很多二线三线城市，一挥手就是几百平方公里的新区规划用地，比如武汉的光谷新区，成都的天府新区，石家庄的正定新区等等，全国各地的新区随手划拉划拉，没有500个也有300个。

建新区，一是为建设面貌一新的新城，二是利用新区噱头招商引资。

但深圳两者都不需要，因为该规划的城建都已建好，该引入的高新企业都已引入，现在深圳尚有大量写字楼产业园空置，再去建设一个庞大的新区，建起更多闲置的写字楼商务区意义何在?

高新企业的数量是有限的，一个城市的容量也是有限的，深圳再强，也不可能把全国的独角兽企业都纳入自己麾下。

5

在我看来，深圳未来十到二十年的用地规划和产业发展，是四步棋同时在走。

一是前海自贸区，这块十多平方公里的土地相当于一个浓缩的新区，深圳准备把金融业和大量中小高新企业都纳入这个版图之内，填满这个地块，并形成集群效应，需要至少十五年。

二是各大总部基地，超总基地，留仙洞总部基地、大铲湾等，用来承接下一批总部企业的进驻，这些金字塔顶端的明星企业是深圳发展的基石。

三是分散于光明、龙岗、坪山、大鹏等区的多个零散地块，政府会依据土地位置和等级不同，接纳各类高新产业或中高端制造业。

深圳现在的IP和地位，有资格去筛选企业，引进低能耗高产出的产业，拒绝高用地低产出的产业，所以深圳产业发展对土地的需求，并不像大家想象的那么大。

深圳在做的是不断提升在单位土地面积上的产出值，而不是盲目追求扩大土地面积。

说一个值得关注的点，国内普遍的工业用地年限为50年，但深圳的工业用地全部是30年。

为什么深圳只有30年?因为工业地块不同于住宅地块，到期收回难度低。

30年后，这些卖出的地块可以全部回收，再次出让给更有价值的产业和企业，让土地价值最大化，实现不断的腾笼换鸟和产业升级。

30年的使用期限，能保证每年都有大量工业地块到期被收回，重新整合利用，交付给更有生命力的产业和更有创造力的企业，深圳经济得以被重新激活。

第四步棋放到后面讲。

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如果真的并入莞惠的部分区域，深圳的土地问题是否可以一揽子解决?

惠州是个多山的城市，山地和丘陵占去整个城市面积的69%，剩下31%，难以开发的台地占12.6%，平原只有18.3%。

惠州我去过多次，偌大的临深片区，除了大山，剩余的少量平地基本全部开发殆尽。

整个惠阳，几无可以开发的土地，临深片区偶尔能看到的未开发地块，早就被惠州政府卖出。剩下的少量未卖出地块距深圳核心区超过百公里，很难利用。

深圳要的是土地，不是漫山漫谷的房子，更不是乱糟糟的城建，这样一个惠阳，深圳拿来何用，为了帮惠阳抬房价吗?

有人会说，惠阳没地了，可以把相邻的惠东一起并进来啊。

讲真，且不说惠东是一个除了山就是山的穷县，问题是到了惠东就等于到了汕尾，深汕合作区已被深圳收入囊中，可利用的平原面积比惠东还大，深圳为什么还要大费周章去拿下惠东呢?

东莞情况也是类似，东莞深圳都是发达城市，两市交界处开发强度很高，可供开发的土地资源很少，且多是一些零散地块，深圳需要的不是零散地块，而是连成片的大片待开发土地。

何况，并东莞的难度比并惠州要高的多。

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综合分析一遍，会发现扩容根本不是想象中那么简单，扩容之后带给深圳的价值有限，负面影响却极多。

深圳并非没地，东部的龙岗、坪山、大鹏都还有不少未开发土地，只是资金过分扎堆西部，已形成规模效应，资金东引难如登天。

龙岗坪山大量地块尚未开发利用，再向东走去开发惠州意义何在?

观澜城建一塌糊涂，还有部分未开发地块和急需改造的大量低端厂区，再向北走去开发东莞又意义何在?

退一万步说，深圳缺地真到了难以为继的地步，中央完全可以给政策，适当退让生态红线，允许开发一部分山野林地，开发部分半山资源，或者再填一部分海域，都可以大大缓解深圳的缺地问题。

这个选择不管对中央还是对深圳，都比兼并莞惠造成的城市内耗要少的多，难度也要小的多。

所以，深圳扩容实际是一群人自以为是的意淫，媒体传的火热，中介嗨到飞起，投资客心急如焚，政府根本不care好吗?

深圳政府在做的，除了前三步棋，用现有地块不断腾笼换鸟，用产业升级解决缺地问题，还有第四步棋，已在大家不经意间启动了。

这就是深汕飞地的打造。

深汕合作区成立于2018年12月16日，但早在成立两年前，深圳和汕头就这块飞地已达成了合作共识。

据大渔对深圳近三年土拍的统计，从2017年初，深圳已开始拍卖深汕合作区地块，三年时间已拍出深汕土地共计六十块，工业用地为主，商业和住宅用地为辅。

拍卖地块主要集中在鹅埠镇片区和鲘门高铁片区，小漠渔港片区和产业路创文路等也有少量地块拍出。

深汕合作区的土地出让价格极低，尤其是工业用地，早期只有200多元一平，现在也不过500多元一平，住宅地块5000多元一平，拍下深汕工业地块的大多是深圳本土制造业。

从拍卖地块的位置可以看出，深圳政府正在大力打造深汕合作区的鹅埠镇和鲘门高铁片区，并用极低的地价吸引深圳本土企业前往深汕布局，经过长线筹划与发展，最终让深汕这块飞地成为深圳制造业的大后方。

深汕飞地，可供开发土地极多，既不担心房价暴涨暴跌，又不涉及与莞惠和广州的利益博弈。所以，扩容莞惠都是假象，深汕明棋才是深圳真正要布的局。

8

深圳，从诞生起，就注定要走一条与众不同的路。

城市发展，并不是越大越强，越大机会越多，内地大把一万多平方公里的三线城市，有用吗?

纽约，只有789平方公里的土地面积，并不妨碍它成为美国第一大城市。

寸土寸金的纽约，2018年城市GDP高达8017亿美元，折合人民币54000亿，每平方公里的产出高的惊人。

深圳大概率会学习纽约，做强金融和高科技产业，提高单位产出，做小而强的龙头城市，而不是盲目扩容面积，导致首尾难顾。

至于高房价问题，纵观国际经济发达的城市，纽约、香港、新加坡、温哥华、伦敦等，无一不是高房价。

经济的高度发展，必然带来核心区域的高房价，这根本不是扩容能解决的。

否则，深圳的龙岗坪山还有大量三万多的房源，为何无人问津?

北京那么大，平谷怀柔一万多的房价，能拉低东西城的均价吗?

为防止中心区房价过高导致人才外流和社会不稳，深圳政府用人才房、安居房和公租房的批量供应来解决这个问题，虽然不能完全解决，但给了夹心层很大的希望。

深圳无处不在的农民房，虽然有碍观瞻，却给广大中低收入阶层提供了很好的过渡居所。国际上所有的高房价城市都是豪宅与贫民窟并存，让每个阶层各得其所。

深圳也是同样，农民房和商品房两分天下，让商品房上天，让农民房落地，让居住在农民房的人安居的同时，还一直心怀梦想，为最终脱离农民房，住进商品房而奋斗，这也是深圳能一直维持发展原动力的重要原因之一。

所以，我从来不认为政府会急于拆掉关内外成千上万的农民房，把它们全部改造为商品房；

同样，我也不认为缺地的深圳就急于吞下东莞和惠州，解决办法有很多，为何要选问题最多的那一个。

高明的统治者，不会事事追求完美，而是承认存在即合理，去寻求一个多方共存的平衡点。

看问题只看表面的人，才会认为政府会用最短时间拆尽农民房，去买小产权搏拆迁；才会相信深圳必然吞并惠莞，去买大亚湾等暴击。

在我看来，与其买惠阳大亚湾赌扩容，还不如长线布局深汕，那才是深圳一定要走的棋。

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