小产权房专家建议 准备换房的你，不妨听听内行人的建议避免吃亏

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以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔好！请问天河公园西门附近东北向东晖花园110平左右，均价8万，从升值投资角度，有没必要换成黄埔的新楼盘或者次新楼？哪些楼盘可以考虑呢？谢谢！

回答：你好。东晖花园楼龄有点老了，可以考虑出手置换；换到新房，如天河投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，付款700万，贷款700万（也就是说1400万），纯投资，天河区怎么选呢？是选新盘好，还是选二首次新房？

回答：你好。这个价位新房不多，优选珠江新城二手次新，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，想请教一下，考学位和居住环境，总预算在450以内，有什么楼盘推荐？星汇云城，珠岛花园，品秀星樾都有什么优缺点？谢谢！

回答：你好。自住考虑通勤距离；三个盘论地段潜力看，品秀星樾所在的科学城要更有潜力；星汇云城小区品质好，但其他方面，比如周围环境、地铁距离均一般；珠岛花园，坦尾，沿江，配套各方面都还可，但区域成熟，且不在广州的发展方向上，未来增量一般。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！广州市区的私房值得买吗？有什么优缺点？购买的时候有什么需要注意的事项？海珠西单价6万合适吗？谢谢了！

回答：你好。你说的是小产权吗？得看在什么位置，看是否有产证，是农村集体用地，还是国有土地；小产权最好有专业人士或律师帮助；缺点是产权不够清晰，流动性一般，金融属性弱。海珠西单价6万是否合适，具体得看楼盘，优先考虑沿江的次新房。

提问：广叔您好，最近在您的指导下已入手江天际，但是现在听说沉香大桥一月要动工，是否有比较大的影响，不知道具体影响哪些户型，您清楚吗？

回答：你好。临近桥的楼栋，朝南方向的户型有一定的噪音影响。其他方面影响不大。

提问：广叔您好！2024年有小学学位需求，想找个确定性强，相对好点的学位房，目前有一下三个打算，请教一下广叔哪个比较合适：

1.换一套东荟城的大三房读小学，等大孩子快读初中时，如有需要再用另外一套金梦的房换一个初中好的学位房

2.买一套品秀星樾的复式，九年一贯制，初中确定，生源纯粹，楼盘配套可以，近地铁，但是新学校，不确定是否会好。复式也担心不好住以后不好出

3.买中央城四房，九年一贯制，就担心旧改，生源不纯粹，楼盘也不好出手。

回答：你好。

1、中海誉城可以换东荟城。有省公立东荟花园小学，比玉泉小学好。不过需要摇号。

2、品秀星樾，有广附，在小区里面，上学方便，我认为该区域生源还是可以的。复式确实流动性一般。

3、中央城盘略大

就按你这个顺序考虑吧

提问：广叔你好，新人首问。很幸运看到您的文章，才进来星球，看了一些您的文章，很受启发，但是思路还不够清晰，想跟您咨询一下买房的事情。我现状是有广州购房资格

1.嘉禾望岗新世界有一套房子，原来上学用，现在不用了

2持有5年了，这两年好像跑输了。

新世界看您文章说投资价值不高，想卖掉在其他地方投资，这个决定怎么样？

思路

1，总价在800w左右，努努力，可以上到900w。

2，不在意新房或者二手，预计持有周期5年左右，然后卖掉。如果有更好的收益，也可以持有更长一点。

3，您看买哪个区域，多大面积，什么房型，有无推荐的盘。目的纯投资，谢谢您，麻烦了。

回答：你好，感谢支持。

1、新世界算嘉禾望岗的标杆盘。随着白云新城起来，吸走了一部分匹配需求。周围环境一般且挂牌量大，价格易横难涨。不自住可出手置换。

2、900w可看下：天河：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：【新人首问】广叔您好！搜索房产信息，对比之后钦佩您的意见清晰，马上加入星球来学习！

请教问题如下：

目前天河公园理想青年荟47方loft一套（目前给亲戚住）；白云区松云雅苑一楼118方三房两厅带50方户外花园一套（近孩子小学）。去年在知识城给父母购买时代印记136方一套。无贷款。

工作地点分别在珠江新城和白云区。现在诉求希望改善自己的居住环境：1）4-5房；2）有户外花园。

没想清楚下一步怎么做，想听听您的建议。

1.卖白云区找有花园的二手房？

2.白云区天河区都卖了，外加贷款买一手朗云花园别墅？

回答：你好，感谢认可！理想青年荟地段不错，但小户型产品一般，不住可考虑出手置换；松云雅苑，白云山脚下，绿化好，靠近外语外贸大学，偏自住，且有一定楼龄，江夏这边民房居多，可出手置换。时代印记需要长期持有。

1、方案1可考虑

2、朗云花园自住可考虑，投资不建议，因地段位置偏，周围工业厂房居多，缺少规划利好。

4-5房，可考虑白云新城一带。

提问：广叔好，上次提问的情况没有变（300预算）。现有三个方案考虑，想听听广叔意见（性价比、日后保值/增值，以及广叔考虑的其他方面）：

1.白云畔山一期，3.7/方，两房。通勤和价钱可以，但入小区前要走小道、需要大装修。

2.万科城市花园，4.5/方，两房。对万科多多少少有品牌信赖，无需要装修，但通勤距离远。

3.东港花园，5.12/方，两房。布局简单，但厨房和次卧靠近马路，可能会吵，需要装修，通勤距离远。

回答：你好。如果不考虑通勤距离的话，具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。白云畔山一期，户型一般，挂牌量也不算小，未来可能竞争还是蛮大的，价格不容易起来，自住价值相对大一些，通勤距离近。预算有限，要做一定的取舍，不能面面俱到。选择你最在乎的一个关键点就好。

提问：广叔您好，如果把阳光都会广场的一套房置换成越秀和樾府的两套房，您认为这种置换是否值得？因为金融城这边的房子感觉周边环境都不太好啊。感觉越秀和樾府的住户圈层会比较好？

回答：你好。万博越秀和樾府可以买，未来看区域还有增量。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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