小产权房业主反悔 公寓和临深中介做梦要笑醒？

目前确定的是，深圳小产权房不准过户，不准交易，不准见证，不准盖公章。

有过小产权水电记录的朋友，连打新和排保障房，都会受到限制。

昨天，小产权房被央视点名，又一次喜提热搜，话题叫“深圳炒房客大举囤小产权房”。

警告的意味，非常明显。

所以，新闻中涉及小产权交易的中介门店，连夜被查封关门。

一场针对小产权房的定向围剿，正式开始了！

1

什么是小产权？

是在农村集体土地上，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，建设的房屋。

其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。

另外，在官方定义里，深圳根本就不存在什么小产权房，只有“违法建筑”。

小产权房不是法律概念，只是大家习惯这么叫，国土局根本就不会给它备案。

为什么要叫小产权？因为它根本没什么产权！

由于没有法律保护，小产权房一直面临着各类风险。

比如，一房多卖、无法过户、交易无效和业主反悔等等。

而且，买小产权房，通常要一次性全款付清。

一个不确定性这么强的产品，凭什么值得被人炒作？还要闹到央视去点名？

我想，主要原因，还是因为深圳的住宅太过稀缺。

据不完全统计，深圳市违法建筑数约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。

深圳实际人口有2000多万人，有很大一部分，都住在城中村和小产权房里。

这些年，深圳房价涨得太高，很多人买不起商品房，但又想留在深圳，所以想着买套小产权自住。

很多热门片区小产权，已经跟商品房没啥区别，居住体验很不错，最最重要的是便宜。

只要几十万，就能在深圳有地方住，想想都很开心。

今年春节，深圳迎来强力调控，首付提高，不少人直接被劝退，这又进一步带火了小产权。

或许正是因为这个，投资客盯上了小产权房，想办法囤房出售变现。

结果这次央视直接点名，小产权房立马在凉凉的边缘。

2

小产权房被严打，接下来会有什么变化？

最直接的，是公寓和临深的朋友，做梦要笑醒。

本来大家买不起商品房，去买小产权。小产权被整顿后，资金能跑去哪？

大概率就是公寓和临深。

毕竟，任何投资炒作，最终还是要刚需来接盘。

既然大家还是想住在深圳，买不起商品房和小产权，那只能买公寓和临深。

至少买公寓和买临深，还是可以去住，所以总归会有市场。

看到这里，很多朋友会说，熊大，你是不是要开始卖公寓和卖惠州了？

其实还真不是。

虽然我觉得，小产权房被限制后，公寓和临深市场，肯定会被带火。

但我个人并不推荐，这样的产品，后面我会展开来讲。

当然，如果你实在没办法，就是钱不多又想买，那就另外再看。

从208新政后，公寓成交就一直在升温。

没房票？没贷票？想收租？钱不多？

咋办？买公寓！

相比于住宅，公寓有些优点还是很明显。

比如不限购不限贷，自住也还行，有的可以通燃气，有的甚至可以申请学位。

深圳的公寓类型有很多，有商务公寓、办公公寓、商业公寓和产业用房，每一类情况还不太一样。

商务公寓，有些居住属性不错，但限售5年，办公/商业公寓和产业用房，不限售，但受政策影响较大。

如果你只是纯自住，不看保值，那买公寓没啥毛病。

那为什么我们不推荐你买公寓？

因为公寓最大的问题是，转手税费很高。

你需要交个人所得税、营业税和土地增值税，土地增值税是成交增值部分的30-60%。

而且公寓涨幅特别慢，过去几年跑输大部分商品房，就算有涨幅，扣税之后也基本没啥变化。

当初听过一个段子，说公寓税费高，增值税高，但很多公寓几乎没有增值税，因为没有增值。

除此之外，公寓的硬伤还包括，首付高，贷款年限短，居住体验弱等。

除非没得选，否则我不建议你买公寓。

当然，如果你一定要买，我的建议是，买300万以内，靠地铁带商圈的，可能会相对比较好。

3

那买不了公寓，能不能买临深呢？

老实说，我也不太推荐买临深。

这里说的临深，指的是跟深圳有地理接壤的城市，主要是东莞和惠州。

东莞不用多说，有钱的可以买，但有限购限贷政策。

大部分人考虑临深，说的就是去惠州买房。

那为什么要去惠州呢？

中介主打的卖点有，跟深圳地铁“联通”，离深圳近，便宜，海景还有养老...

总之，就是总价100-200万，能在深圳附近，买套养老的海景房！

这就让很多深圳人疯了一样去买惠州。

前段时间，有个惠州新房的项目，跑来找我们谈合作。

一问才知道，为什么这么多人在推惠州？

因为惠州新房返佣，实在太TM赚钱了。

惠州新房卖一套就赚3-6万块，销售能力强点的，1个月随便就能赚30万。

有些中介公司一个月业绩就能破百万，好多深圳客户跑来这买，真的是人傻钱多速来。

为什么我不建议买惠州？原因很简单，因为这个地方就不值得买。

离深圳远，产业不行，供应天量，没有地铁，人口又少，只有新房，没有二手市场。

即使你去买，哪怕价格有涨，你想卖也很难卖出价。

如果真的考虑大湾区，个人觉得，最值得买的就4个城市：

深圳、广州、东莞和佛山，有钱的首选这4个。

南沙本来是很好的选择，可惜最近有调控，社保要1年以后，但很多客户还是不断找我们咨询。

这几年，楼市调控有个明显趋势，越好的城市，被调控得越严。

有能力的，肯定首选最好的，如果实在不行，那只能想办法妥协。

佛山，应该还是有机会，很快也要被限制。

珠海，也还不错，前几天有横琴利好，不过90%的区域都不建议买。

中山，个人觉得深中通道炒作得有点过，新房价格有点透支。

总的来说，大湾区房子还可以买，但这里面水很深，买错的概率，也比深圳要高出不少。

4

高层整顿小产权房，虽然打击了投资炒作，但难免误伤一些刚需。

有的人真的是想买来自住，可能不幸运的是，他们买了小产权。

现在交易属性没了，流动性没了，只能拿来居住。

所以，下一步会发生什么？

租赁，大概率会成为主流。

囤房的炒房客，货都砸在手里，没办法交易怎么办？

大概率只能拿出去出租。

由销售转租赁，一方面打击炒作氛围，一方面增加租赁供应。

一箭双雕，不得不说这次操盘的思路真的高明。

之前说过，为了解决高房价问题，全国统一的思路，就是发展保障性租赁住房。

由于深圳地少人多，但靠存量土地运作，可能还是不够。

而深圳大部分房子，都是小产权和城中村。

所以把小产权转长租公寓，无疑是最好的做法。

另外，由于小产权房被限制，肯定有购买力，涌入到公寓和临深市场。

很多人用最好的“避险”资产来忽悠，我觉得这个说法吹得有点过。

就算会涨，99%的产品，也不能买。

当然，除了这些，还是会有人想着，老老实实买商品房。

毕竟，相对其他产品的不确定，深圳商品房很明显靠谱很多。

最大的缺点，无非就是贵了点。

如果预算还可以，攒点钱够一够，也还是有机会。

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