深圳小产权房民间抵押?大产权和小产权的回迁房的区别是什么

1、合法性:大产权房的房产证受法律保护,房地产开发商拥有《土地使用证》和《预售许可证》,在相关部门备案,国家承认并保护大产权房。而小产权房的房产证是乡政府或者村政府颁发的,开发商没有取得《土地使用证》,因此小产权房不受法律保护。

2、办理抵押贷款:大产权房可以进行抵押贷款,最高为房屋评估价格的七成,至于小产权房,在一般的商业银行都是无法抵押的,不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押:小产权房无法获得商业银行抵押认可的最大问题在于,土地是属于集体所有的,不能上市交易,只能在村集体之内转让。

3、购买方式。购买大产权房,购房者可以全款购买也可以贷款购买。因为贷款买房的可行性较高,购房者可以先交首付,再还贷款。首付大概是房产全款百分之三十或者百分之二十。而购买小产权房必须全款,因为国家不承认小产权房的房产证。因此购买小产权房,银行不予贷款。

4、转让权:如果想要将小产权房转让或者出售的话,购房时间必须满五年之后才能转让,并且要转让的话,需要补交土地出让金,而大产权房可以自由出售和转让,并且时间上也没有限制,还不用缴纳任何费用。

5、归属权:大产权房使用的土地是国家划拨或者转让的,使用年限在50-70年,而小产权房的建设用地是乡镇政府集体所有的,是不受法律保护的,具体没有使用年限之说。

6、风险度:由于小产权房不受法律保护,因此具有一定的风险,而大产权房的房产证等都是由国家颁发的,是受法律保护的,因此不具备任何风险。

小产权房屋买卖合同的风险有哪些

1、“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。找法网提醒,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

2、政策风险。购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿小产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

3、监管缺位。乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

旧改有三个关键词:【拆迁房】、【指标房】、【回迁房】

那么这三个词是什么意思呢?

拆迁房:指的是某一片区有旧改规划,但未有正式开始拆迁的房子。这类房子通常会比较便宜。

指标房:指的是某一旧改片区内,已经签约的房子。并且已经有了明确的赔偿方案,(这类房子问题是资金成本较大,不过交房周期较短)

回迁房:指的是某一旧改片内,房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业。这类房子的手续和二手房交易是一样的,不过由于回迁房是没有交土地出让金,所以在二手过户的时候,会要买家补交地税)

今天我们主要发表旧改的一些问题!

1、旧改房有什么风险

答:交易风险项目风险交楼周期

2、旧改房有什么优势?

答:不限购,不限售,不需要任何名额指标,没有任何限制!

3、确定是住宅吗?

答:确定是住宅,这些在开发商提供的拆迁补偿协议里都有明文规定,毫无争议。

4、旧改房的投资有何优势?

答:资产变现,实现保值,增值!超高的可见差额利润,非常高的回报率,是一种稳定增值的固定资产投资项目!

5、旧改房回报率多少

答:旧改房价格基本在开盘价的5折左右,一般年化收益率20%左右。

6、旧改房有什么门槛和限制?

答:需要有一定的资金能力!要一性次付款,无法贷款!以及购买周期时长较长(24~48个月,具体根据旧改项目拆迁补偿协议来定)

7、建设期间开发商有哪些赔偿

答:开发商签约后,每月或者每半年会支付拆迁安置费直到交楼为止,另外还有搬家费,装修补贴等...

8、旧改房的安全性如何保证?

答:指标房是开始商介入的项目,直接和开发商签协议,由开发商报送备案!回迁指标房在深圳是一个非常成熟的市场,内部有非常成熟,确定性的运作方式,是开发商加速拆迁的润滑剂,是公开的市场行为,第一点当然要和原村民(业主)签转让协议,第二要和开发商签回迁补偿协议在由开发商备案,合理合法合规,受到国家层面的保护,安全性极高。

9、交易流程是不是很复杂?

答:交流流程并不复杂,但要求专业比较高,细节多。特别是投资,应该找专业人员!

10、既然都要拆迁了,为什么还要卖呢?

答:这个问题应该是多数人都很关注的一个问题吧!首先,土豪的世界不是我们能理解的,人家手上拥有的面积至少都十几套,不在乎拿一两套出来提前变现。第二,因为旧改时间周期比较长,短则二三年,长要的说不好,所以提前变现去做其他投资,这个很正常!

11、万一有钉子户怎么办

并不需要全体业主签完才动工,项目可以分期建设;

村委街道办等部门会协调,推动进展,对于钉子户不合理要求,政府相关文件有具体措施,可以通过政府裁决强制征收,或由法院判决并强制执行。

12、购买旧改房需要出的费用有哪些?

答:购买面积的全款,原业主更换新业主的更名费,以及中介操作费,但是回迁指标房不用更名费,这种指标房是业主因为急用钱想卖一点,面积所以没有和开发商签约所以还没有在国土局,村委,街道办等备案,这种合同有七份,所以不需要更名费。

13、什么是城市更新?为什么要城市更新?和旧改是什么关系?

答:城市更新和旧改是一个意思,城市更新主要包括两方面;一是拆除重建,一个是综合整治;拆除重建是为了释放更多的土地资源和打造更好的城市环境。综合整治主要是提升社区的生活环境,城市形象。深圳这个弹丸之地,土地供应越来越少,要获得更多的土地要么填海,要么旧改。

回迁房交易流程

1.确定购买意向。

2.交订金。

3.签约房屋转让协议。

4.和开发商签约拆迁补偿协议合同。

5.村委—街道办—开发商—住建部—国土局等存档备案。

6.领取开发商拆迁补偿合同。

7.每月领取开发商过渡费(季度)每月。

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