上海小产权房纠纷律师，半岛律师天团“硬核”维权-2024深圳小产权房信息

今年3·15,半岛都市报与岛城十家律师事务所强强联合,重磅打造“天天3·15半岛维权律师天团”,“法助维权”融媒体栏目以及半岛新闻客户端“天天3·15频道”同步上线。“法助维权”融媒体栏目打造“记者+律师”“融媒体+维权+普法”的新模式,充分发挥媒体的舆论监督作用,充分发挥法律对消费者权益的保护作用,365天×24小时守护消费者权益,畅通消费者维权之路。

成立以来,“天天3·15半岛维权律师天团”的成员律师们聚焦百姓关切,对民生消费中遭遇的不公给予“硬核”维权,进行“评理说法”。市民消费者可以拨打80889311热线,或者添加19905320315微信,直通“法助维权”。

1刚买的新车,竟非原厂车漆

案情:车先生以正常的市场价格从4S店喜提一辆新白色豪车,不久后发现副驾驶右前门车漆的颜色仔细看上去比车身其他位置处的颜色略发黄,找专业修理厂的查看,被断定“这绝对是后来喷的漆,并非原厂车漆”,用仪器一检测,果然如此。

买的新车,竟不是原厂车漆!车先生气愤地找4S店讨说法,4S店却坚持否认,并拒绝给车先生提供任何解决方案。车先生通过律师向法院发起诉讼,主张欺诈并要求三倍赔偿。

开庭过程中,4S店举证了车先生签字的包括买卖合同在内的多份材料,签字材料留白部分已经用黑色笔手写填充,能够体现“车先生自愿购买有瑕疵的车辆,对此知情”。原来,买车过程中,车先生在4S店指导下,稀里糊涂签署了多份留白制式材料!最终,4S店拿出了令车先生满意的、极有诚意的解决方案,案件调解结案。

受理律师:范爱丽,上海锦天城(青岛)律师事务所律师,擅长民商事诉讼争议解决、非诉法律尽职调查、公司治理与股权设计、常年法律顾问、知识产权等领域。

律师点评:根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的,为五百元。法律另有规定的,依照其规定。”具体到本案,倘若车先生没有签署留白合同,那么案件4S店的销售行为极有可能会被认为欺诈,4S店将依法向车先生赔偿。但空白合同的出现,让案件出现反转。好在通过法院的调解,圆满解决。

建议消费者在购买产品签署名字时,一定要谨慎,仔细阅读,尤其是合同中加黑加粗等特别标注的部分；对于有留白的合同,要将留白部分用斜线划掉,或者自己手动填写完整,不要给对方补充留白内容的机会,以避免影响自己的合法权益。

2演出缩水致群诉,诱骗购票应赔偿

案情:近日,一场大型儿童剧来青岛巡演,因互动合影不兑现、剧情缩水、演员减配、道具简陋、票价不值等,引发家长集体投诉称“孩子盛装来哭着走”,半岛全媒体记者介入调查跟踪采访,最终主办方承诺给家长消费者半价退票。

受理律师:刘超,北京德和衡(青岛)律师事务所高级联席合伙人,毕业于西南政法大学,硕士研究生,在工商系统从事法制核审、行政许可、公平交易执法、反不正当竞争与反垄断、知识产权保护和消费者权益保护等工作10余年,后从事律师职业,擅长投资并购、企业合规、争议解决、政府法律事务、反垄断与竞争法等领域。

律师点评:根据消费者提供证据、记者采访、主办方说法等,本次演出与宣传所列项目有实际出入,存在剧情缩水、道具简陋、演员减配、未安排合影环节等情形,从合同订立、履行的角度而言,演出组织方显属违约并应承担违约责任。

具体到案件细节,在演出开始之前,演出组织方对演员阵容、道具配置、合影环节等是否与在先宣传不符,事实上是明知的,妥善且公允的做法是在演出开始之前,如实披露有关演出的真实情况,如有消费者提出异议,应尊重和满足消费者退票等诉求。但演出组织方的做法却是明知不符依然照常安排,导致后续的连锁反应,“欺诈是指故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方基于错误判断作出意思表示”,据此可以认定演出组织方存在消费欺诈行为,适用退一赔三的惩罚性规定。另外,根据《反不正当竞争法》《消费者权益保护法》有关虚假宣传之规定,演出组织方的宣传推广还存在不实和误导行为,市场监督管理机关还可对此施以行政处罚。

作为一种文化产品或服务,演出活动及演出票具有时效性、唯一性、数字化等特殊属性,现实中演出票总量固定且受控制,多为联网售票,购票成功后会对之后购票的观众造成一定的影响,退票及二次销售行为也会增加销售方的工作量,所以通常而言,演出组织者、经纪方或票务承包方等会通过格式条款作出诸多限定,消费者在购买此类产品或服务时,往往会面对维权困境。

3开发商延期交房,律师硬核维权

案例:2020年10月27日徐先生在某开发商手里购买了一套房屋,徐先生及时交付了首付款并办理银行贷款,合同约定“交房时间为2021年8月31日”,并约定“买受人要求继续履行合同的,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五”。但截止到2022年6月6日,开发商一直没有交付房屋,给徐先生造成了损失。

律师了解案情后得知,涉案小区仍然在施工,并不存在烂尾的情况,建议起诉开发商要求尽快交付房屋并支付违约金,通过多次庭审,最终徐先生和开发商达成一致,2022年底徐先生顺利收到新房,并得到赔偿。

受理律师:高洪涛,上海市海华永泰(青岛)律师事务所高级合伙人,1989年毕业于烟台大学法律系,获法学学士学位,后获得北京大学法学硕士学位,执业29年。曾担任山东省律协农村与城镇化专业委员会委员、青岛市律协海事海商专业委员会委员,是海华学院理事、青岛市红色文化研究会会员,青岛市信访局特聘调解员,主要业务领域为海事海商、金融保险、建设工程与房地产、股权融资、知识产权等。

律师点评:本案作为房屋买卖合同纠纷中的逾期交房违约金的一种典型案例,案件经历半年,最终取得了比较满意的诉讼结果。在诉讼中,双方的主要争议点是对违约金金额的计算。合同约定日万分之五的违约金比例,利率与银行同期贷款的四倍基本持平,并不属于约定过高的情形,况且合同是由开发商提供的格式合同,是开发商发起要约,按照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条的规定,“双方对格式合同条款产生争议的,应当作有利于接受格式合同一方的解释”。

涉案商品房买卖合同约定了买受人逾期付款的违约责任,徐先生支付逾期付款违约金的计算标准亦为日万分之五,故涉案商品房买卖合同第十二条第一款约定的逾期交房违约金的计算标准符合对等原则,不存在过高的情形,且开发商未提交证据证明该违约金过分高于徐先生的实际损失。开发商日万分之五的违约金计算标准,是其对逾期交房作出的承诺,开发商应按其承诺履行。

开发商未提供证据证明政府原因导致房屋验收延期,其提交的三方证明也无法证明因疫情影响交房日期,双方合同签订时疫情一级响应已经过去,开发商已经预料到疫情对工期的影响,不存在因疫情影响扣除延期交房期间的情况,违约金应自2021年8月31日起一直计至时间交房时止。因此,被告提出“违约金约定比例过高”的理由没有任何法律依据,最终开发商也认可了合同中对违约金的约定,通过其他形式向徐先生进行了赔偿。

4房屋存质量问题,可否拒交物业费?

案情:因拖欠物业服务费,市民李先生被小区物业公司告上了法庭。但李先生表示,因为其购买的涉案房屋是精装交付,存在质量问题,最主要的是卫生间防水和瓷砖存在问题以及厨房下水倒流,影响其正常的生活居住。李先生向物业公司报修后,物业对卫生间防水和瓷砖问题进行了维修,但维修后目前仅是勉强可以使用,并没有彻底解决问题,而且其他的问题也没有维修,所以李先生认为,物业服务企业未提供合同约定的服务,因此其有权不缴纳物业费。

经法院裁判,案涉小区业委会与甲物业服务企业签订的《物业服务委托合同》合法有效,李先生作为业主,应按约定履行相应的合同义务。物业服务企业对小区提供了物业服务,要求李先生按照约定标准交纳相关费用,法院予以支持。至于李先生主张的房屋装修的质量问题,业主应以正当方式向正当义务主体进行维权,不得以拒绝交纳物业服务费的方式替代维权。

受理律师:施蕴涵,山东德衡律师事务所合伙人律师,毕业于安徽师范大学,硕士,自2011年起从事律师工作,擅长房地产与建设工程、民商事诉讼仲裁、行政法律事务等领域。

律师点评:业主在维权时应当分清义务主体,物业服务企业的义务之一是按照法律和物业服务合同履行物业的维护、管理等服务,房屋开发建设单位的义务之一是向业主提供符合交房标准的房屋并在质保期内承担保修义务。

本案中,李先生主张房屋交付即存在质量问题,故其应当向房屋开发建设单位主张权利,要求开发建设单位在质保期内承担维修义务。经法院审查,甲物业服务企业已尽到物业服务合同约定的义务,故业主不得因此拒付物业服务费。

5中介跑路,大学生租房遭强退

案例:青岛千屿商业管理有限公司(以下简称千屿公司)是一家注册在青岛市黄岛区的公司,主要经营业务为从房主处将房屋租下,再统一对外出租并收取租金,在市北区、李沧区掌握了大量房源,租户多为刚毕业在青岛工作的大学生。

大学生们跟千屿公司刚签完租房合同入住,就陆续收到房东通知,称因千屿公司拖欠房租,大学生们必须再交房租,否则就搬离。可大学生们刚交了一年房租,联系千屿公司,发现已经跑路。为了逼迫租户搬离,房东们先语言威胁、骚扰,再换锁芯、拉电闸,还有的为了防止租户自己合电闸给电闸涂胶水。大学生们为了保护自己,在门口安装了摄像头,也被房东强行拆除拿走,各方因此多次闹到派出所,最终租户们委托北京市盈科(青岛)律师事务所处理。

受理律师:孙千和,北京市盈科(青岛)律师事务所律师,北京市盈科律师事务所总部“优秀公益律师”、“优秀商事律师”,执业七年,擅长于民商事案件的处理,对侵权纠纷、合同纠纷颇有研究。两次入选知乎法律·创作者荣誉榜单答主,首批知乎法律十二人之一。起诉某通讯公司隐私权、个人信息保护一案入选最高人民法院第二批贯彻实施《民法典》典型案例。

律师点评:仔细阅读合同发现,千屿公司是通过正当、合法的手段从房东处获得了房屋的对外出租权利。千屿公司跟房东签订了《房屋出租委托代理合同》《授权委托书》,其中明确记载房东授权千屿公司办理其房屋的对外出租事宜,包括向承租人收取押金、房租等。对于租户来说,因为房子是直接从千屿公司租的,租房合同也是跟千屿公司签的,要交房租也应该是交给千屿公司,不能直接交给房东,因此房东不能把租户赶走。

代理是指代理人代被代理人实施民事法律行为,其法律效果直接归属于被代理人的行为。《民法典》第一百六十一条规定:“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定:“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。”房东向千屿公司出具授权委托书,委托千屿公司对外出租自己的房屋,千屿公司作为房屋的管理人与租客签订房屋租赁合同、收取租金等行为,对房东发生法律效力,该房屋租赁合同内容合法有效,房东与租客均受该合同的约束。

房东要求解除租赁合同,主要原因是由于千屿公司拖欠其房租。但租客已经向千屿公司支付租金及押金,千屿公司亦向其开具收据,千屿公司作为房东的代理人接收租金,后果应由房东承担,即对于租客而言该租金已经支付给房东,故房东以千屿公司拖欠房租为由要求租客交接退房,不符合法律规定及常情常理,租客有权拒绝办理并要求房东赔偿给自己造成的损失。最后法院的判决也是支持了租户的诉求,判决租户可以一直居住至租赁合同到期,已经被迫搬离的租户产生的损失由房东进行赔偿,而房东们也通过起诉千屿公司的方式挽回了自己的损失。

6自媒体玩“套路”,收钱后“查无此公司”

案例:2022年8月17日,在某人力资源公司任职市场经理的吕女士接到一家传媒公司的电话,称可提供“商业化变现”服务,在抖音平台为吕女士公司进行推广、宣传、吸引客户,同时提供抖音短视频拍摄及运营服务,服务期限为3个月,并承诺；一个季度内拍摄制作双方认可的视频数量不低于50个,运营账号真实粉丝量不低于2万个,否则“可按比例退还服务费”。新的宣传模式,还有“退款”保底,吕女士公司便与该自媒体签订了《抖音运营合同》,并支付了5万元服务费。

不料,合同签订后,该自媒体只为吕女士公司拍摄视频10条,吸引粉丝数量只有1159个。吕女士要求继续履行合同,否则退还服务费,自媒体回复消极,几次联系后不再回复,吕女士找到公司的注册地址,发现无人在此地址办公。

受理律师:臧玉婷,山东齐鲁(西海岸)律师事务所执业律师,擅长物业管理、劳动人事争议、金融法律服务、知识产权纠纷、企业法律顾问等业务领域。