20万农村小产权房 需谨慎，是否有学区资格有待确认

实际上，该学区房既没有屋顶也没有房间，只有空荡荡的半截砖墙和几个破烂的铁架子，由于声称拥有温州六中总校（即温州市实验中学）2024年初中上学名额，公开标价270万元，被称为“神奇的铁架子”。

尽管该“铁架房”的外观和条件都很糟糕，没有居住的可能性，但因为所谓的“价格低廉”，引起了不少购房者的关注。发布该房产信息的潘姓中介对中国新闻周刊透露，近段时间有不少客户咨询此房相关情况，“但是观望的人多，真正想买的人少”。

数位该区域房产中介向中国新闻周刊表示，该价格相当有吸引力，“80平米，270万，能买到温州六中的学区房，价格非常实惠”，即便只是一堆不能住人的“破铜烂铁”。

据悉，作为温州头部学区之一，温州六中周边学区房价格根据房子大小从二百多万到四五百万不等，一些小面积房单价甚至超过十多万一平方米。

不过，温州市鹿城区教育局一位工作人员告诉中国新闻周刊，购买“铁架房”需谨慎，其是否具有学区资格还有待确认。“此类房子要建房的话需要住建局审批，没有那么简单。”他说。

此外，按照当地招生政策，该学区还存在分流风险。

270万元只为一个存在风险的学位名额，也折射出市场对学区房的病态追捧。

已无正常房屋结构

据《温州晚报》报道，“铁架房”位于温州市百里东路卷索巷，未发现房屋门牌，只有屋前石英石板上写着的“卷索巷11弄20号”。

中国新闻周刊了解到，“铁架房”周围环境破败不堪，该“铁架房”已无正常房屋结构，约二层楼高的生锈铁架矗立在丛生的杂草之间。而从内部来看，“铁架房”内布满乱糟糟的垃圾和野草。屋内没有任何家具，仅存的一间厕所，门也破损严重。

位于巷道内的“铁架房”。摄/瑶瑶

据了解，该房房主朱先生在五六年前为孩子上学购入该房产，但并未真正入住。在2019年左右，他计划拆除原有房屋，并建造新房。但由于邻居反对，加之缺乏相关手续，导致整个工程停工。几年过去了，这所房子一直被搁置在原地，沦为一处荒芜的废墟。

“不单单是邻里不同意，而且朱先生还没有办好原拆原建的相关审批手续。”该房产所在的温州市鹿城区百里坊社区党委书记林伟介绍，“原先只说是小范围修缮，因而没有报批，结果直接把整个房子都拆掉了，有关部门介入，责令工程停工。”

林伟说，他们曾多次联系朱先生，希望他补齐相关手续，把房子盖好，但不知何故朱先生一直拖着不处理，房子便荒废至今，“为了不影响市容，我们只好定期派人去清扫”。

前述潘姓中介认为，该房子能否盖好有一定难度，因此他也劝购房者谨慎购买。“具体原因只有房东知道，但是一般人买过去肯定建不起来。”他说，温州六中附近的房子向来紧俏，若该房子容易盖起来，肯定早已售出。

“价值只在学区”

温州六中由于教学质量过硬，历来深受当地家长青睐。据该校官网介绍，现有总校东区、总校西区和府东分校三个办学点，共有78个教学班、316名教职工、3730余名学生。

在温州一直从事地产行业工作的刘雅告诉中国新闻周刊，购买温州六中学区房的买家一般有以下两种情况：一类是家境殷实，主要出于为自己子女获得优质教育资源而购买；第二类买家可能需要卖掉几套房或筹集资金，以便能够支付学区房的购买费用。

刘雅认为，这两类购房群体最在意的是学区的稳定性。“这个‘铁架房’只有一个空壳，并非能住人的房子，买家肯定担心万一政策有变无法就读，因此有钱的宁愿贴钱买好点的，没钱的宁愿早点买个小户型房子”。

温州贝壳找房房产经纪人陈丽情告诉中国新闻周刊，温州六中学区内的房子大多年代比较久远，一些甚至不符合居住条件。该区域房价通常不是按照平方米计算，而是根据房子本身的情况来定价，“一房一价”是常态，“比如80平方米的房子价格在三四百万元之间，但20平方米的房子也要200万出头”。

她介绍，虽然这片区域的房子售价也受大小、卖相和结构影响，但“实际上其价值只在学区”。

因此，这套当地头部学区的“铁架子”房，实际上卖的不是房子，而是入学名额。

中国新闻周刊查阅鹿城区人民政府官方网站时发现，在《2022年鹿城区初中招生工作实施办法》中，明确其报名材料除了户籍相关材料，还需房产相关材料，而房产相关材料指的是符合入学条件的不动产权证（房屋产权证）。

该文件中还指出，入学温州六中的房产，若建筑面积在60平方米以下、20平方米以上，领取房屋产权证（包括新购房、买卖、析产、继承等）须满三年。

此外，2015年4月1日及以后领取的房屋产权证，三年内仅供一户（一对夫妇及其未婚子女计为一户）家庭子女入学使用。

这意味着，即便只是一堆铁架子，只要有房屋产权证，且学位三年内未被占用，原则上购买该房产，可以顺利入读该学区。

前述潘姓中介则明确表示，该“铁架房”产权没有问题，可以正常交易，“读书肯定没问题”。

面临分流风险

不过，即便满足前述入学条件，报读温州六中还存在分流风险，购买该房产能否顺利入学也存在不确定性。

据近日鹿城区发布的中小学招生预警，温州六中处于红色预警状态（施教区入学生源数达到或超过学校招生规模的100%）。按照当地政策，预警学校（校区）按照《鹿城区义务教育学校招生预警分流机制》相关办法执行分流。

由于温州六中为第一批红色预警学校，这意味着2019年3月31日之后购买该学区房子，有可能面临分流风险。

对此，陈丽情表示，由于温州六中学区范围相对较小，学校又比较大，购入相应房产基本上能入学。但她同时说，“虽然之前学校年年发布学位预警，至今也从未分流过，但未来谁也不敢保证没风险。”

她也谈到，由于该房屋缺乏正规房子结构，无法实现居住功能，失去了房产的基本属性，且本身手续也不齐全，是否符合相关法律法规有待商榷。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向中国新闻周刊表示，通常来说，房子如果坍塌，严格来讲房屋的所有权就已经自然灭失了，即便现在购入也不一定能办下房屋产权证。他说，“如果房管部门或不动产登记部门严格审查，发现房子的具体状态，可能无法正常交易。”

“也许现在还能以学区房的名义进行买卖，但将来真正用的时候，是否真的能用？客观来说，它已经毁损，不能称之为‘房’了。”王玉臣说。

王玉臣认为，学区房完全仰赖于学区政策，而学区政策并非一成不变，甚至可以说变动才是其常态。学区政策上的些许变动，在一夜之间就能让寸土寸金的“风水宝地”变得无人问津。

在法律方面，由于“铁架房”属于非正规建筑，如果未来政府部门对此类非正规建筑进行限制，购买者可能需要承担相应的法律后果。

过去，在北京，一处西城区胡同里的几平米“杂物房”，会因属于某学校学区而“身价大涨”；甚至四合院里的一条过道，也会因为可以落户并获得附近小学入学资格而被挂牌出售。

但从2017年起，北京调整了入学政策，强调实际居住，无法满足基本居住需求的房子一律不能作为入学资格条件。

据了解，北京某些热点学校早就已经开始严格地“入户实际调查”。调查的重点集中在入学学生及监护人是否在登记地实际居住以及居住多久。一些学校要求实际居住时间最少也要满一年。

此后，北京“过道房、车库房、空挂户”等不符合居住条件的情况，不作为入学资格条件，也失去了市场。

“政策变化是深刻在学区房骨子里的根源性风险。”王玉臣说。他认为，购房者若购买学区房，无论是一手房，还是二手房，都需找当地教育部门核实相关政策，谨慎购买。

本文地址:https://www.fang85.com/sznews/125430.html