国企开发的小产权房(国企合规·星空丨解析国企入局产业园区房屋租赁的三个主要法律问题)-2024深圳小产权房信息

丁秋萍

北京市京师（泉州）律师事务所律师

无讼研究院联合北京市京师（泉州）律师事务所丁秋萍、丁诗卉、黄志鹏三位律师联合打造的“国企合规·星空”专栏已正式上线！本专栏着眼于国有企业专项合规领域，对国企管理体系、国资交易、国企公司治理、国有企业劳动用工、合同管理、国企刑事合规等国企热点和难点问题进行详细和深入的分析阐述，为国有企业合规经营提供有益指引。本文系该专栏的第七篇内容：国企合规·星空丨解析国企入局产业园区房屋租赁的三个主要法律问题。

问题的提出园区是产业发展的重要载体，为带动相关产业板块的成长及盘活资产，国企会考虑通过园区的开发做优做强产业链条，例如今年很多国有企业都在布局并建设产业数字化专业园区，推动“5G+工业互联网+工业设计+电子商务”集成应用。就目前开发现状，国有企业一般作为独立运营的主体，负责园区的招商、投资、管理工作等。《企业国有资产交易监督管理办法》（以下简称“32号令”）对国有企业的产权转让、增资和资产转让进行了明确的规制，但未对国有资产出租行为做出相关明确规定，同时就国资委发布的规章层面，也未有国有资产出租的相关规定。现目前关于国有资产租赁行为主要规定于各省市自行制定的地方性规范文件，且检索到的各省市关于国有资产租赁行为的规制均有一定地方性差异。本文结合福建省人民政府国有资产监督管理委员会印发的《所出资企业资产租赁和经营业务承包管理工作指引》（以下简称“所出资企业资产租赁工作指引”）及《关于规范企业资产租赁和承包管理的意见》（闽国资企改〔2010〕77号），就国有企业运营的产业园区房屋租赁的三个主要法律问题进行探讨。

国有资产出租行为的相关监管规制--以福建省为例为落实国有资产保值增值、防止国有资产流失，对于国有企业资产租赁行为，不同地方性规则存在不同的监管要求。笔者根据福建省国资委的《所出资企业资产租赁工作指引》的规定，分别从租赁底价的确定以及进场交易程序等方面分别进行如下梳理：租赁底价确定方式上，根据福建省国资委的《所出资企业资产租赁工作指引》第十二条规定，企业可通过市场调查分析、参考有关部门公布的租金指导价或者委托评估机构评估等方式，确定租赁底价，即租赁底价确定是由出租企业自行确定的。而有的省市对招租底价的确定需履行评估程序做出了强制性要求，如《重庆市企业国有资产交易监督管理暂行办法》第六十一条规定，企业资产出租应按照内部管理制度履行决策程序，并组织开展资产评估或委托专业机构、专业人员对租赁资产进行估价或询价，以资产评估或估价、询价结果为参考确定招租底价，对外公开招租。另外对于国有资产租赁是否应履行进场交易程序的问题，不同地方也呈现不同的监管要求。就福建省而言，年均租金100万元（含）以上应当履行进场交易程序。若应当进场交易的国有资产租赁行为未进场是否有效？司法实践上的主流观点是认为未进场交易的国有资产租赁合同是有效的，例如在福建省泉州市中级人民法院（2017）闽05民终1409号，法院认为：“关于诉争《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二规定了合同无效的五种法定情形，其中第五种情形明确只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效，而福建省国资委《关于规范企业资产租赁和承包管理的意见》不属于法律、行政法规，故即使诉争房屋租赁行为违反了该意见，本案的租赁合同也不因此无效，”相同的案例还有（2016）闽0503民初3102号。但不可忽视的是相关出租企业负责人的行政及刑事责任，出租企业在出租过程中出现滥用职权、玩忽职守、违法违规行为，造成国有资产损失的，将依照有关法律法规追究相关人员责任，并责成其依法承担相应的赔偿责任；造成国有资产流失，情节严重涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。同时出租企业不得通过化整为零、调整租赁（承包）资产账面值、连续短期出租等方式规避审批、进场交易等程序。

承租人的优先承租权与国有资产竞争招租的冲突《民法典》第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”该条款将承租人的优先承租权上升为法定权利，是对于承租人续约利益的保护。而国有企业的房屋续租往往需按照当地国有资产主管部门的要求进场公开招租，那么当国有企业的出租房屋按国有资产转让程序进行竞争招租时，能否排除承租人的优先购买权？目前相关法律法规并未就承租人行使优先购买权也必须在产权交易场所进行规制，上述《所出资企业资产租赁工作指引》仅在第33条规定，租赁合同期满或提前终止合同后，需继续租赁的，企业应当重新组织租赁，并未涉及承租人是否参与进场交易等有关承租人优先购买权的实质问题。目前司法实践就上述问题引发的主要实务问题是，若原承租人未参与竞租是否可视为优先承租权的放弃，后续再要求以同等条件优先承租是否可行？根据笔者检索的案例，现目前主要裁判观点是当出租人履行通知义务后，承租人拟行使优先承租权的，应按招租程序参与竞租，如果承租人未参与竞租，视为放弃优先承租权，以下是笔者检索到的部分案例：

经营性房屋租赁的格式条款危机园区租赁过程中，出租方一般会预先拟定房屋租赁合同模板，提供给承租方签约，这是行业惯例，也是交易效率的内生要求。《民法典》颁布后，尤其是在疫情下经营性房屋租赁的情况下，承租方极有可能援引新的“格式条款规则”来抗辩合同中的格式条款，一旦园区有一例这种情况，特别容易引发群体性法律纠纷。国有企业作为出租方在设计房屋租赁合同时，应注意公平确定双方之间的权利和义务，并按承租方的要求对格式条款的内容进行解释和说明。对于核心条款有涉及免除或减轻己方责任等与对方有重大利害关系的条款应采用加粗、加下划线等特殊提示方式，提请承租人注意，同时应保留承租人已知情并同意的证据，作为后续防范风险的证据准备。以上述承租人优先承租权为例，作为提供格式条款一方的国有企业一般会在合同中对承租人行使优先承租权的具体方式进行约定，例如会要求承租人应参与公开招租及竞价程序，在承租人与其他参与人报价相同的情况下，才享有优先承租权。如承租人未报名参与公开竞争招租或者不参与报价，其优先承租权丧失。为防止承租人后续以该条款是格式条款并提出效力异议，国有企业作为出租方应做好上述法律风险防范动作，尽最大可能保证国有企业对外订立的合同条款的有效。声明：本文为作者原创投稿，文章内容仅为作者观点，不代表「无讼」立场，不作为针对任何个案的法律意见；未经本平台许可，禁止转载。

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