鹏城新人与老将 五矿13亿引入华润合作开发坪山项目

　　观点地产网 “没有永远的朋友，没有永远的敌人，只有永恒的利益”，无论身处哪个行业，丘吉尔的这句话似乎都能找到用武之地。

　　曾经，一南一北的两家企业在招拍挂现场举牌厮杀，只为拿下一宗地块的使用权。如今，这两家房企可以在整体经济走向寒冬时选择联手。

　　3月2日晚间，五矿地产宣布，该公司拟出售深圳坪山项目49%股权予华润置地，代价为12.863亿元，交易完成后，该项目继续按综合基准在五矿地产的账目入账。

　　在公告中，五矿地产也表示，出售事项一方面能够为上述项目引进投资者，另一方面，则能够提升合资公司的资本效率及加强财务状况。

　　事实上，房企拿地后，再拉来“本地龙”合作开发，这并不是行业中的孤例，华润与五矿的合作仅仅是“后房地产时代”的一个侧影。

　　有市场人士表示，华润置地作为深圳本地的龙头房企，对深圳市场有更深入的了解，而坪山项目是五矿地产进入深圳的首个项目，双方的合作有利于项目的规划与推进。

　　但对华润置地而言，携手一场并不仅仅为了扮演“好帮手”的角色，通过合作的方式加大其在深圳的土地储备，是华润更深的谋划。

　　分与合

　　前两年，楼市调控趋严，融资、信贷政策越发收紧，导致房企的资金链日益紧。2020年开年，受新冠肺炎的影响，房企的开发、销售步伐被打断，现金回流压力增大，这让本就吃紧的资金面再一次受到重创。

　　在这样的市场环境下，房企对待投资、土储等各个环节越来越谨慎，“搭伙过日子”也成为了房企应对风险的重要举措。

　　3月2日晚间，五矿地产发布公告称，该公司的间接全资附属公司盛世广业与华润置地的下属企业润投咨询订立合作意向协议。

　　据此，润投咨询有意收购合资公司（五矿地产间接全资附属公司）49%的股权，代价为12.863亿元。而合资公司于去年12月成立，是深圳坪山区宅地的项目公司。

　　资料显示，深圳坪山项目位于深圳坪山区马峦街道，土地面积约3.11万平方米，建筑面积为12.92万平方米，地积比率不高于4.5，地块用途为住宅用地。

　　该地块由五矿地产于去年11月通过招拍挂拿下，彼时，华润置地亦是该地块的参拍企业。

　　让时光的巨齿缓缓倒转，回到年初冬的深圳。年11月22日，深圳迎来年内第二次大规模宅地的集中供应，当天，深圳总共出让6宗地块，坪山马峦地块正是这场拍卖会中率先摆上台面的竞品。

　　据悉，该地块吸引了包括五矿、华润、华发、天健、金地、金融街等房企的参与，最终耗时28分钟，经过46轮竞价，地块由五矿地产收入囊中，成交价格为25.6亿元，溢价率21.79%，距离最高限价仅剩5亿元。

　　或许，大家都未料到昔日的竞争对手成为了如今的合作伙伴，但现实远比故事更充满戏剧性。

　　据悉，五矿地产引入华润置地后，项目公司的管理层也将由双方企业共同委任，其中，五矿地产方面提名两名董事、委任一名监事，而华润则有权提名董事、监事各一人。与此同时，上述出售事项落实后，项目公司仍然作为五矿地产的附属公司，继续按综合基准在该公司账目入账。

　　对于双方合作缘由与细则，熟悉五矿地产的相关人士对观点地产新媒体表示，目前详细的信息还没有出来，具体情况以公告为准。

　　该人士还提到，地块当时采用“双限双竞”的方式出让，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。其中，该项目的普通商品住房入市最高均价3.88万元/平方米，人才房初始配建筑面积1.11万平方米，只租不售。

　　此外，项目周边的一手房价格目前在3.64.3万元/平方米之间，二手房的价格在2.83.9万元/平方米。

　　“按照25.6亿元的成交总价计算，上述地块的成交楼面价为2.57万元/平方米，而最高售价不到3.9万/平，开发商也要算算账，里面还剩多少利润，引入合作方，一个提供土地，一个提供资本，肯定是为了互相借力、分散风险。”

　　抱团双赢

　　房企合作的目的，往往在于“双赢”。

　　分析人士提到，房企合作拿地或者拿地后引入合作方是近几年业内的常态，对开发商而言，降低拿地成本、分散投资风险、扩大企业规模也是抱团合作显而易见的优势。

　　至于坪山宅地，五矿地产引入华润置地一方面能够降低独自拿地、独自开发的资金压力；另一方面，面对当前楼市的不确定性，引入合作伙伴也能为其分摊市场风险。

　　但更重要的是，坪山项目是五矿地产进入深圳的第一个项目，作为鹏城的“新兵”，五矿对于深圳市场的认知有限，而华润置地作为深圳本土的龙头房企，在深圳早已经营运作了多年时间，此次引入“本地龙”华润置地，不仅能够发挥各自的长处，加速项目的进程，更能够加深五矿对当地市场的认知，为后续的湾区发展打下基础。

　　与此同时，对华润置地而言，参与坪山项目并不仅仅为了帮助五矿摊薄风险。

　　“五矿地产能够引入华润置地，肯定是华润本身也有这个需求。”分析人士认为，华润置地没能通过招拍挂拿下上述地块，自然希望通过这种合作模式“分得一杯羹”,从而加大其在深圳的土地储备，提高市场占有率。

　　事实上，当房地产行业进入存量时代，政府的供地越来越少，地价越来越高，房企拿地的难度也越来越大，在这样的情况下，联合拿地、合作开发的“抱团”模式成为开发商开疆拓土的另一种方式。

　　以华润置地为例，2020年1月，该公司在郑州、广州、西安及武汉拿下四幅地块，总楼面面积为90.52万平方米，总土地出让金为76.57亿元，而权益土地出让金为53.46亿元，权益占比约为70%。随后的2月份，该公司更是以联合体的方式在北京连续拿下三宗地块。

　　联合拿地似乎已经成为了华润置地扩储的重要模式，这一趋势在华润的土储比例中也可以看到，2016年，该公司的权益土储占总土地储备的84%，而年中期，这一数值仅为75%。

　　五矿地产虽然没有公布土地储备的权益占比，但近两年，该公司的合作动态也越来越多。今年1月，五矿地产就宣布引入招商合作开发广州梁埔区茅岗宅地，同时引入平安不动产合作开发梁埔长岭居宅地。

　　而这一次，五矿拉来了华润置地，共同开发深圳坪山宅地。

　　“此次合作的双方均为国有企业，相对来说理念更加契合，合作节奏也更容易掌控，，因此双方的合作更容易实现一些。”市场人士提到。