观澜丨“降准”“降息”，山东房价怎么走？

3月16日，是个“新闻日”。

这一天，先是传来美国降息的惊天消息。美联储紧急宣布，将基准利率降至接近零水平，并启动规模达7000亿美元新一轮量化宽松，人类历史上最大的货币宽松开启。

同一日，中国人民银行决定实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

同一天，济南新旧动能转换先行区放宽住宅限购措施的消息传来。当日，国家统计局表示：“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激政策。

众石激起万重浪。在“降准”“降息”的大背景下，国内房地产走势如何，山东房价又是如何？

一、历史地看，降准降息会带来住宅销售增加和房价上涨

历史地看，降准降息等举措一般会带来房价上涨，10多年来已有两次。

一次是2008年金融危机之后。2008年9月国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落。为应对可能的经济硬着陆风险，2008年11月，我国推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。从2008年9月开始，连续5次降息，累计贷款降息幅度达到2.16%。

易居研究院提供的数据显示，2008年首次降息后，10月一线城市成交量环比开始止跌回升，12月同比开始止跌回升。到了2009年，市场开始快速升温，2月同比增长高达253.78%，2009年全年，仅1月和12月成交量同比增长没有超过100%。这一轮增长一直持续到2010年3月，政府出“限贷、限购”为主的史上最严厉的调控政策，2010年12月开始加息周期。从房价来看，北京2008年新房成交均价为12877元/平米，而到了2010年则达到20340元/平米，上涨了57.96%。

一次是2014年底之后。2014年11月之后，人民银行先后四次下调贷款及存款基准利率，引导金融机构贷款利率持续下降。2014年11月22日、2015月2月底、2015年5月10日、2015年6月27日四次降息后，次月全国房地产投资分别增速10.5%、8.5%、4.6%、4.3%，次月商品住宅销售金额、销售面积分别同比增加了1.9和0.9个百分点、7.6和8个百分点、7.8和4.5个百分点、3.9和2.4个百分点。2015年和2016年，很多中心城市的房价高位翻番，比如原先一套200万元左右的住宅，一年之后达到400万元左右。

但“历史如此”，今后便也如此吗？这需要具体情况具体分析。

二、影响房价的要素:区域、城市、人口、地段、交通等等

“世界各国是命运共同体”，蝴蝶效应客观存在。去年以来，全球各经济体基本进行了降息，全球利率步入了下行渠道。但本次美国大规模降息，还是有特殊背景，就是众所周知的疫情。疫情不除，单靠创纪录的降息，刺激经济效果不见得佳。

北京时间16日晚21时30分，道琼斯指数开盘下跌2250点，跌幅9.78%，截至发稿时报20422点。这是美股自1987年引入熔断机制以来，史上第四次熔断，也是自3月9日以来的第三次熔断。这说明，美国的降息，疫情之下，未见效果。

3月16日，著名经济学家陈志武接受《南方人物周刊》杂志采访认为：全球股市暴跌，“恐慌来自金融市场之外”“美股暴跌的第一原因还是投资者对疫情的恐慌”。

但中国抗击疫情已经取得重要进展，最终战胜疫情胜利在望。中国人民银行去年11月以来采取的两次小幅降息和两次降准等措施，配合国内释放消费、培育消费，加大投资、加大基础设施建设等经济建设要点和政策，还是会对房价造成一定影响。

国家统计局3月16日发布的消息显示，2月份70大中城市中有21城新建商品住宅价格环比上涨，1月为47城;从环比看，，成都涨幅1.2%领跑，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%。

这是疫情下的房价数据，还伴有春节因素，但即使如此，70城中新建商品住宅价格环比上涨的城市依然达到21个。伴随着国内疫情渐趋明朗，加上货币政策和投资力度的加大，以及压抑的刚需等因素，记者分析判断，未来新建商品住宅价格上涨的城市会有所增加。

目前，疫情缓解，上海、成都、南京、常州等城市出现了排队买房和过户的情况。从2月房价数据看，山东纳入统计的四个城市中，烟台新房房价继续上涨，青岛、济宁和上月持平，济南新房7连降。二手房，济南、青岛、烟台、济宁均出现降价。其中，济南连续11个月出现降价现象，青岛连续13个月出现降价。

影响房价的要素很多，包括区域、城市、人口、地段、交通等等。一些区域中心城市，比如省会、沿海大的港口城市，人口聚集度高，房价下跌比较难。济南和青岛都在争创“国家中心城市”，价格连跌，属于短期现象。济南这几年招商引资力度很大，2018年一年人口增量达到13.92万人，在全国居第12位，这个“成绩”还是很不错的，超过青岛（10.43万人,全国第14位）。济南新房和二手房连续出现降价，与这几年济南建新房太多、存量房过多有关，长期房价是看涨的。青岛二手房连续13个月出现降价，则与以前涨得过猛有关。

有的地方，看似不起眼，但房价有独特的区位优势。比如淄博沂源，根据安居客网上数据显示，沂源目前的二手房均价为8951元每平，整体房价水平超过淄博市平均房价，在山东所有县中位居第1。这其中有两个原因，一是沂源县周边方圆几十公里没有大城市，相对独立；二是沂源资本市场活跃，县内有６家上市企业，较多的资金集中在一个小区域。

有些大城市，地段不好，房子并不好卖，但一通地铁，价格就上去了。所以，房价问题，需要具体情况具体分析。

三、房地产因城施策是个大趋势

3月15日，山东省济南新旧动能转换先行区管委会举行新闻发布会，会上宣布在新旧动能转换先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束。

先行区这个政策在3月16日经媒体报道后，在全国引发热议。其实，熟悉济南情况的人都知道，先行区跨梁河两岸，济南人买房向来有“买东不买西，买南不买北”的传统，在梁河两岸置业尤其“踌躇”，即使将来要通地铁。所以，先行区如果在购买政策上没有突破，很难吸引人气，对此，舆论不应过度解读。

未来，房地产调控将越来越强调“因城施策”。2018年7月31日，中共中央政治局会议指出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

2018年年底的中央经济工作会议定调“房住不炒”和“长效机制”，提出了“因城施策、分类指导”，全国住房和建设工作会议则作出了以“稳房价稳地价稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展的要求。

年年底的中央经济工作会议召开，对2020年住房领域提出百字要求：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

在坚持房住不炒的基础上，因城施策，照顾刚需，这将是大势所趋。对山东说，“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”，实现“三核引领”，“因城施策”将是一种长期的发展刚需。

（大众日报客户端记者周学泽报道）

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