我相信许多人都有过购买小产权房的经历。这种房子能买到吗？有什么风险？今天一次性说清楚！什么是小产权房，其实：小产权房是违法的，违法的建筑，具体指以下三种： 然而，它经常发生在农村地区。出售宅基地房屋合法吗？这种房子只能转让使用权，不能买卖。同时，转让必须符合以下四点： 首先，需要得到村委会的同意和乡镇政府的批准； 二、转让方和受让方均为村内村民； 三、受让方没有宅基地，且符合宅基地申请条件的； 四、宅基地使用权不能单独转让，必须与房屋一起转让。此外，转让方的账户应已迁出该村或属于"一户多房或多房家庭"。如果是一户一宅的家庭，必须明确表示不再申请宅基地，并有证据表明已经有住房保障，如与其他近亲居住。 买一栋小产权房子是有风险的！许多人买小产权房是因为它们的价格低，但是你知道吗？购买小产权房有很多风险！ 第一，没有办法办理房产证。 1)双方签订的购房合同不是法律认可的正式购房合同，不能向房管局备案。 2)开发商未支付土地出让金等费用，购买者未取得国家颁发的土地使用证和预售许可证，无法取得房地产证。 3)即使有证书，也不是不动产证书。一部分是乡镇政府或村委会出具的证明。一部分是绿册房地产权的共有(使用)证书。享有的权利完全不同。 其次，很难避免“出售多套房子”的风险 由于小产权房不能登记房地产，买方很难确认卖方是否再次秘密出售该房。 第三，难以保证脱离监督的质量。 大多数小产权房存在严重的安全隐患，不符合建筑标准的情况时有发生。 第四，银行贷款不能在买房时发放。 房地产抵押以登记为有效条件，小产权房不能登记抵押，银行自然不能设立抵押。 第五，现金流难以转移。 小产权房不能办理变更登记，即该房的物权人仍然是出卖人。 第六，小产权房难以分割。 由于买受人对小产权房没有所有权，无论是离婚还是继承，法院都不得处理小产权房。 第七：可以无偿征用或征收。 未经土地行政主管部门批准使用集体所有土地的小产权房涉嫌违法用地；无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的小产权房涉嫌违法建设。 第八：随时面对业主的“违约风险” 面对拆迁或飙升的地段价格，卖方可能会违反合同的理由是签署的合同无效。 购买小产权房的合同有效吗？ 有效： 一是集体组织成员之间出售小产权房； 二、向乡镇以外的人员出售住房，要取得有关组织和部门的批准。 无效： 一是集体与集体组织其他成员之间出售小产权房； 二、集体组织成员与城镇居民之间出售的小产权住房； 三、小产权房未办理抵押登记。 买房时，如何区分正式商品房和小产权房？ 买房主要看卖方是否有“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房