解决处理小产权房问题的“三路”

小产权房是一个模糊的、不准确的概念，实质是无产权的违法建筑，不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也违反了相关的政策。小产权房之所以能够蔓延，在很大程度上与政府有关部门不作为和地方政府护短有关。为了避免小产权房持续蔓延而难以收拾，有关部门开始着手清理小产权房。由于小产权房牵涉复杂，鉴定困难，解决起来很不容易。因此在处理过程中，要注意不能侵害农民的利益，对出现损失的部分要及时评估后给予补贴。对此，笔者认为需要把握好以下三个环节。一、摸门路人们通常说的小产权房，又可以被称为“乡产权房”，它是一个约定俗成的称谓而非一个法律上的概念，是由乡镇政府或行政村而不是国家颁发产权证的房产。所以，小产权房并不真正构成严格法律意义上的产权，主要是一些村集体组织或者开发商，打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋；或是由农民自行组织建造的自住房。所以说，小产权房价格低廉的背后，购房人实际需要支付的是高风险的代价。当前小产权房面临的主要问题是：虽然政府三令五申禁止小产权房买卖的市场流动，但是小产权房的建设仍然存在。而且很多小产权房的修建和买卖不但得不到制止，反而有增长的趋势。对修建并卖出的小产权房处理，同样也存在很多的问题，是拆除还是将其“转正”，一直是政府十分棘手的问题。二、找出路目前，小产权房建成的数量巨大，如果一概拆除，对于已入住的业主生活必然造成很大影响，还会造成巨大的资源浪费。所以，拆除不是最佳的解决方法。笔者认为，解决的出路在于 “疏堵结合”，即对于已建成且投入使用的小产权房（存量房）以疏为主；对于未建及将建项目（增量房），要严格把关、坚决制止。以北京案例为时点，在此之前的小产权房，由政府制定政策予以接收，通过一定手续将其合法化；今后再修建均属违法建筑，一概予以严肃处理。

国土资源部已经成立相关领导小组，小产权房的清理工作正加快步伐。在已建成小产权房的合法化问题上，政府应责成有关部门联手，并得到原开发建设单位的配合，对购买人的收入和居住情况进行普查，进行仔细的调查统计。

笔者认为，政府在处理时应一分为二：一是对经济收入和住房双困难而不能解决住房问题的购买人，政府可采取以土地和建设规费、税收等入股的方式，将其折算成房屋产权份额，通过共有产权的模式，由政府持有小产权房的部分产权；对确系低收入困难户的，政府可全部持有产权，将其视为廉租房出租给原购买人。二是“夹心层” 或大量的工薪阶层，甚至包括一些接近中等收入的家庭，这类人量比较大，政府扶持的力度可少一些。总之，政府对产权持股要有所区分，持股比例多少要根据购买人的具体经济和住房状况而定。原则是，家庭收入高一些的，政府持股比例相应少一些，可由各地方政府因地制宜做出相应的规定。同时，购买人在经济状况好转时，可以再回购政府所持有的部分产权，直至成为全部产权持有人。在共有产权持有的情况下，购买人可暂不需支付土地和建设费，使小产权房合法化。同样，如果购买人有条件另行购买商品房，也可将先前持有的小产权房产权份额转让给政府，政府将这种全部持有产权的小产权房，用作保障房轮转使用。对于很多中高收入阶层的小产权房购买者来说，他们并不属于这个范畴，他们购买小产权房的目的，主要是用于投资、改善居住环境的第二居所，对待这类小产权房购买者，政府应责成他们补齐地价、建设费及税金，对于不愿补交的，可由政府按小产权房原购买价格作回购处理，然后进行确权，并用于住房保障等用途。三、断后路

目前，国土资源部已经开始试点治理小产权房同时准备在全国开始清理工作，明确提出，要先清理在建和未售、侵占耕地的小产权房，杜绝小产权房继续扩展，然后按情况分别治理已售的小产权房。解决小产权房购买者的历史遗留问题，重要的是如何杜绝此类问题的再次发生。笔者认为，需要从两个方面着手，坚决断其后路。

首先，及时解决在建小产权房项目，特别是具有一定规模的小产权房项目。政府必须认真审查、调整小产权房所在地的规划，将这些项目纳入规划，且在规划许可的条件下，采取两种办法处理：一是政府把在建的小产权房转为商品房，让开发商或有关成员补交地价和各种规费后再进行建设，适当补建配套设施，发销售许可证准予上市销售。二是将其收回用作保障房，由住房保障部门负责后续工程，并将已发生的土建工程造价和有关成本，按实退给开发商或有关成员。目前，中央已批准集体土地建租赁房，并在京沪两地进行试点。因此，凡符合标准的小产权房是现成的资源，可以用作公租房使用。当然，解决过程中会比较复杂，包括有预购房者所交的定金、开发商对工程的早期投入、后续工程施工队的选择等多方面问题的处理。其原则是，该退的退，不愿意退的可申请人民法院强制执行。对于上述两种方案都拒不执行的单位和成员，政府可以采取罚款甚至临时吊销营业执照等措施，必要时还可予以没收。其次，政府需要通过人大立法的方式，明确小产权房的非法性，规定惩处标准，对要建未建、或刚刚建设的小产权房一律依法处理。当前，阻碍小产权房处理的根本原因在于无法可依，因此，政府一定要尽快制定相关的法律法规，真正做到有法可依，而不是仅仅依靠政府出台一些相关的政策。对待类似的案例，要做到甄别对待，严肃处理：一是问责项目所在地方的政府领导，二是处罚投资开发者。解决小产权房，关系到国计民生，因此既要尽早动手，又要做好打持久战的准备。再次，笔者认为小产权房之所以在各大城市的郊区地带占据相当的规模，与城市房价过高，大量消费者无力承担高价房的负担有关。现在楼市调控虽然已经取得了一定成效，高房价得到了一定控制，保障房工程也在加紧推进中，但房价合理回归还需时间，保障房体系也有待完善，为此政府还将继续做出努力。只有让城市中的低收入人群，通过正当的手段解决自己的住房问题，才能从根源上杜绝小产权房现象的发生。