广泛存在的小产权房买卖交易是否合法

很多人通常认为，既小产权房违反房地产制度，那么“小产权房买卖”也应该是违法的，并藉此乐此不疲地争论“小产权房是否应当合法化”。然而，如果有人冷不丁地问一句，“小产权房买卖”究竟违了什么法？估计没有几个人能够答上来。事实上最近发生在司法实务界的判决分歧和法学理论界的争论表明，“小产权房买卖是违法的”这一流俗看法并不一定正确。 　　 比如，在2006年的“宋庄画家村”案（即马海涛诉梁玉兰案）中，北京通州法院认为，“小产权房买卖”违反法律、行政法规强制性规定，相关买卖合同无效。北京二中院终审维持了该判决。然而，2013年年底，北京门头沟法院却认为，买卖双方针对“小产权房”所签订的“《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。” 　　 而在法学理论界，学者们对于“小产权房买卖”是否合法也是莫衷一是。秦前红教授研究了一下宪法和《土地管理法》，得出结论说，我国法律“在农村集体土地上并不完全禁止农民建房并且进行交易。”杨建顺教授同样研究了《土地管理法》，但却得出相反的结论，认为小产权房“建设本身是违法的，交易也是违法的,……作为违法建设的‘小产权房’，其自身的利益以及其交易的利益均不是也不应是法律保护的权益，相关部门应当对违法的‘小产权房’依法处置，避免人们从其违法行为中获利。” 　　 为何会出现这种截然对立的观点和结论呢？在笔者看来，这首先是因为人们所使用的术语具有很大的模糊性，比如，大家都在讨论“小产权房”，但对于“什么是小产权房”却并没有统一的认识；其次，很多人没有区分法律和政策，将政府的政策意见与法律的规定混同。我国政府的很多政策确实都明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”，比如《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（2007）等等。然而这些政策毕竟不是法律，甚至也不是行政法规，不能以此作为“小产权房买卖违法”的依据；最后，现行法律的相关规定过于模糊，无法让人得出正确的答案。 　　 为了更清晰地进行讨论，笔者认为，应当首先用“农村住宅”来代替“小产权房”这一较为模糊的概念，然后将政府政策剥离，只讨论“农村住宅出售给集体成员以外的人，合同是否违背我国法律的强制性规定”这一问题。 　　 涉及这个问题的法律主要有《物权法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》。