深圳的小产权房存量巨大 如何处理它们 或将它们纳入政府保障房

来源：21世纪经济报道作者：评论[查看评论]手机看新闻

位于深圳市宝安区沙井的一个社区，体育馆、游泳池、花园、网球场等配套设施全部落实。沙井当地有3.8万多套商品房，这里的房价不到1.1万元/套。

这部分建筑为村民和集体经济组织所覆盖，在深圳称为统一建筑，在其他地区称为“小产权房”。

据我们调查，深圳沙井统一大厦的总面积约为200万平方米。除了社区内每户1-2套外，规划中还会有更多的“内部集资楼”。

集资建房的这一部分由村集体经济股份公司成立的专门机构出售。每一个有户籍的居民都是公司的股东，销售价格作为公司的收入，每年年底分红。

据当地人说，购买这种房子可以与村集体经济股份公司协商，律师将是公平的，成为公司的“正式股东”，以保证政府在拆迁期间给予村集体经济股份公司的补偿。

计划中的“集资楼”

记者来到一个统一的建筑社区，这里有几十栋30多层的建筑按顺序排列。当进入社区时，你可以听到装修房屋的刺耳声音，一些装修后的房屋被一个接一个地占用。

“我们社区的规模在沙井是中等偏上的，面积近4平方公里，当地人口1900多人，外来人口8万人，新建建筑约60万平方米。”社区负责人黄告诉记者。

本报记者了解到，在建设统一建筑时，社区首先总结了每户的需求，在制定总体规划时又多留出三分之一用于销售，当地居民称之为“内部集资建房”，即一套小产权房。

“普通社区将规定，整个统一建筑的四分之三不能出售，它属于当地村民可以得到的房子。”当地人告诉记者。

由于这部分房屋属于村集体产权，最大的问题是没有产权。

目前，深圳正在向非法农民发放“绿册”。与普通的房地产许可证不同，这种房屋不能上市交易，只能确认。记者了解到，沙井社区的这部分小产权房还没有拿到绿册。

随着国家对房地产调控的加强，深圳沙井的统一建筑供不应求。每天都有一些人来这里询问价格。

在采访中，记者遇到了一位购房者，他以不到20万元的价格买了一套70套的房子，两年内可以分期付款。

创收解决就业问题

当地官员告诉记者，建设统一建筑的初衷是发展村集体经济。

“我们的人民在自己的土地上建造房屋。这种事情很有道理。”深圳沙井街道一个社区的负责人黄告诉记者。然而，他也承认“这件事是合理和非法的”。

自2004年以来，为加快深圳城市化进程，农村集体所有的土地全面转为国有土地，同时村民也相应地转为公民，村委会被取消，改为社区居委会，这意味着从农村向城市的过渡。

根据2004年深圳城市化的相关规定，每一个“村改居”的社区都有三年的过渡期。在过渡时期，社区的治安、教育、就业和社会保障问题都由原村委会承担，即由村委会组建的村集体经济股份公司。

「在本港社会三年过渡期结束后，政府未能履行当时的承诺。当政府迟迟不给钱时，村集体经济股份公司

“有些居民进入公司时会情不自禁。他们受雇纯粹是为了就业，村里的股份公司仍然拿钱支付工资。”黄担心的是“不劳而获”的隐患，所以村里的股份合作公司难以长久。

在就业压力下，这个村子只能创收。

小产权社区的未来

沙井社区问题在珠江三角洲普遍存在。

该报采访了一些当地居民，他们普遍认为统一建筑是由村集体土地建造的，政府不会拆除已建成的社区。

深圳大学管理学院的杨涛教授认为：“购买像沙井这样的统一建筑是有风险的，因为如果你不能拿到房产证，你就不会受到法律的保护。”如果你只是考虑生活，你可以成为其中一个选择。”

房地产律师闫认为，小产权房买卖合同的效力以无效原则为基础，效力除外。买受人和出卖人都是同一集体经济组织的成员，并已办理宅基地审批手续的，本合同有效。对于那些向集体组织以外的成员，特别是城市居民出售房屋的人，无论其建造行为是否合法，法院通常都会认定销售合同无效，因为它违反了国家政策的禁止性规定。