急:物业公司可以按照《前期物业管理服务合同》起诉业主涉华问题吗

前期物业管理是住宅物业管理的重要组成部分。实践中的前期物业管理纠纷大多表现为业主拒交前期物业管理费，业主拒交物业管理费的原因很多是因为购房者(业主)不认可前期物业服务合同的效力。2004年底，福建省福州市中级人民法院第一人民法院以内部文件形式就民事审判实践中的疑难问题发出《民事审判参考意见》号文件，其中两项专门针对物业管理纠纷。关于建设单位聘用物业管理公司和以建设单位名义与物业管理公司签订前期物业服务合同的效力问题，福州市中级人民法院《民事审判参考意见》问题第二子项认为，如果“业主未承诺接受前期物业服务合同约定的义务，此时，由于业主未与物业管理公司就物业服务合同达成协议， 这意味着业主与物业管理公司之间没有合同关系，物业管理公司只能起诉施工单位，而不能直接起诉业主。” 市中级法院的这一指导严重误导了基层法院的审判工作，造成了建设单位、物业管理企业和业主之间在处理关系上的极大混乱。很多业主认为只要不签订前期物业服务合同，就可以不受前期物业服务合同的约束，因此可以不缴纳物业管理费。2005年，福州某物业管理公司根据前期物业服务合同在福州某基层法院起诉业主，要求业主支付物业管理费和违约金，业主以不同意前期物业服务合同为由拒绝支付物业管理费。审判长在开庭前向物业管理企业解释了中级人民法院的指导意见后，物业管理企业不得不委屈地撤回诉讼，至今不敢起诉任何拖欠前期物业管理费的业主。福州市中级人民法院(《民事审判参考意见》)认定此前的物业服务合同对购房者的效力有问题。笔者认为，房地产开发商与选定的物业管理企业签订的前期物业服务合同对购房者具有法律效力，购房者不能以未对前期物业服务合同做出明确承诺为由拒绝支付前期物业管理费。理由如下：一、前期物业服务合同属于物业服务合同的一种，建设单位(开发商)作为业主的自然代表签订前期物业服务合同，因此前期物业服务合同可以认定为具有集体合同性质，当然适用于所有购房者。首先，国务院颁布的《物业管理条例》第21条明确规定，建设单位(开发商)有权选聘物业管理企业并与之签订物业服务合同。在建设单位(开发商)开发建设的房子卖完之前，首先是大业主。在业主买房的过程中，或者在第一次业主大会成立之前，物业管理就已经开始了。建设单位(开发商)作为最重要的产权人之一，有权利、义务和条件选择物业管理企业承担自己开发建设的物业的管理责任；其次，建设单位(开发商)与物业管理企业签订物业服务合同时，建设单位(开发商)不仅代表自身，也代表大量潜在的购房者与物业管理企业签订合同。其性质与业主委员会和物业管理企业签订的相同。在实践中，不可能每一个购房者都与物业管理企业签订前期物业服务合同，否则会造成混乱。众所周知，物业服务对同一个小区的每个业主都是平等的。然而，由于没有业主委员会，它

这样统一的前期物业服务合同就难以存在，前期物业管理工作也就不可避免的搁浅了。缺乏物业管理的居住小区必然会在各方面出现混乱，明显损害购房者的合法权益。因此，为了维护购房者的合法权益，我们只能通过代表与物业管理公司签订物业服务合同，而这个代表只能是业主委员会成立前第一个现有的业主——建设单位(开发商)。也就是说，建设单位(开发商)作为业主的自然代表与选定的物业管理企业签订的前期物业管理合同，是为了全体购房者的利益，当然应该适用于全体业主。第二，前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，当然适用于物业的买受人。国务院《物业管理条例》第25条明确规定：“建设单位与物业买受人签订的销售合同，应当包括前期物业服务合同的约定。”其他地方省的物业管理法规也有类似的规定。如《上海市居住物业管理条例》第四十二条第二款规定：“与住宅买受人签订住宅转让合同时，住宅转让合同应当附有住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书。”在实践中，前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件是一种常见的做法。由于前期物业服务合同是房屋买卖合同的附件，只要买受人签订房屋买卖合同，即只要买受人同意房屋买卖合同的效力，附件的内容就生效。买方无需单独对之前的物业服务合同做出承诺。三、国务院《物业管理条例》虽然没有用通俗的话来阐明以前的物业服务合同对业主的约束力，但在第七条中要求业主“按时缴纳物业服务费用”，并且在第六十七条中还规定：“业主违反物业服务合同，不缴纳物业服务费用的，……，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。”这里提到的物业付款所依据的物业服务合同，因为《物业管理条例》没有明确表示只指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，自然包括建设单位(开发商)与物业管理企业签订的前期物业服务合同。也就是说，建设单位(开发商)与物业管理企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。在一些地方省份，物业管理条例也明确规定，房屋出售后前期的物业管理费用由购房者承担。如《上海市居住物业管理条例》第46条，《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第18条第2款。第四，物业买受人拒绝支付前期物业管理费，违反了公平、等价有偿的原则。商品交易的基本原则包括平等补偿和公平原则。提供前期物业管理服务的物业管理企业作为营利性企业法人，在提供物业管理服务时自然需要相应的报酬，这是针对整个社区的业主的，也就是说，每一个业主都是物业服务的受益者。比如保安巡逻，环卫保洁，绿化等。既然每个业主都获得了物业管理企业提供的物业服务，自然要支付相应的物业管理费用。如果有的业主不用交之前的物业管理费，不仅对物业管理人员不公平，对那些交了物业管理费的业主也不公平。当然，前期物业服务合同直接关系到物业买受人购买物业后的切身利益，但买受人在选择前期物业管理企业时没有表达意愿的权利，所以在实践中，前期物业服务合同的内容损害了物业买受人的合法权益。在这种情况下，买方可以向房地产部门和价格部门投诉。