刚需买不起，改善看不上，老破大，没有未来国内楼市资讯

前几天，解读了东莞“禁墅令”，提出别墅越来越难普涨，老旧别墅越来越沦为穷人买不起富人看不上的尴尬物种。其实，除了别墅，还有一类房子也和别墅一样，越来越是穷人买不起富人看不上，可能会长期滞涨，那就是：老破大。城市中心一直在转移，豪宅区也一直在变迁，曾经高价买入的老破大所引以为傲的地段好，都是阶段性的。好产品才配谈地段，当房价越来越高，老破大越来越沦为穷人买不起，富人看不上。老破大，没有未来老破大最明显的特点是：面积大、单价低、总价高，而且一般都没有电梯。光一个，没有电梯，想必很多人都会倒吸一口冷气。大户型的房子一般都是家庭居住，上有老下有小，没有电梯，每次出门都像打仗一样，而且对于能负担得起老破大房子的业主，显然对于电梯是个硬需求。老破大，没有未来老破大，没有未来动辄6、7、8、9层楼，自住都是个灾难，每天想到要爬那么高的楼梯，想必都是能不出门就不出门，还有小孩的手推车、老人轮椅...一大堆因没有电梯产生的烦恼。看到这里，想必很多人会想：既然不买高楼层，那可以考虑低一点的2、3、4层楼啊，甚至还能挑到带院子的1楼，毕竟中国人对“院子”有蜜汁偏爱。当然市面上确实还有人为了面积妥协，但真的非常小众，真正付得起这个价格人谁愿意接受：无电梯+房价老旧+大户型？除了电梯，老破大一直被诟病的就是停车场，很多老破大都建得非常早，历经多年，物业再好也会破旧不堪。而且大家庭居住，小区的私家车一定不少。如果是有充足停车位的地下停车场还好，如果没有充足的地下停车场，还可能将小区的公共区域改成地面停车。当你有一天精疲力尽开车回家，还要在小区兜兜转转找停车位时，想必到时你一定会怀疑自己当初脑子进水了，花了这么多钱买了个连停车位都不能保证的“高价床位”。老破大，没有未来更严重的是，当你想通了要把老破大卖掉置换个更高级的房子时，你就会发现，额，挂盘了很久都卖不出去。当初你可能是因为这个房子面积大或者是装修好看买下来的，但这个市场真的是无比理性的，大户型高总价真的就是富人看不上穷人买不起。同等价位之下，完全有更多更好的选择，虽然看似老破大的产权面积大，但因为早期的公摊大，所以得房率也没有非常高。老破大的180平4房和次新房的120平4房，在假如次新房设计合理的话，未必没有老破大的180平4房好用，更何况现在买房大家更注重功能空间设计，能有4个房间就满足了。至于房间的大小，反而佛性了不少。种种原因，造成了老破大长期跑输大盘，二手房成交周期长，流动性极差。没有优质学区加持的老破大都会被人们所抛弃。老破大，没有未来房价轮动规律除了满足区域轮动，其实也满足产品轮动。一般都是从新房率先上涨，然后轮动到次新房、有优质学区加持的老破大、老破小。

如果没有优质学区加持，老破大几乎会成为整个市场上流动性最差的产品。

毕竟钟爱学区房的人为了个学位会偏好买小户型老破小，但可不会去买个老破大，费钱又不如低总价的老破小涨得快。

投资客要想玩得动老破大，真不是容易的事。现在拆迁旧改的速度明显慢下来了，老房子越来越难拆，妄想着买个老破大来博拆迁的，基本都可以死心了。老破大，没有未来接下来的房地产基本都是慢牛行情，越来越沦为刚需和改善的主场，而各个城市所处的阶段不一样，但无疑老破大已经不符合年轻人的主流置业观念，年轻人越来越偏好住得舒适的房子，住得好比住得大重要得多。现在的一线城市不缺房子，只是缺好房子。老破大，没有未来虽然刚需还是支撑一线城市的基底，但改善型需求已逐步在苏醒，那些优质板块的稍大户型次新房无疑是改善家庭的首选。而遗憾的是，老破大进不了改善家庭的备选名单，没有更好的环境和产品加持，就凭着一个面积大，凭什么让人愿意为此买单呢？就像在深圳这一轮行情中，涨得最好的不是主城区罗湖福田的老破大，而是深圳龙华红山。红山板块在上一轮行情中差不多翻了三倍，最关键的原因就是：放眼整个深圳，800万左右，想要地铁口、次新房、大商业、物业好、环境优美，还有关键的深高北学位。龙华红山是整个深圳最好的选择，几乎是无可替代。除了有面积偏好，老破大基本是被改善家庭抛弃的。而二线城市正处于什么阶段呢？支撑二线城市行情，除了冲着限价红利的投资客，要么二线城市正处于小家庭裂变的高峰期，越来越多的本地人年轻人因为婚嫁搬出去自己住。或者是在一线城市工作的年轻人在二线城市买套房，作为退路。这些从小居住环境就相对优渥的年轻人，真的愿意为了面积去买老破大吗？不。按照二线城市以新房为主的供给结构，完全不可能。即使他们不是选新房，都会倾向选市中心的二手次新房。二线城市的老破大以后转手给谁？至于新房癌晚期的三四线城市，新房都这么便宜，有谁还会偏好去买老破大？老破大，没有未来没落的老破大随着城市中心迁移、行情变化、年轻人偏好升级，越来越不受待见，甚至更比不上处于城市地板价的老破小。