随着城市旧改的不断深入，获得回迁房的拆迁户不断增多，回迁房交易也较为常见，在价格这一方面回迁房相对便宜，是不少外漂购房人的备选，但也有不少的问题存留在心中，今天来帮你解疑答惑。 关于回迁房你要了解的“二十问” 01 什么是回迁房？ 回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给回迁户的房子。 回迁房，全称“回迁安置房”，是旧改项目实施拆迁的主体赔付给“被拆迁权利人”的回迁安置物业。 本质上是“以旧换新”的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果。 02 为什么会有回迁市场存在？ 拆迁主体控制成本的需求与农民想获得更高补偿的天然矛盾，决定了回迁安置房流通的市场存在。 实施旧改的拆迁主体，在拆迁补偿过程中主要有两种补偿方式，其一是货币补偿，即用货币现金实施补偿；其二是物业置换，即用未来建成的新物业置换现有的旧物业。 而拆迁主体为了控制资金成本，一般会压低货币补偿的价格，这时原业主只能将回迁房卖给别人以获得更高的价格，然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得实惠。 03 买回迁房买的是什么？ 本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”。 而拆迁主体本质是针对原物业进行补偿，而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。 一旦客户与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”，客户便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。 04 买回迁房的手续、主要流程是什么？ 首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的买卖手续。 再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。 一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。 05是否限购、是否限售、能否贷款？ 不限购，外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买； 不限售，拿到红本就可以二手房交易； 不能贷款，回迁指标因为是客户直接向私人购买，所以不能贷款。而且相对于深圳的房价，本来就是首付的价格。 06 回迁房有哪些户型？ 开发商会考虑回迁户的需求，一般小户型大户型都会有，举例白石洲项目来说：住宅户型，分别为：55㎡、80㎡、100㎡、120㎡、160㎡，180㎡、260㎡、260㎡（复式），公寓有四种面积，分别为：35㎡、50㎡、70㎡、120㎡。 07 到时如何选房，客户购买的回迁面积与开盘户型面积不一样怎么办？ 旧改项目商品房开盘前，会提前给原来的回迁户统一选房，回迁户选择好后，才开盘进行发售的，采取公开、公平、公正的抽签形式，只是还不确定选到几楼，什么朝向。 选房原则是选择补偿面积与户型面积最相近的户型，比如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则《拆迁补偿协议》都有明确约定。 08 回迁房的建筑质量如何？ 回迁房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样，大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。 唯一可能不同的是回迁房是室内毛坯交付，商品房则可能毛坯、可能精装修交付。 09回迁房与同期商品房的相同点？ 回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。回迁房本质上就是新建成的商品房。 在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。 10 客户买了回迁房后，办理房产证时有没有额外的费用？ 开发商会不会另外再收钱？ 受让方购买的回迁房本质是“以旧房换新房”，实质与原拆迁户享受同等待遇(正宗的“拆一代”)，在交房时开发商不再收取任何购房款项(面积补差除外)。 只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳契税、印花税，及办证工本费。 该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。而且因为该房源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。