小产权房合同违约责任有效吗（“小产权房”卖方毁约不交房，买方诉诸法院）买了小产权房出现纠纷咋处理，-2024深圳小产权房信息

此前有该文谈起“小产权房”卖方洪富、明确要求卖方返还房屋的刑事案件，在此类刑事案件中，高等法院目前普遍倾向于否决控告，不对刑事案件作虚拟审理，但有朋友提出疑点，“如卖方还未交货房屋，卖方控告，高等法院这种情况下会如何处置”。本期该文就通过一个案例来解答大家的疑点。

【基该此案】

2018年9月5日，宋某与沙芥签定《购房订金合同书》约定：沙芥将所涉房产出售予宋某，转让价格968000元，订金为5多万元，于协议签定当天缴付，沙芥在2018年11月5日前交房，宋某在沙芥交房当日缴付两笔款项60多万元，在2018年12月13日前还清定金318000元。

合约签定后，宋某向沙芥缴付订金5多万元，但沙芥未交货房屋。此外，所涉房产系位于深圳市××浪街道××区××南边××房，没有办理手续不动产注册登记，沙芥已办理手续发展史欠账违规建筑物抽样调查注册登记。

宋某向高等法院控告允诺：1.允诺证实双方购房合约合宪；2.允诺沙芥返还宋某购房订金50000元，并缴付本息。

沙芥向高等法院民事诉讼允诺：1.允诺司法机关维持原判宋某索赔沙芥经济损失10000元；2.允诺维持原判宋某承担该案所有诉讼费用。

【裁判员用笔】

言者以概之：证实合约合宪，卖方应返还购房订金并缴付本息，否决卖方明确要求索赔房产废置付的民事诉讼允诺。

二审高等法院认为，该案为房屋买卖合约纠纷。所涉房产没有办理手续不动产注册登记，且属发展史欠账违规建筑物，而未经中央政府处置。在中央政府处置前，难以就所涉房产买卖合约的效力作出虚拟认定，因而，对宋某有关证实合约无效之允诺未予全力支持。合约签定后，沙芥未交房，所涉房产亦难以办理手续产权属注册登记，因而，沙芥无继续占有宋某购房订金的不合法理据，沙芥应向宋某返还购房订金，故宋某诉讼请求沙芥返还购房订金50000元理据充分，二审高等法院予以全力支持。有关本息，沙芥占用宋某订金确实造成宋某损失，应予以索赔。

本院认为，所涉房产系未取得不合法产权证明亦无不合法建楼相关手续的违规建筑物，且尚未前述交货，宋某与沙芥就所涉房产签定的购房合约为合宪合约，故沙芥应将其收取的订金及相关本息返还宋某。所涉房产为违规建筑物，司法机关不允许出租营利，故沙芥有关废置损失的允诺依据不足，未予全力支持。

【点评】

就无不合法建楼相关手续的无牌房屋签定的买卖合约，因交易标的是违规建筑物，买卖合约合宪这一结论前述基本上是没有争议的，因而，该案一审高等法院判决合约合宪完全在情理之中。

而同样是无不合法建楼相关手续的无牌房屋，在房屋已交货、卖方控告明确要求返还房屋的刑事案件中，高等法院之所以否决控告，而未直接认定合约合宪，并不代表高等法院认为合约有效，前述只是目前政策及市场情况下的一种权宜之计。而该案中，二审高等法院对卖方有关合约合宪的允诺同样不作虚拟处置，却有点生搬硬套，因该案争议焦点并不涉及房屋的权属，只是有关订金等费用的返还或索赔，中央政府对房屋的处置结果并不影响高等法院的判决。

据此可推论：在涉及无不合法建楼相关手续的无牌房屋的买卖合约纠纷刑事案件中，如刑事案件判决结果可能影响房屋权属，则目前深圳高等法院通常会否决控告，不直接认定合约效力。不过，也不宜生搬硬套，该案中，如卖方控告明确要求交房，该案处置结果虽然同样会影响房屋权属，但高等法院更可能是认定合约合宪，否决卖方允诺，因合约从法律上而言是合宪的，高等法院没有理据全力支持卖方交房的允诺，因而，该案宋某直接允诺证实合约合宪并返还订金及本息是明智之举。

当然，如果案涉房屋为绿本房，应还可争取明确要求对方按合约约定缴付违约金。有关小产权房买卖问题，您还有什么疑点呢，欢迎评论区留言交流。