深圳全款买小产权房首付 南山区

如果你想在深圳买房不仅要住的好，还要升值，同时又要好卖，那这个首付买哪里系列一定会详细给到你答案。

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一、千万级房产成交数据

我们先来看一组图。

易居CEO丁祖昱在他的最近的跨年演讲中，发布了一组各大城市千万级豪宅成交量数据，涵盖各个维度，例如“新房豪宅、二手豪宅、高总价豪宅、高单价豪宅”，相当于是一份高端地产的城市排名。

原文在这里，中国城市的终极PK：千万级房产的成交量排名。

先说重点：上海仍然是中国（内地）高端房产无可撼动的第一城；深圳和北京旗鼓相当，居第二梯队，在10万+、15万+豪宅市场，甚至比北京更强；广州的高端地产近两年显著提升，尤其是在3000万以上的豪宅市场，足以显露其一线城市的吨位；杭州也是著名的豪宅之城，在千万级以上的新房市场，表现比广州更抢眼，但在二手市场以及3000万以上的市场，开始被广州来开差距。

总的来看，购买总价1000万以上房产，只有买在北上广深、以及杭州、南京这几个城市才最稳妥，只有这几个城市才有成熟的二手市场。

总的来说，无论看哪个维度的数据，上海都是毋庸置疑的中国（内地）豪宅第一城；其次是北京、深圳、广州、杭州、南京。

以上便是中国豪宅市场真实的市场。

1000万以上房产2022年在深圳总成交8309套，新房6463套，二手房1846套，新房是政府定价行为，二手房才是真正被市场认可的，才有参考价值和意义。

二、不同房价的涨幅属性

你会发现一个现象，同样一套房子放在香蜜湖10万你会觉得便宜，放在梅林你会觉得好贵，这就是不同板块的定价属性和涨幅属性。

所有人心中认可的房价10万每平、你认为的房价10万每平、房价从5万涨到的10万每平，是完全三种不同的概念。

所有人心中认可的房价10万每平，表现出来的结果是量和价都很坚挺，牛的时候领头，熊的时候逆势。

你认为的房价10万每平，可能是根据别人家因为各种原因卖掉的价格，或者哪个渠道了解到的价格，有时可能只是一小拨人的一厢情愿，最后会被市场教育。

房价从5万涨到10万的每平，表现出来的结果是分歧，有的人认5万的价格、有的人认10万的价格，导致的结果是僵持。而随着时间的推移，当一些变量产生，有从5万涨到10万每平发财梦的这波人，会慢慢看清现实。

讲这个点，就是要说你要买在对的板块，买在对的价格梯队。

三、南山区首付300万户型的最优选择

我们先来讲一个月供的数据问题，首付300万，三成首付，可以上车总价在1000万上下的房子。

首付300万，贷款金额700万，每个月月供在3.7万上下，这个月供同样会更加吃力，4万月供就是每个月必须有5万及以上的稳定现金流收入，才敢下手。同样可以心里想想身边有多少每个月净稳定收入5万以上的家庭，想想这些人是多大年龄，需要多大的房子。

我知道肯定有很优秀的人自己收入可以达到这个级别或者身边挺多朋友达到这个级别，但你要以大众老百姓的视角来考虑这个问题，房子买了以后是要变现的，没有流动性的房子有价无市的空涨是很可怕的，差距过大就会迎来反噬。

有人会说千万级房子不用付月供，这种老板也一定会有全款的那种，所以这种房子也一定是少数人玩的游戏。

大家在想想，付的起4万、5万月供的人大多数人都是30岁-50岁上下的，基本都是上有老下有小，肯定是需要3房4房甚至5房的，那种单价10万的，就按总价1100万来算，才110平，你觉得他们会接受吗？

人均最宜居住宅面积是30平-50平，两房面积是60平-100平，三房面积是90平-150平，四房面积是120平-200平，我这里所说的面积都是实用面积，不是销售面积或者建筑面积。

所以，在南山区300万首付户型的最优选择是大三房或者四房。不要想着跨梯队选择，就是300万首付在南山去往下选单价特别贵的小三房，也不要想加杠杆硬往上选总价特别贵的大四房，去选这个首付大家都会选，都能接受的户型。

四、南山区首付300万板块的最优选择

首选成熟地段的二手房，价值决定价格，贵一定是有道理的。

成熟地段，代表了它基本涵盖生活必须的各项基础条件，包含交通购物休闲医疗教育文化旅游会展酒店。价值绝对没有问题，而且买了就能住或者租，就有现金流的收益。

次选成熟地段价格倒挂的新房，次选的原因是因为既然大家都知道价格倒挂，都知道能赚钱，那我们有什么特殊的优势跟别人比呢，如果有，首选这个，但大多数普通人都没有，所以打新试一次就好，不行就赶紧找备选的下手。

南山的总价区间分成五个价格梯队。

第一梯队是深圳湾-华侨城-红树湾片区，均价在18万左右。

这个片区是深圳顶级豪宅的模范，买在这些区域是绝对不会错的，而且经久不衰，是可以长期流传的。但是稀缺及顶级豪宅，就意味着流动性一定很差，这一点买的时候自己要考虑清楚。

第二梯队是蛇口-科技园片区，均价在13万左右。

众所周知这个片区是著名的优质学区房聚集地，很多家长趋之若鹜，同时还有许多最早在深圳富起来的有钱人及一批富起来的后起之秀，接盘实力雄厚毋庸置疑。

第三梯队是前海-后海片区，均价在9万左右；第四梯队是南头-南山中心片区，均价在8万左右；第五梯队是西丽-大学城片区，均价在7万左右。

在2022年南山二手房成交排行榜小区里，排名第一的是位于科技园片区的大冲新城花园，排名第二的是位于西丽片区的桃源村，排名第三的是位于前海片区的星海名城。

在南山，流动性最好的是在第二梯队和第三梯队上车门槛低的小区和第五梯队的小区。

首付300万，三成首付，可以上车总价在1000万上下的房子。在南山三房的单价在8万-13万之间，四房的单价在5.3万-8.88万之间，就是三房选房板块放在第二到第四梯队，三房选房板块放在第三梯队到第五梯队。按照这样去选就可以了，不仅省了时间不去乱选，又合理的把自己的首付给用的恰如其分。

五、南山区首付300万买哪里？

回到开头的问题，如果你想在深圳买房不仅要住的好，还要升值，同时又要好卖，接下我们来揭晓答案。

上面的价格规律大家一定要熟记于心，它奠定了我们后续所有在南山核心片区选房的基础。

基于南山区总体价格区间，我们从核心区域20万往外看，300万首付南山有以下上选的小区可以去实地看盘。

按优先级排序为：

恒立心海湾花园（13万2010年）中熙君南山（10万2017年）

佳兆业前海广场（10.2万2014年）宝能城（10万2016年）

万豪御景苑（10万2011年）阳光粤海（9.5万2018年）

泛海拉菲花园二期（9.5万2012年）华晖云门（9.3万2015年）

天悦湾花园（9.2万2015年）燕晗山苑（9万2015年）

金域世家（9万2015年）香格名苑（9万2013年）

首地容御（9万2011年）博林天瑞（8.5万2016年）

水木丹华（8.5万2014年）宝能华府（8.5万2013年）

深云村（8.5万2011年）前海丹华（8.2万2016年）

佳兆业香瑞园（8万2009年）

以上19个小区是300万首付买南山区的最佳上选。

这里在跟大家强调一下，在实际的市场选择中，可能会因为当前所在小区没有放盘、选择较少、等没有合适的上车机会，所以我们也一定要做好备用方案。

这里有一个原则，要跟大家说一下，就是尽量优先选择楼龄较新的小区。其中最核心的点在于，深圳有3年的限售期，就意味着假如说从你购入房产登记的时候开始算，又要减去3年的产权期。

所以，首付300万南山有以下中选的小区可以去实地看盘。

按优先级排序为：

豪方天际（9.5万2017年）前海东岸（9万2018年）

前海港湾花园（9万2016年）京基御景峰（8.5万2019年）

东关乐尚林居（8万2020年）塘朗城广场（7万2015年）

以上6个小区是300万首付买南山区的最佳中选。

基于以上的强调和原则，300万首付南山有以下下选的小区可以去实地看盘。

按优先级排序为：

阳光里雅居（10.2万2012年）诺德假日花园（10万2009年）

鼎太风华七期（9.6万2009年）中海阳光玫瑰园（9.5万2009年）

汉京山（9.2万2010年）

以上5个小区是300万首付买南山区的最佳下选。

这里的上选、中选、下选，是根据合适的首付区间而来的，并不代表小区的好与坏，这样做的目的是为了给自己有更多的选择，去找到最适合自己的，自己最满意的房子。

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