深圳小产权房38万左右,曾经全国的炒房第一城,迎来王炸级别市场冲击?

2023年,全国楼市和政策调控,都盯着一个具有风向标意义的城市,那就是深圳。

不仅仅是外界,在全国多地释放出楼市回暖信号的氛围之下,就连深圳本地的楼市中,对于政策放宽,限价(指导价)调整,以及楼市反弹的期待,从2023年开年以来,就持续酝酿着,各种小道消息,各种猜测和小动作,躁动不已,蠢蠢欲动。

过去几年被戴上“全国炒房第一城”的帽子,如果没有这样的躁动,那就不是深圳了,顺带说一下,公认的炒房第二城是杭州,排第三的是合肥。

但是,现实的情况却是,2023年即将进入3月份的时候,一个重要的市场动向,犹如一盆冰水,浇向了这些蠢蠢欲动的预期和小动作。

就在市场和各路还揣着炒房套利心思的群体以及资金,还在心心念念期盼什么指导价调整,楼市调控放松,以及各种鼓励炒作的“大招”到来的背景下,深圳一口气推出2000余套6折可售人才房,申购条件也明显放宽!

深圳住建局于2023年2月28日发布《深圳市住房保障署南山区住房和建设局关于深铁熙府、安居同乐馨苑项目住房面向人才配售的通告》,这是今年深圳推出的首批人才房。

图片来源:见图

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本次推出的两个项目均位于南山,总数共2279套,其中两房户型1226套,三房户型1053套。

此次申购条件有所放宽,第二队列单身年龄限制由35周岁降至30周岁,线上申请认购时间为2月28日12:00至3月9日24:00。

此消息一出,不能说是直接浇灭了深圳炒房群体的所有希望,但是也相当于从现实角度,给了对“深圳炒房套利”这种想法正面狠狠来了一拳。

造化弄人呀~如果还要鼓吹什么深圳房价一定涨,有暴击,请回答一下在“2279套6折房”的背景下,这个暴涨的逻辑在哪里?

外行看热闹,内行看门道,实际上,深圳人才房的动向以及对应的产品情况,远远不止对炒房套利市场行为的冲击和现实教育那么简单,作为中国房地产市场具有风向标意义的深圳的当下动向,或许释放了更多的趋势信号值得关注。

这篇文章,就将基于对深圳这个最新的楼市动态的全面梳理复盘,结合现实,研判趋势。

关注动向,把握本质,看清主线,研判趋势,指导行动。

本文已反复自查合规,不碰红线,语言平和公允,不带价值导向。

内容有依有据,分析理性客观。

硬核内容,错过不再。

以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

PS:

文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章,抄袭搬运必究!(有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下,原创标签只有在头条平台。感激不尽!)

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选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

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事件梳理:2279套6折房,条件还放松!深圳大动作!是怎么一回事?

2023年2月,深圳人才安居发布6区8个项目即将销售的消息,共4090套房源,其中特别指出这批房源或将成为最后能以60%市场价买到100%产权并且不受封闭流转限制的住房。

消息一出,大家都沸腾了。

根据今年1月17日,公开征求意见的《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》,这种面向人才配售的住房,最后可能成为以60%市场价买到100%产权,且不受封闭流转限制的住房——届时可根据有关规定申请完全产权上市交易。

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深圳市人才安居集团有限公司(深圳市国资委系统直管企业,简称“深圳人才安居集团”)对此解读称,面向人才配售的住房项目的显著优势在于:

一是6折市场价,售价为周边市场价60%,且签订买卖合同10年后可根据有关规定申请100%产权上市交易;

二是公平摇号无需轮候,以摇号代替安居型商品房的轮候库,让每一个人都能拥有平等选房的机会;

三是交楼快,早交付早入住,降低供楼成本。

据统计,今年深圳一季度预计入市的项目就多达8个,将有超9000套房源供应,包括安居同乐馨苑、深铁熙府、安居福汇阁,华发新城、安居华越龙苑、安居凤桐苑、联发悦尚居。

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但是进度推进的效率,超出了绝大多数人的预料:

2月28日,深圳市住房保障署、南山区住房和建设局发布《关于深铁熙府、安居同乐馨苑项目住房面向人才配售的通告》、《关于面向人才配售深铁熙府、安居同乐馨苑项目住房有关事项的通知》。

其中,关于深圳人才房的购入条件,有两个重要变化。

一是,未婚购买可售人才房的年龄限制门槛,由35周岁下调为30周岁。

二是,放宽了对共同申请人的户籍要求,主申请人为深户,非深户的孩子和配偶,在一定条件下可以作为共同申请人,放宽了三房的申请条件。

不过,需要注意,对申请人、申请人配偶父母的户籍要求,未发生改变。

具体来看,认购本批次住房,分为第一队列和第二队列。

第一队列:申请人、共同申请人均具有本市户籍(申请人配偶为现役军人的,可以不受本市户籍条件限制),申请人参加本市社会保险(养老保险或者医疗保险,不含少儿医疗保险,下同)累计缴纳3年以上;申请人为单身的,应当年满35周岁。

第二队列:申请人具有本市户籍,在本市缴纳社会保险累计3年以上;申请人配偶、未成年子女不受本市户籍限制,未具有本市户籍的申请人配偶在本市正常缴纳社会保险,但在本市退休的除外;申请人为单身的,应当年满30周岁。

图片来源:网络

去年深圳首批人才房推出,面对“单身需要满35岁”的年龄门槛,很多网友大呼“单身不配”。这次下调后,满30岁的单身朋友有了机会!

房源安排上,本批次配售房源共2279套。

其中:深铁熙府建面约70平两房1065套(含64套无障碍住房),建面约90平三房1015套;

安居同乐馨苑建面约69平两房161套,建面约87平三房38套。

线上申请认购时间为:2023年2月28日12:00至2023年3月9日24:00。

其中,深铁熙府位于深圳市南山区招商街道兴海大道以西、赤湾路以北、赤湾山南侧(地铁12号线左炮台东站),配售均价为59394.52元/平(含装修),室内为精装交付,预计交付时间为2026年12月31日。安居同乐馨苑:位于深圳市南山区中山园路199号,配售均价为46200元/平(毛坯价格)。本次配售房源室内为毛坯交付,预计交付时间为2024年6月1日。

单身居民、2至3人家庭可认购两房户型住房。高层次人才、4人及以上家庭可认购两房户型或三房户型住房。64套无障碍住房仅面向申请人或共同申请人属于残疾人或老年人(年满60周岁及以上,判定时点为认购截止日)的认购申请家庭配售。

配售方式上,本批次住房实行分项目申请、分项目分队列摇号排序、分项目分队列选房。线上提交认购申请,认购两个项目的,分别提交认购申请,每个项目按两房户型和三房户型分别组织选房,选房顺序通过公证摇号确定(高层次人才除外)。第一队列先于第二队列选房,同一选房队列中高层次人才优先选房。其他认购申请家庭由公证摇号确定的顺序依次选房,房源选完即止。认购申请家庭选房时,只能在其认购意向项目中选择一套房源。

对比北京、上海,深圳对“单身人士”已经是相当友好。

在上海,不结婚就没有购房资格,除非是上海户口,不过入户的难度只能让普通的单身买房人陷入死循环,共有产权住房也仅针对户籍人口放开。

无论是入户,还是结婚,哪一条路都不简单。北京相比上海较友好,但北京目前以永久封闭流转的共有产权住房为主,单身满30岁,5年社保是基础条件。

近年来,深圳不断健全住房市场体系和住房保障体系,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力稳地价、稳房价、稳预期,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳发展。

这一次,深圳进一步用行动证明,坚定推行租售并举,遏制楼市炒作的决心。

图片来源:头条图库

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为什么说深圳人才房动向对于楼市是“王炸冲击”?

和很多人印象以及认知里面的“经济适用房”和“人才房”固有的偏远差,甚至是“一房难求”完全不一样的是,这次深圳政府推出的人才房,完全可以用震撼来形容:

以南山科技园的安居高新花园为例,给大家做一个现实对比和分享:

1、位置王炸

项目位于南山区高新技术产业开发区南区,东侧紧邻大沙河公园、名商高尔夫会。

图片来源:实景拍摄

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周边被上百栋高新企业的总部大楼包围,包括深圳国家工程实验室大楼、金证科技大楼、国信投资大厦、四方精创资讯大厦等。

2、装修、布局吊打很多住宅

项目除了位置是王炸级别的地段,装修配置水准也是一流。

建筑外立面看起来就非常高端大气,铝板的装修,吊打现在很多住宅小区的外墙。

从实拍图可以看到,垂直面非常整齐,每一块铝板都看得出工程没有一点马虎。

图片来源:实景拍摄

这样的房子,如果说有什么缺点,那就是可能买不到,也选不到。

更重要的,是价格,就在周边动辄8万出头均价的市场表现之下,这样的人才房,均价只要5万不到。六折价格,一套的价差,就是200万起步!

这还只是一个项目,2023年,仅深圳人才安居集团就将陆续推出8个面向人才配售的住房,涉及光明、宝安、南山以及龙岗、龙华、盐田等6个区,配售价格在23100元/㎡到46200元/㎡(毛坯交付)不等,最早的可在2023年12月交付。

6折价格,数量规模摆着,这对深圳楼市上涨看多的预期,是不是现实的王炸冲击?

图片来源:头条图库

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深度挖掘和趋势研判:深圳人才房动向背后,不简单的意图和可能的风向意义

2023年深圳市政府工作报告显示,2022年,深圳供应居住用地3.7平方公里,新开工住房面积1504万平方米,完成保障性住房投资483亿元、增长31%。新开工49个保障性租赁住房项目、面积105万平方米,建成长圳二期等10个项目。完成458个老旧小区改造。

2023年,深圳将供应居住用地3.3平方公里,新开工住房面积1300万平方米。出台保障性住房规划建设和公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房管理办法,完成保障性住房投资400亿元以上。加大保障性租赁住房建设力度,新开工建设60个项目,建设筹集16万套(间)。启动保障性住房“租购同权”试点工作。完成100个以上老旧小区改造。

“我们要尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难,让年轻人更有盼头、更加安居乐业。”2月14日,深圳市市长覃伟中在作《政府工作报告》时表示。

种种迹象都在表明,深圳这座城市,对于高房价和楼市需求挤压的问题,是非常认真严肃了。

人才房的高效率推动和落地,其实不仅仅是遏制楼市炒作风气,更重要,还要看到深圳作为一线城市的一种人口人才焦虑意识。

有一个背景很重要:经历2022年的疫情冲击,坊间不少人都认为,深圳已经流失了大量的深圳青年。

但实际上,年后来深圳找工作的人反而更多了。高房价的深圳,能够吸引全国人口人才持续聚集,更关注的,其实是如何留人下来,毕竟,2023年,人口负增长的大趋势之下,全国抢人的大战早就暗流涌动。

比如杭州,前阵子,杭州出了个政策:为了鼓励生育,给二孩、三孩家庭发钱。生二孩,一次性发五千元;生三孩,一次性发两万元。

看上去是鼓励生育的政策对吧?其实不是。

很多人看到这个政策的第一反应是,给两万我们就生得起了吗?我们缺的是生三孩的两万块钱吗?我们连生第一个娃的钱都缺。

说得没错,但政策也没错。错的是大家对政策的理解。

这个政策,并不是要鼓励大家生娃。区区5000-20000块钱,杯水车薪,根本没法鼓励大家多生一个孩子。

现在抚养一个小孩的成本,已经非常高了,因而能够抚养得起二孩、甚至三孩的家庭,基本都是中产以上的家庭。

要让一个家庭生三孩,2万根本不管用,2000万可能差不多。也就是说,城市三孩家庭的资产,大概率在2000万以上。

那么,杭州的这个政策,意图就很明显了——并非鼓励大家多生,而是吸引那些能够抚养得起二孩、三孩的家庭到杭州落户。

目前,随着全国房地产政策的依次放开,各大城市都在各显神通,推出个性化的政策来吸引有钱人落户,从而支撑这个城市的房地产市场,帮助这个城市通过土地财政吸纳资本。

而无法吸引这些高净值人群的城市,其房地产市场则会持续低迷。

回到深圳的动向来看,是不是意图更加明确了?

大城市之间的新一轮经济博弈和残酷竞争,早已在悄然无声之间打的不可开交了。

任何时代都会有牺牲者,那些还痴迷于房价暴涨,价差套利的群体和资金,恐怕面对这样的时代洪流,没有任何侥幸可言。

这其实也揭示了中国全国楼市的一个重要趋势:

没本事留住人,或者有产业税收支撑地方财政的城市,才期盼房价楼市回暖拉行情,对土地财政的依赖难以舍弃。

而具备发展眼光的大城市,早早对于房价行情没有什么兴趣,并且宁愿牺牲一些土地财政上的收入,让利给外来人口人才,夯实城市的经济基本面。

水平差距,高下立现。

图片来源:头条图库

写在最后:

人才房策略,是否将成为撬动中国房地产“租售并举”时代的关键支点?

深圳的人才房策略,对于市场化的楼市肯定是利空冲击,但是主要的目的,并不是说打压炒作投机的市场欲望。

从市场的角度来看,这其实就是国家资本和市场资本之间的公开竞争。

市场资本,是纯粹逐利的,从开发商,到开发模式,再到产品市场流动,层层堆叠之下,对于房价推升的结果,是必然的。

但是国家资本,特别是中国的国家资本,逐利当然需要,但是绝对不是第一需求。

其实这场竞争,都不需要开始,结果早就已经决定了,在中国,市场资本没有任何胜算。

从这个逻辑出发,实际上对于深圳这样的城市,后续市场资本出于逐利需求的各种炒作,哄抬,以及预期,都是现实的可见预判走势。

遏制楼市炒作,这不是重点,更重要的,还是后疫情时代,城市可持续发展道路的探索。

深圳楼市,后续当然有政策放松,二手房指导价也可能会调整,但是真正决定深圳房价的关键,早已不是什么供需挤压,价值炒作了。

如果人才房策略能够在深圳跑通,跑成熟,那么,后续对于中国楼市来说,以深圳的城市地位和影响力,必然成为全国其他城市的风向标。

房住不炒,用了七年,从口号变成了现实,那么,这一次,租售并举,政府保障,需要多久?

这是一个值得大家去思考和关注的好问题。

当然,人才房政策,在2023年,是最有可能成为刺破高房价,还能帮助中国楼市软着陆的关键因素所在。

从刚需的角度出发,如果真的想要留在一个类似于深圳这样的城市,那么从现在开始,就不要站在市场资本的立场和角度去考虑问题了。

把人生和未来,押在一个必输的立场上,是一件很愚蠢的事情。幸福生活靠踏实努力才是正途,好言难劝该死的鬼,太过于依赖看似很轻松就能赚到钱的路径和模式,其实对于绝大多数人而言,时间拉长,都是灾难。

赌场永远不怕赌徒赢钱,只怕赌徒不玩。

以上,就是对深圳最新的人才房政策和实施动向,进行的专题分析和深入讨论内容,和各位读者朋友们,进行一个友好的交流和分享。

图片来源:头条图库

根据国家有关部门的最新规定,本文内容和意见仅供参考,不构成任何关于置业,投资等行为的明确建议,入市风险自担。)

以上正文,来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话,会说实话,善于观察的年轻人朋友,可好?

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