东门小产权房 究竟买不买的？

国产电影《流浪地球》在春节上档以来票房一路走高，成为一部脍炙人口的特效大片。其走红的原因有很多，但是在发哥看来，电影中人物在面对无法避免的灾害时所展现出来的睿智和采取的措施才是最值得深思的，而房屋建造亦是如此。

所谓“预防”，映射到建筑身上，最直接的体现就是“避难层”。

什么是避难层？

哪种房子需要修避难层？

避难层的主要作用是什么?

避难层与普通住宅楼层有什么区别？

避难层的优缺点有哪些？

一些开发商将避难层建成住宅后是否值得购买？

这些都是很多购房意向客群存在的实实在在的问题，值得探讨。

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你很有可能买到避难层

成都超高层建筑不在少数

刘女士此前看中了东门上的一个楼盘，这个楼盘无论从品质、还是位置、配套等各方面来说都是非常适合入手的，但从仅剩的几套房源中选择，位于15楼的避难层竟然是最为合适的，这就不免令刘女士陷入了纠结。

发哥也一道去参观了这套“避难间”，各方面都没有太大的问题，但是作为家中有一岁多的孩子的刘女士，避难层的设计实在又存在着一定的“安全隐患”：

宽敞的电梯过道间的阳台，虽然有一米多高的防护栏，却总是不放心年幼的孩子进进出出，同时为了保证通风，楼梯间也呈非全封闭状态。再想想“避难层”，刘女士觉得说出来总是有一种不是很好的感觉，刘女士陷入了纠结……

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哪种房子需要设置避难层

这种位于避难层的住宅究竟买不买的？

天灾人祸总是不可避免，当遇到火灾、地震等灾害的时候，避难层就尤为重要。除了住宅，医院、商场、写字楼等超高建筑超过100m，都会修建避难层以供人在遇到危险情况时逃生。

发哥查询了相关资料，按《建筑设计防火规范》要求，建筑高度超过100米的民用建筑应设置避难层或避难间，避难层之间的间距不得大于50米，建筑首层的地面到建筑的第一个避难层的距离也不得大于50米，这是规范强制规定的必须执行。

消防云梯的高度有限

据了解，避难层高度设置在50米上下，除了强制规定之外，主要还考虑到当前消防队使用的消防举高车的举高高度。虽然目前有些消防车最大举高高度能达到100米以上，但一般主流的消防车的举高高度也就在50米上下。

同时，根据普通人员登高的爬楼梯的层数和体力消耗的有关试验，人员上下楼梯的体力消耗的极限以及结合高层建筑本身的管道、设备比较多，50米设置一个避难层兼设备层差不多是最经济的，所以第一个避难层以上也是规定避难层的间距不超过50米。

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避难层是否能修成住宅售卖？

但避难层是否能修成住宅售卖呢？就此，发哥咨询了中泰设计创始董事、总建筑师、国家一级注册建筑师邓卫华。

此时，分为两种情况，不是简单的可以或者是不可以。其一，避难层作为消防避难空间，禁止改造成住宅出售，此类住宅改造违反消防条例，也无产权，不建议购买。

其二，一般情况下，避难层不允许设置除避难层及配套之外的功能空间（如住宅），但也可以利用避难层上部或下部户型与避难层部分空间结合做成跃层户型，户型与避难层之间严格用防火墙分隔，且通过了消防主管部门的审查，此类住宅有产权，可购买。

关于避难层，首先，避难层除了主要在遇到火灾时暂时躲避火灾及其烟气危害，同时也兼做部分设备用房。

不过事实上，在避难层，大门外的公共空间也相对宽敞，有时也就成为购买避难层的业主的“领地”，可以适当地放置一些没有消防隐患的鞋柜等物品。刘女士想要购买的住宅就是这种情况。

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避难层与普通楼层的差别

当然，一些合规的避难层做成住宅之后，虽然具备普通住宅的功能，但是同样存在着一定的区别：

1、避难层内需要设置配套的设备用房，与设备用房综合布置，避难层内管线较多，例如：常常引发关注的消防淋管。同时由于设备用房存在的缘故可能存在一定的噪音，而在进行线路检修时也会对住在避难层的业主的生活造成一定不便。

2、避难层一般为非封闭空间或者在外墙上设置百叶。影响较大的就是像刘女士这样的有幼童的家庭，如果决定购买，孩子在外面玩耍的时候就要特别注意安全问题。

3、避难层防火构件的要求：避难层的楼板耐火极限不应低于2.00h；为保证避难层下部楼层起火时不致使避难层地面温度过高，在楼板上宜设隔热层；避难层四周的墙体及避难层内的隔墙，其耐火极限不应低于3.00h，隔墙上的门应采用甲级防火门，这就意味着避难层的住宅的质量是高于其他楼层的。

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如何识别哪一层为避难层

怎样知道自己所买的楼层属于避难层呢？

1、首先了解建筑高度是否属于大于100m的超高层建筑。一般来说，普通高层住宅高于33-35层以上的，都可能属于超高层建筑。而其避难层所在的位置，以3m的层高为例，一般在15、16层左右的位置。

但是，当住宅楼下设有底商或综合体时，那么避难层的楼层将顺理成章地有所降低，这时可能是12-14层，甚至是更低。

2、户型与普通住宅存在差异。避难层可根据情况修建为平层、以避难层上部或下部户型结合避难层的部分空间修建为跃层。

上海一所大厦将避难层改建为健身室

3、在购买避难层时应清楚：避难层为了在发生危急情况时有足够的空间避灾，楼梯两端的平台属于公共空间，虽然购买避难层的用户在平时可适当的占用一些公共空间，但是不计入私人产权面积，因此在签合同时不仅要看此楼盘的避难层是否有产权，还要看合同上面的面积是否是真正所得的面积，因为这涉及到房屋总价的多少。

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购买避难层的优缺点

深圳一栋大厦16层的避难层设计

优点：

1、近水楼台先得月，选择避难层，就是选择了在危急情况是离安全更进一步，更快地逃离危险。

2、其次就是上面提到的实得住房面积增加。即房屋外面的公共平台在一定程度上作私人使用，但注意：不计入私人产权面积。

缺点：

1、注意避难层的层高可能与普通楼层有所区别，上文中刘女士所在的避难层层高就相比普通楼层矮了近2厘米。

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