县级小产权房可以购买吗(宅基地、小产权房)-2024深圳小产权房信息

禹翰解读

1.宅基地房屋的分割原则。首先区分出涉案房屋的财产性质，即分清楚是家庭共同财产还是夫妻共同财产。如果是家庭共同财产，则应先进行分家析产，确定出属于夫妻共同所有的房产份额。对于夫妻共同共有的房产的分割则可以参照城市房产分割的原则进行。分家析产比较简单的操作办法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。

2.宅基地房屋的分割方式。由于农村房产与特定的宅基地使用权相联系，而宅基地使用权的取得以具有该村集体经济组织的成员身份为前提。因此，严格讲，农村的房产只能出售给同村的村民，不允许向其他村的村民出售，更不能销售给城市居民。这就决定了离婚分割农村房产的方式一般只有竞价取得和作价补偿两种方式，而不能采取向社会公开拍卖的分割方式。

3.法院对未取得权属证书的宅基地房的处理方法。目前，在我国大部分地方没有建立宅基地住房登记发证制度，对于未取得权属证书的宅基地房，法院一般不会对房屋的权属做出判定，只对房屋的居住或使用权做出处理。

4.宅基地房屋拆迁时女方能否分得拆迁补偿款。在下列情况下，女方一般可以分得拆迁款：一是媳妇户口迁入婆家的，按人头分的拆迁款应有份；二是女方户口未落婆家的，一般享有一定面积的搬迁楼房购房指标，这种指标具有一定的经济价值，所以女方对于拆迁补偿也有份；三是女方参与翻建房的，比如提供了钱款，拆迁后也可分得拆迁款。目前，在农村地区，女方大多是从娘家村嫁进婆家村，其中一些媳妇没能取得婆家村集体经济组织成员身份，而农村宅基地的申请一般只有本村集体经济组织成员才能申请。所以建议女方结婚后，应及时将户口迁入婆家，确保拆迁时能够分得补偿款。

《物权法》

第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

《土地管理法》

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

小产权房的分割

禹翰解读

1.法院对离婚案件中小产权房的处理态度。近年来，由于城市商品住房价格出现过快上涨，小产权房在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求。但到目前为止，无论在政策上还是法律上，小产权房均得不到认可，在出现产权纠纷或财产分割时往往存在较大争议，对于在离婚案件中小产权能否予以分割各地法院也有不同的理解和认识。

有的法院认为，在离婚案件中小产权房可以分割，因为在离婚纠纷中只涉及家庭成员内部，分割前后并不会产生市场流通的后果；有的法院认为小产权房虽不能分割所有权，但应当分割财产性权益；还有的法院对小产权房不予处理，因为法院担心如果对涉案小产权房进行分割，以裁判文书的形式确认夫妻一方对于小产权房的所有权，会导致大量类似案件涌入法院，助长当事人企图通过法院裁判文书的形式使小产权房得到合法确认，干扰国家对农村土地的管理。对小产权房不予分割，不仅能与法律规定以及国家政策保持一致，还能以案例的形式进行法律宣传，在一定程度上起到禁止小产权房买卖的效果。由于认识和意见不统一，在离婚案件中大部分法官都会通过调解结案，向当事人解释法律的规定，说服当事人对小产权房自行达成协议，放弃对小产权房的处理请求。

2.离婚后小产权房过户有一定难度。有的法院虽然在判决书或调解书中将小产权房判给了一方，但是在执行时由于对方拒不配合，有的小产权房所在的村委会会以受让一方不属于该村居民为由进行刁难，导致无法顺利完成过户手续。而且由于小产权房不符合国家法律规定，没有进行产权登记，法院也无法强制执行过户。不过，一些地方的法院为了破解这个难题，保护当事人权益，会采用变通的方法，向村委会发出协助执行通知书，让协助义务人配合法院办理房屋权益人更名手续。

法律规定

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

《物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。