均价4000元还可分期付款 深圳小产权房岂止抢手

在深圳有1万元/㎡的海景房吗？

了解深圳房价的普通人听了，可能会哈哈大笑并摇头，但是，小产权房中介会说“完全有可能”。

在深圳，民间所谓的“小产权房”是违建一部分。自1999年市人大颁布查处违法建筑决定之后，查违工作已有近15个年头，这些年里，深圳房价突飞猛进，政府相继出台一系列文件并组建查违队伍，部分解决了农村城市化历史遗留违法建筑问题，并控制了违法建筑猖獗蔓延的势头，但现状依然严峻，随着违建利益群体扩大，有人忧心违法建筑有再次蔓延的势头。

日前，市人大审议了《深圳经济特区规划土地监察条例》草案，对具有深圳特色的规划土地监察部门的职责、执法程序等有着明确规定，这重新引起公众对深圳查违工作的关注。

据悉，虽然深圳对历史遗留违法建筑的文件配套政策尚未出台，但相关部门表示，相关工作正在紧锣密鼓地准备，现已完成全市历史遗留违法建筑信息普查工作。

现象

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买小产权房也可以分期付款

“地铁口物业，村委统建22栋，地下车库，管道燃气，村委签合同，首付五成分期3年。”在深圳，这种民间所谓的“小产权房”的广告，在微博、QQ及街头随处可见，也非常简洁地概括了深圳部分小产权房特点。

记者日前来到沙井街道中心名座、名仕国际、蚝景城等楼盘。据小产权房中介介绍，和其他地方相比，沙井小产权房楼盘更像小区。

紧邻沙井国税大楼的某售楼处正在热闹促销之中，大楼门前有几十辆小车，不时有人前来洽谈、签约。

小罗刚签订一份合同，买下了一套94㎡的房子。2008年小罗在宝安中心买了一套商品房，一直想另买一套小产权房作投资。从2008年，他就盯紧小产权房，但一直犹豫，看着房价从2900元/㎡涨到现在7000元/㎡。“每年看得心都慌，眼下等不及了。”

在暴利刺激下，当地小产权房楼盘如雨后春笋。据沙井当地专营二手小产权房的地产中介车小姐介绍，沙井除了两个商品房楼盘，在售房源均来自小产权房。新房在售的，除了上述违建楼盘，余下仅一处，其他都属于尾盘或二手房，有的违建楼被官方停工，但也有大量的人订购。

记者调查发现，福永、西乡、龙华、观澜、民治、布吉、大浪、南澳等地都有违建房售卖，譬如龙华邻近地铁口的小产权房均价6000元/㎡，而南澳一套海景统建房均价已超过1万元/㎡。

在银行控制放贷的当下，小产权房却暗现银行身影。比如上述中心名座，一套94㎡三房，约70.7万元，可以一次性付款，也可以首付五成，8年分期付款，包含利息月供4541元。

而位于龙华新区清湖地铁站旁的小产权房项目金府雅苑中介马先生介绍，这里也可以分期付款。“这个房子是企业出资建的，可以向公司分三年贷款。”

问题

2

产权不明导致买卖纠纷不断

目前，市场上对违建房抱谨慎态度者有之，抱支持态度者亦有之。小产权房的法律、质量问题是担心焦点。

记者采访了解到，目前深圳市面上的小产权房没有房产证，绝大多数用一纸协议代替，名为《共同出资建房协议书》，交易转让存在很大风险。转手时，交易双方去村委过户。而普通公司或个人所建楼的转手，则是以一份新合同，加律师见证为据。车小姐自称，其店铺四年间已完成了上万套二手小产权房交易。

深圳市面上较多的三类小产权房主体，如村委、企业或个人，在大多数消费者看来，村委牵头建设的房产风险相对低点，共同出资建房协议书上有律师见证证明之外，有当地村委会盖章。小产权房二手交易的核心证明也是村委会盖章，交易双方可以去村委会过户。

而据二手房房地产律师张茂荣介绍，购买小产权房的根本弊端在于产权不确权，不受法律保护，因而不能上市交易，无法办理抵押，无法在国家征地拆迁时获取合法补偿，无法办理继承。

有关小产权房的买卖纠纷也屡见不鲜。广东圣方律师事务所律师颜宇丹告诉记者，小产权房的买卖纠纷主要体现在政府拆迁后的赔偿问题。据知情人士向其透露，在深圳，原来法院是不受理这类案件的，而如买房若就此问题起诉卖方，如今法院的处理方式是：要求卖方返还买方购房款，其余房屋增值部分一概不支持。颜宇丹提醒，由于小产权房不受法律保护，出了问题可能索赔无门，建议购房者谨慎决策。

针对律师是否可以给小产权房的买卖作见证的问题，多名中介告诉记者，“律师百分百愿意作见证”。但颜宇丹则表示，这是违规行为，“律协几年前就出台了相关文件，严禁律师给非法买卖交易做公证，一旦被查出，律师负有连带责任”。

乱象

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执法者与违建者时有勾结腐败

记者查阅资料了解到，深圳至少出现五次违法建筑抢建高峰期，进入新世纪头个十年，更是抢建浪潮迭起。深圳政府多次重拳打击违建，导致局部地区某些时期形成平稳局面，但由于国家及地方相关配套政策方针出台不足，掣肘了查违工作正常开展。

究其原因，一份关于深圳违建的论文分析，深圳城市规划及城市管理跟不上城市发展的速度，周期太长，执行规划态度也不够坚决，长年处于调整中。而且，法规政策制定及更新不够及时。比如，近二十年前的私房报建政策至今仍未修改（报建仍是占地面积80㎡，建筑面积3层240㎡），这已不符合土地集约发展。此外，房屋建设报建手续繁琐，所需时间长达3年以上，而且报建要求高，要想通过正常报建非常困难。

有的基层公务人员为了牟取非法利益，自身就兴建了违法建筑，或与有关当事人勾结，成为其保护伞，双方形成了利益同盟，造成对打击违法建筑的政令不畅，令行不止及互相推诿，从而使违法建筑大肆蔓延。前沙井街道一把手刘少雄落马前，当地违建因其保护猖獗一时。而据规划国土监察支队提供给南方日报的信息显示，去年以来，据不完全统计，约3名街道执法队正、副队长涉及受贿、滥用职权，充当违法建筑的保护伞，被移送检察机关追究刑事责任。

另外，执法机构体制设置不合理，严重制约了行政执法的行政效率，给违法建筑滋长赢得了时间。宝安一名规划土地监察部门的科长接受采访时介绍，目前深圳创新机制，设置了多级规划土地监察队伍。但在实际工作中，因为各部门数据信息不共享，从调查取证到执法，基层执法不顺不力。而且，执法部门的执法手段也不多，只有约谈、限令整改、拆除等。

执法队伍及执法机制诸种问题之外，违建成本过低、利润丰厚也是查违无效的重要原因。10月25日，深圳市人大法制委员会副主任委员刘渤说，违建当事人以低廉的成本搭建起违法建筑后，通过买卖、出租等方式，往往能获得惊人的利润。一般而言，违建多投入市场销售或租赁，通常三五年就可收回全部投资而进入高额净回报期。

症结

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关键文件配套四年没有下文

深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫介绍，据其研究数据，深圳市违建量宗现在约在37万到38万栋左右，总面积4亿㎡，全市用于住宅的总面积占50%，在1.9亿㎡左右。

目前，因为国家对于违建尚未出台明晰的政策，深圳主要以严控建设为主，但稍有松懈，违建就会遍地开花。比如，今年上半年，宝安多地就出现抢建高潮。“违建就像一个弹簧，你压下去后，稍微放松，就会反弹起来。”

市规划国土监察支队对南方日报采访回复函介绍，早在1999年3月5日，深圳开始正式查违，2002年3月1日、2004年10月28日，深圳都有重要动作。2009年6月2日，深圳颁布《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》），确立了深圳历史遗留违法建筑处理工作先全面摸底再分类处理的工作思路，对历史遗留建筑处理措施，包括确权、没收、临时使用和拆除。

上述采访回复函介绍，目前，《决定》配套实施文件尚未出台，处理工作无法正式开展。

但是，为保障《决定》出台后历史遗留问题处理工作全面有效推进，市法制部门、市规划土地监察部门根据市领导的指示和要求，已经开展了一系列基础性工作，目前已完成全市历史遗留违法建筑信息普查工作，并积极拟定了处理工作的各项配套文件、格式文书；此外，为保障《决定》实施办法出台后各项工作顺利开展，还制定了工作人员培训方案等各类配套措施。“《决定》配套实施办法出台后，历史遗留违法建筑将统一纳入处理范围。”

然而，对于《决定》出台日期2009年之后的违建如何处理，并无规定是否当作上述历史遗留违法建筑处理。

“深圳查违难度越来越大，现在群众的心理是法不责众，违建蔓延后，参与人群多，受益者变多。时间越长，越难遏制。”陈霭贫认为，深圳违建是历史产物，简单一刀切并不科学，最重要是先遏制现在违建的风头。对已经发生的违建要区分，从历史角度看，建议分两类：一是实质性违法，比如，占有农耕地、水源保护区，在任何情况下都要拆除；二是程序性违法，比如，在原宅基地多建的，可以适当予以确权。

■小产权房:属于违法建筑的一种，它是指建在农村集体土地上、未经批准的、以违法商品房开发为目的的违法建筑。有统建、投建和自建三类。

●深圳一季度73个违建楼盘在售

●全市违法建筑挂牌起步价最高7900元/㎡，深圳小产权房网，最低价1880元/㎡，挂牌均价4113元/㎡

●近半在售违建楼盘可以按揭贷款

●全市一季度违法建筑租金和租赁税分别是37.6亿元、1.8亿元

过半违建楼盘可办银行按揭

■数读

截至目前，媒体一直没有对深圳违建做全面权威描述，记者从一份官方调研报告中了解到今年一季度的违建状况，可以一窥深圳最近一个时间段的违建现状。

这份调研报告显示，深圳一季度73个违建楼盘在售，东莞小产权房，其中以宝安沙井和龙华观澜最多，分别有15个和16个。房价最高已达7900元/㎡，均价为4000元/㎡。近半在售楼盘可以按揭贷款。而全市违法建筑租金和租赁税，分别是37.6亿元、1.8亿元。

从销售价格看，全市违法建筑挂牌起步价最高为7900元/㎡，最低价为1880元/㎡，挂牌均价为4113元/㎡。宝安区西乡街道挂牌均价为6226元/㎡，全市最高，光明新区公明街道挂牌均价为3038元/㎡，全市最低。一季度，全市违法建筑在售楼盘挂牌均价为4127元/㎡，全市新建商品房交易均价为19869元/㎡，是违法建筑挂牌均价的4.8倍。

银行参与小产权房贷款业务是一种普遍现象。据深圳市违法建筑市场分析报告调查显示，2013年第1季度，全市73个违法建筑在售楼盘中，提供银行按揭贷款或分期付款的楼盘共31个，占42.5%。其中，银行按揭贷款期限最长的是光明新区某楼盘，首付五成，十年分期月供。

一季度，违法建筑租赁合同共215750份。全市出租的违法建筑面积共9348.1万㎡。从违法建筑租赁合同数量和租赁面积看，龙华观澜街道和宝安沙井街道居前列。从出租方看，个人出租占82.4%；原村集体组织出租占9.8%。

一季度，全市违法建筑租金和租赁税分别是37.6亿元、1.8亿元，其中，本季度新增租金和租赁税分别为2.6亿元和1249万元。

小产权房疯狂根源何在

■观点

在深圳官方看来，违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。“小产权房”属于违法建筑的一种，它是指建在农村集体土地上、未经批准的、以违法商品房开发为目的的违法建筑。深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有。因此，深圳农村城市化历史遗留违法建筑不属于“小产权房”。

但按深圳民间俗称，小产权房是一个约定俗成的非法律概念，有统建、投建和自建三类，既有村集体土地所建的统建楼或集资楼，也有企业拿集体用地或政府划拨或出让的土地投资所建建筑，有几个村民用宅基地合作自建的农民房。

实际上，2004年之后，深圳全市土地已经国有化，此后出现大面积的违建，尤其是小产权房，除了部分补偿回拨地之外，还有一些“扯皮”的地块。有查违部门知情人士介绍，深圳有的地方在土地国有化操作过程中，没有对农村集体及时、足够的补偿，而这些被国有化的土地也有很长一段时间搁置不用，在政府无力监管时，也会出现违建，甚至是建立小产权房对外售租。而且，政府因为补偿不足问题，也不敢严格执法。

有专家分析，小产权房跟我国农地制度不平等有关。“城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成‘同地不同价’；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。”

但是，随着农村集体土地使用者铤而走险，在小产权房长长的产业利益链条中，其成为最大受益者。由于小产权房可以省去土地购置金和相关税费，其成本相对单一，大部分是建筑成本。据业内人士介绍，普通带电梯的小产权房的建筑成本不超过2000元/㎡，据此推算，小产权房的售价只要达到5500元/㎡，开发者就可以获取利润。

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