小产权可以换商品房吗(大家一定要有正确的认识，不要掉坑里)-2024深圳小产权房信息

什么叫“小产权房”？

“小产权房”是区别于大产权房（商品房）的一种约定俗称的称谓。

主要是指在农村集体建设用地上建造的房子（城市商品房占用的则是政府征用的国有土地，这是本质的区别）。土地使用者没有缴纳土地出让金，产权证不是由国家房管部门按照统一制式和标准发布的，是由乡政府和村政府颁布。

小产权房的特殊性

小产权房的土地使用者不缴纳土地出让金以及相关的一系列税费，所以成本比大产权房（商品房）低得多。

为什么小产权房大多分布在大城市边缘地带和城中村

在中国的法律框架内，小产权房的概念并不存在。在国土管理层面，城市建设用地和农村集体建设用地性质不同，管理方法也有所不同，所以城乡交界处和城中村就会出现一些土地政策模糊的地带，制度空虚给其提供了成长的空间。

购买小产权房的风险

小产权房不会获得国家房管部门颁布的土地证，也没有销售许可证，它的购房合同也不会在国土资源局备案。它只具有有限的房屋使用权，没有完整的产权。也不受现有的房地产相关法律法规保护。

买房者购买小产权房，只能享受它的居住价值，不能期待它的投资和升值空间，同时需要承担非常大的风险，尤其是当政府要征地拆迁或者买房者要做银行抵押或交易房产时。

《城市房地产管理法》第9条却规定:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿出让”。

《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

你为什么会信小产权房会复活？

农村集体建设用地可以入市，而且政府特别鼓励在集体建设用地上建设长租房，加上集体建设用地时间延长了30年，这一系列新号让一部分人更加确信小产权房会复活。

但是农村集体建设用地的租赁住房目前的政策是不允许买，只能租，而且明令禁止“以租代售”。

还有一个问题，农地入市，基础谁来建？

农村集体建设用地上建造的房子是不缴土地出让金的，这些房屋的配套设施，比如道路、地铁、水电设施、通信设施，怎么解决？

现在看起来没有更好的办法，可能只能由其他财政资源补贴，这样就会对财政形成压力。这看起来不是个长久之计。我们看2017年8月国土部、住建部联合发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，13个作为试点的核心城市：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、成都、广州、佛山、肇庆。这些城市的共同特点是当地的财政状况都是比较好的，所以才能进行农地入市的试点。