华侨城小产权房？深圳湾豪宅楼评深圳湾壹号-2024深圳小产权房信息

深圳湾1号一流无敌永久性海景在中国一线城市里是绝无仅有的，可以说国内没有一个项目能与其匹敌，放在全球市场才能找到可以PK的对象，这也是深圳湾1号能够跻身世界级豪宅之列的原因之一。

从产品属性上（公寓），也决定了深圳湾1号承载的是行业大佬、层峰人士社交功能，把只属于酒店的总统套房搬回家里，把传统的住家功能升级到住家和社交一体化的场所，这是其与国内传统豪宅始终在住家功能上徘徊的直接区别。

深圳湾1号景观户型全是大平面（多数楼栋高低区户型安排不一样），T3、T4还带泳池，把别墅才有的泳池和高层才有的景观全部放在一个平面里，坐落深圳湾、后海总部基地中心，一次性把大佬们的居住痛点解决了，不愧是上市企业老总开发的产品，作为同一圈层世界的人才能最深刻了解彼此的需求。

难怪离深圳湾1号15分钟路程的恒大集团老总许家印果断掏腰包，据说买了2套，旁边就是阿里巴巴深圳总部，马校长也光临了过，其他隐藏的大买家比较低调。

上亿顶豪，遥不可及？

深圳湾1号是鹏瑞集团开发设计的第一个产品，集公寓、办公、酒店、商业于一体的高端城市综合体，地处深圳湾核心地段，占地约46000平米，平均容积率5.9，项目配套设施均已投入使用，直升机停机坪也在本月初正式启用。

鹏瑞集团的董事长是从医疗界上市公司迈瑞转行而来，由于对地产开发缺乏经验，但又了解身边朋友的需求，更走访过全世界最知名的豪宅，想打造一个不一样的项目，以致2008年鹏瑞在拿到该地块之初，徐老板有点苦恼，对原华侨城地产董事长陈剑说，我做不了，我只要一栋楼……

陈剑告诉他，这是一块不可多得的宝地，我帮你做！陈剑的话在当时给了徐老板很大的信心，直到现在，每每在深圳湾1号重要场合，都能看到陈剑的身影。作为地产界跨行新人，不仅重商，也讲恩情，一个懂感恩的人做出来的产品必定处处见精心。

徐老板曾表示，深圳湾1号对他而言是个人梦想，要将这里打造成“城市名片”一样的地标。为了梦想不惜下血本，光设计费就花2000万美元。谁也想不到，这位医疗大亨兴趣使然的跨界，诞生了深圳的最牛豪宅。

越是金字塔尖的风云人物，越是深谙“圈层生活”的趣味和价值。徐老板了解身边塔尖人群的居住痛点，深圳湾1号的开发和建造就是为这些人而来，其定位和面向群体都具有始创性。2013年入市时，不仅价格傲娇，对客户也十分挑剔，不是公司老总、骨干、大股东，没个千万以上的资产，连看一眼的资格都没有。

深圳地产圈流传着这样一个故事：几乎就在许教授豪掷数亿元买入深圳湾1号的同时，大陆地产业年薪最高的打工皇帝、恒大集团行政总裁夏总也想买一套深圳湾1号，和许教授当邻居。然而，夏总却被徐老板委婉而残忍地拒绝了，原因只有一个：年薪高达2.4亿的夏总，在徐老板眼中依然只是一个打工仔，而深圳湾1号，是只卖给老板们的。这可能也是因为最早入市的北区是项目的重头戏、头炮，门槛必须卡得严。

北区2013年开盘，毕竟噱头搞得那么高调，开发商也动用了不少关系请行业领袖前来撑场面，此时推出的就是精品（悦府也是学了深圳湾1号的套路），T3、T4有户型还带泳池，把最好的留给最具超前眼光的大佬；2014-2015年推出南区三栋，高低区户型设计不一样，低区的存在其实是在变相降低深圳湾1号的买入门槛，也就是资金无门槛，背景门槛依旧存在；现在在卖的是T7高层顶级公寓，光装修就能让你觉得触不可及。

然而正因为资金无门槛，当人人都以为深圳湾1号随便一套都上亿、遥不可及的时候，进入二手房市场后，可能两三千万就能入住深圳湾1号，与传说中的行业大佬为邻。看房也还算方便，不同楼栋我们已多次拜访，曾经只能隔着屏幕感受的内部装修和人才公园高空景观，现在都能去现场体验了。

深圳湾1号，卖的不是房

如果只从居住角度出发去看深圳湾1号，你读不懂它的价值。真正的顶级豪宅，有必不可少的奢华、人文气息、稀缺性、质感、圈层属性......骨子里就流淌着贵气，每一个细节都散发出高冷气，不单单是价格贵，细节更重要。只有细细体会开发商的每一个细节，你才能看懂其作为顶豪是怎么把握塔尖人士需要的。

从最明显的景观层面来说，整个深圳湾一带豪宅，都能沾点深圳湾的景观，但像深圳湾1号这种一线永久大尺度独享，现在没有、未来也没有项目能与其PK，这就是人无我有。即便有了景观这项稀缺资源，开发商也没有忘却项目的定位和使命，紧扣塔尖人群的需要，不仅人无我有，人无我还要开先河。

在框架建造和设计上，支撑楼体的是核心筒+钢柱，外立面是双层镀银LOW-E中空三层夹胶超白玻无梁幕墙，全方位观景无遮挡，所有户型景观面首先是留给客厅，满足房主社交需要；再是主卧，社交之余还能独享一方静谧。

内部装修上，更足以见得开发商对行业大佬心思的细腻把握，让房子的每一处都精雕细琢，彰显房主品味和气场。在做深圳湾1号时，徐老板还有一句有名的口头禅：为了品质，不惜成本。在当时来看，耗费的确不菲。对于kellyhoopen、YabuPushelberg、梁志天等等这些如雷贯耳的设计大拿，徐老板的要求是，从来不是让他们在深圳湾1号重复以往作品，而是定制与创新。所以我们可以看到深圳湾1号同户型装修却不一样，拒绝复制，装修既融入了设计大师的创意因素，也兼顾了买主的个性化需求。

另外就是无微不至的管家服务。顶豪彰显身份的另一项体现就是物业，深圳湾1号选用的是世界五大知名物业之一的仲量联行，物业费13.6元/平，提供全能管家多对一服务，号称七星级酒店标准。每栋楼下大堂都配有1-2名管家，随叫随到，对业主们的需求基本没有No；精细化保洁服务，专设服务人员专用通道，实行无干扰、无痕迹、无声扰，为住户提供静谧的居住环境。总之，物业绝对不会让业主有操心之事，即便有问题，也会第一时间解决。

今年3月份的时候，我们发现有好几栋部分楼层外墙拉起了绿布，经了解，因为去年台风深圳很多小区都出现了墙体脱落，窗户、玻璃、护栏松动情况，深圳湾1号虽然扛住了台风的侵袭，但物业从防患于未然角度出发，主动对所有楼层进行安全隐患排查，对存在隐患的楼层，经业主同意，专门请人再次对房子外围进行加固处理，不管房子是空置还是住人，都会主动和业主沟通逐一处理。

还有百闻难得一见的深湾会，真正代表圈层的标志。据说是全球限量800个会籍名额，申请人需由两位现会员作为提名人，并通过会籍审核、付费及注册后方能享用会员权益，业主应该会有优先权，具体入会规则可看下图。

遗憾！深圳湾1号圈层已不纯净

为何深圳湾1号圈层已不纯净？聊这个之前，我们先来看看深圳湾1号为行业大佬都提供了哪些空间结构，正是从一些空间结构的存在来看，开发商并没有做出彻底的牺牲，南区的设计部分就是顺应市场的行为。

徐老板毕竟是房产界的新手，开发深圳湾1号北区的时候，在得失面前就没有把握好。

深圳湾1号总共8栋，分为南北两区，北区T1是写字楼，T2、T3、T4为公寓，南区T5、T6、T8为公寓，T7为环球商务中心。

北区4栋，T1是写字楼，布局上没有错，但T2栋中低楼层视野受T3、T4影响，景观不纯粹，开发商此时选择了坚持到底，全是大平面设计。没有景观的大平面，大佬们如何爱得起？很大程度上开发商为了让举足轻重的T4占据最前沿景观，牺牲了T2中低层视野。

T3、T4是开发商重点打造的，T3栋因为旁边有阿里中心遮挡，5-13层每层有AB两个户型，14-17层则是整层大平面，T4也是整层大平面。原本开发商设计的是大户型景观面都带泳池，后来根据买主需求，有的填了直接当阳台用，个别还保留泳池。其实有个泳池只是提升下逼格而已，实用性不大，面积有限。

到开发南区的时候，开发商明显提升了思路，在户型设计和楼栋安排上，既不影响项目去化，也继续满足塔尖人士对景观和大的需求，通过户型安排对南区第一批业主进行了金字塔级划分。

楼栋L型分布、全部高层设计，T5、T6、T8三栋都无遮挡，全是一线无敌景观，同时中低层视野受影响的专门设计了小户型，景观好的全是大平面设计（但没有大面积一层一户了），高层卖点就是大平面一线景观。因为中小户型的存在，资金门槛变低，一些奔着深圳湾1号圈层去的中小企业人士，索性也买一套，算是获得一张跻身顶豪圈层的入场券吧。开发商的这种设计妥妥的保证了每种户型都有它中意的买主。

进入二手房市场后，因为中小户型总价低（两三千万就能买入，今年已经成交了几套小户型），一些早就看中深圳湾1号圈层和产品的有资金实力却受阻于门槛的买家终于等来了机会，买深圳湾1号再也没有行业背景门槛，只要有钱就行。而这几年深圳光靠房产致富的个体就不少，再加上拆迁户、外地慕名而来的暴发户，深圳湾1号的住户已经没有一手买入时纯粹，中低层、小户型住户参差不齐，但有一点可确定，至少都是有钱的主儿，不乏富二代、新贵买入。

买深圳湾1号低楼层的都是炮灰！

以上围绕的都是圈层、景观、大平面这些是富人们最在乎的，如果一个房子能承载这些要素，在富人眼里来说就值了，至于房子自身价值如何，都是次要。

这也是接下来我们要聊的，懂塔尖人士居住痛点的开发商，不一定懂房子。

徐老板作为一个新手，自然不可避免也犯这个错误。深圳湾1号作为为顶级豪宅，在很多细节上都没处理好，懂行的人一眼就能看出。

按照中国人的传统住家偏好，一个好的朝向是一套好房子必须具备的品质，深圳湾1号绝大多数户型为了景观牺牲了朝向（或许只能怪景观在东面吧），大户型不仅客厅朝东，很多主卧为了取景也设计的朝东，原本就是近海地带，通透性也没有做到，春季东南风一来，少不了也会有潮湿困扰，房子内部保养成本高（虽然对土豪来说不过是小钱而已）。

最最明显的一个不足就是每户，不管在客厅、卧室，甚至浴缸旁，你都无法回避那刺眼的巨型圆柱，房子的每个角落都在毫不避讳的向你传达“美中不足”视觉冲击，这个时候你想缓和一下情绪，还真得移步阳台才行。这又是为了景观牺牲了中国人对房子基本构造要素的偏爱，深圳湾1号之所以能保证人才公园、深圳湾景观最大程度的展现，就是靠这些柱子支撑起来的。当然，世界上没有完美的房子，只是如果是有经验的开发商操刀的话，至少这个不足可能有机会改善。

以下图片有点刺眼：

主卧这样看好像不错

还有这原本让我叹犹未绝的浴缸处景观，一下子就被这根圆柱毁了：

此外，公卫、部分套间设计的卫生间基本都没采光，小户型厨房空间狭窄，生活阳台略显压抑；T5、T6楼间距小，没有景观，视野、私密性都受影响，特别是低楼层小户型（还有西向看中心路一带写字楼的），让你不得不怀疑：一直被外界奉为精品、深圳顶豪代表的深圳湾1号怎么会设计出这么差的户型…

如果高楼层有景观支撑，所谓户型上的劣势都可以忽略，也不需要懂房子，景观就是价值的直接体现，这也是开发商对自己产品的信心所在。但低楼层还去买，大概率是花几千万买张深圳湾1号圈层的入场券了，第一批买家就是这个心理，开发商也是瞄准了这类买家的心理，所以当时根本不愁卖不出。

进入二手房市场后，T5、T6低楼层的户型基本上都是原始装修空置或转手状态，没有景观、私密性差、朝向又不好，本来就是来凑热闹的这批买主，一点都没有想移驾深圳湾1号的冲动。可是这样的房子拿出来卖，卖点在哪？圈层？如果真存在那所谓的圈层，第一批业主又何必转手，继续持有不就行了，这几千万对当初设置的门槛下的买主来说，应急一说的可能性不大。

那么对买家来说，买二手房看中的早已不是开发商鼓吹的那一套，既然没有景观，那就只能回归到房子自身品质上。这时买家考虑的是：花大几千万买个50年产权的公寓，户型一般，景观没有，私密性也差，为了看不见、摸不着，也融入不进去的圈层，值吗？

目前二手房市场给出的答案是：不值！除非价格到位，否则难有买家买单。之前就有套低楼层房子，前期挂高价一直卖不掉，后来业主急了，一下子降了至少500万以上万才卖掉。目前在卖的都是挂盘有半年之久，甚至一年还没卖掉的，报价和同户型成交价相差很高，卖不掉也正常了，过亿的更是没见几套成交。以下是我们整理的部分成交和在卖报价情况。

曾经遥不可及、门槛极高的深圳湾1号，现在可以直接用钱来解决，买家们却犹豫了，再一次说明了二手房市场是赤裸裸的价值PK，谁的钱都不是大风刮来的。此前我们对金茂府的判断（链接：真不是黑！龙华金茂府只做错了一件事！），部分原因就是基于对深圳湾1号一些户型卖相的了解。

虽然说这种低楼层户型价值点不高，但也不妨碍依旧有人想买套“深圳湾1号”的房子，毕竟总价低是个优势，占据一流地段和配套、享受顶级物管，对于追求这种精致生活、想跻身标志所谓顶豪圈层小区的年轻新贵、富二代来说，也是个选择，反正房子对他们来说只是个住所而已，不是家。

中国顶豪之路，还很长

平时看的都是深圳湾1号美好的一面，那些美好是真实且有价值的，并没有放大，它的确是目前深圳顶豪的终极代表：坐拥人才公园、深圳湾一线景观；汇聚全球最顶级资源打磨，细节的精益求精随处可见；私享“世界最高音乐厅”云颂音乐厅、直升机停机坪、LongBar等顶级奢华配套，十年大成，云峰之作。

只是多数人在这些美好面前忘却了它可能也会存在不足，这也给未来中国诞生新的世界级顶豪提供了借鉴范例。类似徐老板的跨界故事，还可以继续，不过徐老板本人的跨界似乎有点止步了。

据说徐老板本来有两次机会，可以再造深圳湾1号的辉煌：一是成功开发了汤臣一品的汤臣集团，想和鹏瑞一起开发上海剩余地块，后来没有商量成；二是深圳后海的一块地，也找过徐老板，但是他嫌股权流程太麻烦，也作罢，这块地就是现在的恒裕深圳湾项目。此后徐老板再也没有拿到可以和深圳湾1号相媲美的地块。一次次错失良机，深刻地暴露了徐老板本质上依然是房地产行业的初级玩家。