30万带电梯小产权房 侨林苑，114平，过五年唯一、产权清晰、无贷款

推荐理由：

1、现在推荐一套笋盘，侨林苑二期，114.6方，1050万，南向，3房2厅2卫1阳台，学位在读二年级，电梯高层，证满5年，产权清晰，随时可以交易，看房提前约。业主非常有心卖，户型方正，单边位，采光通风好，安静不吵。

2、侨林苑位于天河北，分三期开发，全园林封闭式绿化小区管理，具备专业物业管理及保安系统。首层亲水中庭园林，山水回环，泉石相拥，泳池叠水盈溢，环境幽雅。

3、小区位置好，周边有体育中心，地铁3号线林和西站，地铁广州东站，以及天河北在建环城11号线，学而思等教育培训等，有地标性建筑中信广场，市长大厦，财富广场，ICC广场等!工作就业方便!

侨林苑2003年以来的年均增值速度为15.65%，19年间增值14.85倍。

▼小区户型面积汇总▼

注：以上表格仅统计标准楼层户型，不同楼层会有些许偏差。

（1）楼栋户型简介

侨林苑共7栋30层电梯房，分为一期（A座和B座）、二期（A座和B座）和三期（T1座、T2座和T3座）。

小区一期和二三期中间被侨林街分隔，形成两个相对独立的组团。

一期建成于1998~1999年，二期建成于2002~2003年。

（2）户型详解

小区户型涵盖36~125平方1房~3房，部分楼栋平面户型图和户型汇总见下文。

户型小结及买家预算

侨林苑是华阳小学服务地段的网红盘之一，小区一期楼龄偏长，优选带封闭花园且楼龄相对较新的二期和三期。

在户型特点上，主力户型为刚需二房，也有少量1房单身公寓，以及少量3房改善户型。一二期户型较方正，部分户型带厅出阳台；三期户型均带厅出阳台，但每栋转角处的两户会带45度斜边，这需要视买家的喜好而定。

在市场方面，小区户型覆盖36~125平方1房~3房，可以迎合不同层次对学位有追求的买家，叠加小区地理位置优势，方活便利，因此小区的交投热度常年不减。

在价格方面，2022年以来，小区成交均价约为9.5万；当前挂牌均价为10万+，北向的最低挂牌价为8.5万，北向最高挂牌价为13万，南向最低挂牌价为8.8万，最高挂牌价为13.8万。

当前小区挂牌价跨度较大，想知道哪些户型价格高，哪些户型价格低，选筹应该注意什么问题？

▼含税价格预算▼

小区一期购买预算为350~1100万之间，二三期在350~1300万之间，详见下方预算表。

注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。

总结

本期主要介绍了天河北板块的侨林苑，户型涵盖36~125平方1房~3房，适合刚需和改善型买家，投资自住两相宜。那么，它的优缺点有哪些呢？

优点方面：

（1）义务教育资源突出。小学对口天河北的明星小学--华阳小学，中学直升广州中学，9年义务教育均为天河区口碑佳的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。

（2）华阳小学林和东校区与小区隔一墙之隔，上学就在家门口，非常方便。

（3）区位优势明显，南临林乐路/天河北路，东临华南快速干线，北临临广园快速，西临广州大道中，自驾出行非常方便；地铁3号华师站距小区约750米，公共交通方便快捷。

（4）邻近天河区少年宫和龙口少年宫等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。

（5）地处繁华区，林乐路沿线多商铺和商业中心，商业氛围好，生活便利度高。

（6）小区四面不靠主干道，环境较安静。

（7）小区一期部分公共区域和电梯已翻新，居住品质有保证。

（8）小区是华阳地段的网红盘之一，常年交投活跃。

缺点方面：

（1）2003年交房至今19年（一期为21年），楼龄偏长。

（2）小区停车场车位较紧张，不能满足一户一车的需求。

（3）2梯6户~3梯12户的设计，高峰期会拥挤，等候电梯时间长。

（4）小区周边高楼林立，视野和私密性一般。

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