房屋买卖纠纷多 查清产权再交易

（原标题：房屋买卖纠纷多 查清产权再交易）

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绘图：杨佳

近年来，随着房屋交易的日趋频繁，房产市场上的买卖纠纷不断，尤其在调控政策频繁出台的背景下，法院受理的房产纠纷更是逐年递增。

笔者从广州市中级人民法院以及广州各区法院了解到，房产市场的交易存在着一些信息不对称现象，许多购房者对房屋产权不甚了解，对所需要的手续也不清楚，如果没有相关约束，时常容易和开发商或者房屋原产权人发生纠纷。为此，广州法官总结了一些房产纠纷案例，给广大市民以提醒。

南方日报记者 刘冠南 通讯员 穗法宣 刘佳星 宁宇

A 贪便宜买“小产权房”

购房款可能“打水漂”

近日，广州从化法院审结了一批不法开发商利用高房价背景下购房者贪便宜的心理，出售违法建筑而引发的房屋买卖合同纠纷。最终，违法建筑被拆除，购房者付出的购房款也面临难以收回的风险。

2015年1月，某开发公司与广州从化某经济社签订《合作建楼房合同》，合同约定：从化区某经济社空置土地一块，面积约250平方米，与某开发公司合作建一栋十层以下电梯楼房。 2015年2月，刘某等20余购房者与开发公司签订《使用权出让合同书》，并一次性缴付使用权出让金32万元至40万元不等。然而，市场上同地段、同面积的房屋价格一般一套在80万元左右。

合同签订过程中，购房者对于涉案房屋土地权属及建设情况均知晓，在明知“小产权房”的情况下，20余名购房者仍然立刻全额支付了购房款。

然而5个月后，城管部门向该经济社发出《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》，认定涉案楼房属违章建筑，责令经济社自行拆除，2015年8月，相关部门强制拆除了涉案楼房。眼看着自己已经付了全款买下的房屋被拆除，购房者刘某等20余人向从化法院起诉，请求法院判令某开发公司返还购房款及利息。

从化法院经审理认为，该开发公司将所建房屋出售给经济社以外的居民，违反法律规定。因此20余名购房者签订的合同为无效合同，对签约双方不发生法律上的效力。关于购房者要求支付利息的问题，从化法院认为，根据合同上的内容，说明原告已清楚涉案房屋的买卖合同性质为房屋使用权出让，并非一般的商品房买卖合同关系。由于原告与开发公司签订的《使用权出让合同书》违反法律的强制性规定被确认为无效，双方对买卖涉案房屋均有过错。故原告支付购房款利息，法院不予支持。

2016年1月，从化法院经审理判决某开发公司返还购房者的购房款，案件进入强制执行阶段。如果被告公司没有可供执行的财产，购房者可能连本金都无法全部追回。

法官说法

本案中，开发公司擅自将土地转让给集体经济组织之外的居民，属于农村集体经济组织与房地产开发商自行开发对外销售形成的农村销售型“小产权房”。

根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”该开发公司未经政府的土地征收而直接与经济社签订土地出让合同的行为，违反了我国法律的强制性规定。

另外，购房者与开发公司签订的《使用权出让合同书》并非房屋买卖合同，实为农村土地使用权转让合同，其本质上属于以合法形式掩盖非法目的。购房者明知某开发公司未取得合法的土地使用权及报建手续，仍向其购买涉案房屋，有可能要承担损失购房款本金的风险。

法官提醒市民，为防范此类法律风险，购房者首先应戒除贪便宜的心理，在购买过程中要审验开发商的土地使用手续、报建手续，房屋竣工验收手续及销售许可手续，确保所购房屋的合法及安全性，降低购房风险。

B 因房价波动而毁约

违约者被判高额赔偿

2014年12月9日，房主梁某与购房者陈某经中介公司介绍签订了《房屋买卖合同》，约定梁某将其所有的房屋作价238万元出售，合同约定，村委统建房，如果买方不能按合约买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付售价10%的违约金。

合同签订当日，买家陈某向梁某支付了定金5万元。后由于陈某未按约定到中介公司办理银行按揭申请手续，被梁某告上法庭。庭审中，梁某明确表示其选择适用违约金条款主张权利。

广州市花都区法院审理认为，梁某与陈某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行各自的义务。陈某不按合同及附件的约定办理银行按揭申请手续，且拒收梁某委托律师向其发出的律师函。合同因陈某的违约行为解除，陈某应承担违约责任。故判决陈某应支付违约金23.8万元，扣减陈某已付的定金5万元，还应支付违约金18.8万元给梁某。

法官说法

在经济活动中必须遵守“契约”精神，做到诚信交易。市场交易总有涨有跌，不管房价是上涨还是下跌，契约精神都是人们在市场经济活动中应该遵循的一项基本原则，这也是做人的基本准则。

C 二手房买卖谨防户口、产权等潜在风险

二手房虽然价格实惠，但如果购房者经验不足、对相关法律知识缺乏了解，往往容易忽视潜在的法律风险，导致纠纷甚至财产损失。2015年，广州从化区法院审理了多起二手房房屋买卖合同纠纷，此类案件呈不断增长趋势。

1 装修入住近六载办证愿望竟成空

2008年，齐某了解到刘女士有套房屋要出售，刘女士表示自己已经离婚，要卖的房屋房产证是登记在她的名下。齐某与刘女士谈好了价钱为20万元，先支付19万元，待过户后支付剩余1万元。双方口头谈好后，齐某向刘女士支付19万元，之后便于2009年拿了钥匙装修入住了。6年来，深圳小产权房，齐某多次催促刘女士办理过户，但刘女士一直以房产证找不到或丢了为由来推脱。就这样到了2015年6月，齐某莫名被刘女士的前夫起诉要求搬离房屋。

原来，刘女士在与前夫离婚时已经由法院出具调解书，约定涉案房屋是归其前夫所有，但刘女士并未将这一事实告诉齐某。

从化法院经审理认为，刘女士与前夫离婚时，法院的调解书明确了房屋属于其前夫所有，刘女士无权处分，如果齐某认为刘女士损害了其合法权益，可通过另案起诉。最后，从化法院于2015年8月判决齐某在判决书生效之日起90日内将房屋腾退给刘女士前夫。齐某不服提出上诉，二审法院对该案维持原判。

法官说法

买房人在购买房屋前一定要审查对方的产权情况，在无法判断其真伪的前提下可以委托律师前往房管部门查询其产权登记情况、去民政部门调查其婚姻登记情况，以确定是否婚内财产，卖方是否有权单独出售，如果为婚内财产要求对方的配偶出面表明是否同意出售涉案房屋，方能向对方支付购房款。

2 买房为让孩上学户口迁入却遇阻

戚先生在房产中介看中了一套附近幼儿园和小学的房子。签订协议时，他声明要求该套房的户口必须腾空以便于其全家户口的迁入。卖家林某承诺，自己家人的户口从未落户于此，并签署了承诺书做保证。戚先生高兴地付了房款并要办理房产过户，但在办理户口时却被告知该套房产上有阮某等人的户口，必须要阮某等人迁走户口，才能办户口迁入。

经卖房人林某确认，原来这套房子在林某之前还有一个主人阮某。戚先生和妻子眼看孩子就要到上幼儿园的年龄，买了房子户口却没有着落，只能将林某等诉至法院。

法官说法

在二手房买卖中，购房者要与出售人一起前往户籍部门查询房屋上登记户口的情况，确定该房是不是空户。如果不是空户，需要对原有户口的迁出期限、地点等做详细约定，更要在合同中明确户口迁出问题的违约责任，以确保发生纠纷后可以获得相应的违约金，甚至可以解除合同，要求退房。

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